의정부지방법원 고양지원 2025타경64415. 경기도 파주시 아동동에 있는 아느칸빌4단지 401동 301호, 지상 4층 건물의 3층 다세대주택입니다. 금촌역 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 다세대주택·단독주택·소규모 창고와 근린생활시설이 혼재합니다. 소유자로 표시된 사람은 이주현 씨이며, 2018년 소유권이전 이력이 있습니다.
권리의 중심에는 2020.03.03. 설정된 하나은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 169,400,000원이며, 2025.04.28. 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 한편 2018년에 설정됐던 경서농업협동조합 근저당권은 2020.03.04. 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
이 물건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 낙찰가격의 적정성과 실제 점유관계입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 이해관계인 부재로 세부내역을 확인하지 못했다는 내용이 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하거나 명도가 쉽다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경64415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 296-12 아느칸빌4단지 제401동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 경의로 1815-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 지상 4층 중 3층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이주현 (2018.07.25. 소유권이전 이력) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 20,600,000원 (실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 152,706,235원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.03. 을구 2번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 169,400,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.04.28. 한국주택금융공사 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 실제 점유 및 임대차 세부상황 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 (확인된 권리·배당 계산 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
근저당권 채권최고액과 실제 청구액은 구분해야 합니다. 근저당권의 채권최고액은 169,400,000원이지만, 한국주택금융공사의 경매 청구액은 152,706,235원입니다. 두 금액이 같지 않으므로 채권최고액 전부가 실제 확정 채무액이라고 단정할 수 없습니다. 배당표의 금액은 채권최고액 기준 추정치이며, 최종 배당은 실제 채권신고·채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인 0명, 명도는 별도
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 별도로 확인된 임차보증금·확정일자·대항력 주장 내역도 없습니다. 따라서 확인된 임차권에 따른 보증금 인수액은 계산되지 않습니다.
하지만 감정평가의 참고사항에는 이해관계인 부재로 세부내역 미상이라고 기재돼 있습니다. 이는 실제 점유자나 임대차관계가 완전히 확인됐다는 의미가 아닙니다. 소유자가 점유하는지, 별도 임차인이 거주하는지, 공실인지에 따라 명도 절차와 예상 비용이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 206,000,000원의 시세 적정성은 미확인
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 206,000,000원입니다. 확인된 권리상 인수금이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액도 206,000,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 신건 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 특히 다세대주택은 동일 건물 내에서도 층·향·전용면적·내부 상태·대지권 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,684,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 하나은행 설정 · 한국주택금융공사 이전 |
169,400,000원 | 169,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,916,000원 |
| 합계 | — | 206,000,000원 |
집행비용은 약 1.8%를 적용한 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 청구액은 152,706,235원으로 별도 확인되며, 실제 채권액·당해세·최우선변제·집행비용 등에 따라 최종 배당액과 잔여금이 달라집니다. 위 표는 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액의 차이
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 206,000,000원 | 169,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 7,707,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 40,205,760원 | 0원 |
신건에서는 채권최고액 기준 근저당 배당금이 모두 충족되고 소유자에게 32,916,000원이 잔여금으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 기준 7,707,200원, 2회 유찰 시에는 40,205,760원의 미배당액이 발생합니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액이 아니라는 사실입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이므로, 현재 확인된 권리구조에서는 유찰로 배당 부족이 발생해도 그 부족분을 낙찰자가 별도로 갚는 구조가 아닙니다. 단, 확인되지 않은 별도 인수권리 또는 임차관계가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 아동동 소재 경의중앙선 금촌역 북동측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고와 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 대중교통이 운행됩니다. 대중교통 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택으로, 대상은 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌붙임 마감, 내부는 벽지와 타일 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방, 소화설비, 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 다세대주택 건부지로 이용하는 장방형의 대체로 평탄한 토지이며, 차량 출입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지이용규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 2025.08.26. 지정된 외국인 등의 주택 거래 관련 토지거래허가구역 표기가 있으므로, 취득 주체와 경매 취득 방식에 따른 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택은 단지별·호수별 가격 비교가 쉽지 않을 수 있습니다. 이 물건의 실제 환금성은 인근 유사 다세대의 최근 거래량과 매매가격, 전월세 수요를 확인해 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2020.03.03. 하나은행 근저당권의 말소기준 지위, 한국주택금융공사로의 권리이전, 2018년 경서농협 근저당 말소 및 소유권이전 등기의 현재 상태를 등기 원문과 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 이해관계인 부재로 세부사항이 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인하세요.
- 대항력·보증금 점검. 추가로 임차인이 확인된다면 전입일·점유일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 보증금 인수 가능성을 다시 계산하세요.
- 시세 검증. 아느칸빌4단지와 인근 유사 다세대의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 현재 매물 가격을 확보한 뒤 감정가 206,000,000원과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 164,800,000원, 2회 유찰 131,840,000원 시나리오를 참고하되, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
- 배당금 검증. 청구액 152,706,235원과 근저당 채권최고액 169,400,000원을 구분하고, 실제 채권액·당해세·집행비용 등에 따른 배당 변동을 검토하세요.
- 건물 현장 확인. 다세대주택의 누수, 외벽 마감, 엘리베이터, 개별난방, 공용설비 상태와 내부 수선 필요 여부를 점검하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도 협의에 따른 비용을 별도로 확인하세요.
- 토지거래 관련 규제. 외국인 등의 주택 거래 관련 토지거래허가구역 표시가 있으므로, 입찰자의 해당 여부와 취득 방식에 따른 행정절차를 확인하세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 직전 법원 원본에서 권리 인수사항·임대차 현황·매각조건 변경 여부를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
파주 아느칸빌4단지 401동 301호는 등기상 2020년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 임의경매 물건입니다. 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 기존 경서농협 근저당은 이미 말소됐습니다. 확인된 권리와 배당 계산상 매수인 인수금은 0원입니다.
그러나 권리상 인수금이 없다는 것과 좋은 가격에 취득한다는 것은 전혀 다른 판단입니다. 현재 최저가 206,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교가 확인되지 않고, 실제 점유·임대차 세부사항도 확정되지 않았습니다. 다세대주택의 개별 환금성과 건물 상태까지 고려하면 감정가 그대로 입찰하기에는 검증해야 할 요소가 남아 있습니다.
결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 근저당 미배당이 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 실제 점유관계와 주변 실거래 가격을 확인해야 입찰가의 상한을 정할 수 있습니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다는 시세와 점유를 먼저 확인하고, 필요하다면 유찰 시나리오까지 비교하는 접근이 합리적입니다.
