의정부지방법원 2025타경64455. 경기도 파주시 조리읍 대원리 그린시티동문아파트 505동 8층 802호입니다. 소유자 박지영은 2023년 6월 13일 매매를 원인으로 같은 해 7월 20일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 305,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 288,200,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이후 서울신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류가 추가되고 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준권리는 2023.07.20 농협은행 근저당권이며, 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 씨티은행·서울은행·하나은행 근저당권 역시 이미 말소되어 있습니다.

다만 이처럼 등기상 권리가 정리되는 것과 실제 점유관계의 안전성은 별개입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 낙찰자의 보증금 인수 위험이 최종적으로 없는지는 점유 및 전입관계 확인을 거쳐야 합니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가와 최저매각가가 같다는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 농협은행주식회사의 2023.07.20 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 뒤에 설정된 서울신용보증재단 가압류 9,268,221원, 소상공인시장진흥공단 가압류 14,302,997원, 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

농협은행의 경매 청구액은 281,451,590원이고, 등기된 근저당 채권최고액은 288,200,000원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같지 않으므로 예상배당액을 최종 채권잔액으로 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 점검 — 시세 확인 전에는 신건 가격을 평가하기 어렵다

이 물건의 감정가는 305,000,000원이고, 현재 최저매각가도 305,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 소유자가 2023년 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액 역시 305,000,000원으로 현재 감정가와 같습니다.

그러나 과거 해당 호수의 취득가격과 현재 실거래 시세는 다릅니다. 인근 동일 단지·유사 평형의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 현 단계에서 '감정가 대비 할인'이나 '시세보다 저렴한 경매'로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)

집행비용 5,070,000원은 추정액이며, 농협은행 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위가 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 305,000,000원을 가정하면 집행비용 공제 후 채권자들에게 299,930,000원이 배당됩니다. 채권액 합계 311,771,218원에 비해 11,841,218원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

특히 소상공인시장진흥공단의 청구금액은 14,302,997원이지만 예상배당은 2,461,779원으로 일부에 그칩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 가능성을 나타내는 것이며, 매수인이 해당 채무를 승계한다는 의미는 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들면서 채권자 미배당 규모가 확대됩니다. 신건에서는 농협은행의 청구액이 예상배당으로 충족되는 계산이지만, 1회 유찰 및 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

다만 미배당 채권과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 현재 확인된 등기상 권리는 매각으로 소멸하므로 각 시나리오의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 미확인 임차인이나 법정 인수사항이 없다는 전제에서의 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 아파트로 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 도시가스 개별난방, 급배수, 위생설비, 승강기, 화재탐지설비 및 옥내소화전 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연결됩니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 해당하고 교육환경보호구역과 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 해당 여부와 적용기간을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 용도라는 점은 일반적인 주거 수요 측면에서 검토할 수 있으나, 현재 거래량과 실거래 가격 수준이 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 그린시티동문아파트의 동일·유사 평형 최근 실거래 가격과 층별 거래 차이를 조사한 뒤 최저가 305,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대차·전입관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 실제 점유상태를 대조하여 대항력 임차인 및 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 등기부 변동 확인. 농협은행 근저당권과 두 가압류가 말소 대상인지 확인하고, 입찰 전 최신 등기부에서 추가 권리나 변동사항이 있는지 점검하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 244,000,000원 및 195,200,000원은 가정된 후속 회차 가격입니다. 실제 유찰과 변경된 최저매각가를 확인하고 시세와 다시 비교해야 합니다.
• 관리비 및 명도 확인. 미납 관리비 가운데 매수인 부담이 문제될 수 있는 항목을 확인하고, 실제 점유자와 인도 가능성 및 명도 비용을 검토하세요.
• 배당금액 재확인. 농협은행의 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 집행비용, 당해세, 우선변제 항목 등에 따라 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
• 토지이용규제 확인. 교육환경보호구역, 군사시설 관련 제한보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 규제의 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 법원 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 단순, 가격은 미확인”

파주 그린시티동문아파트 505동 802호는 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 정리되는 비교적 단순한 경매물건입니다. 신건 매각가 305,000,000원에서 채권자 미배당 11,841,218원이 발생하지만, 이는 매수인 인수채무와는 구별됩니다.

다만 권리상 유리한 구조라고 해서 곧바로 좋은 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고 최신 실거래 비교도 확인되지 않은 상태이므로, 보증금 인수 가능성과 현재 시세를 모두 확인해야 합니다. 지금은 신건에 적극적으로 응찰하기보다 실제 점유관계와 가격 수준을 검증하는 것이 우선입니다.

등기상 권리구조는 양호, 점유·임대차 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 확인된 시세를 기준으로 인수 위험과 실질취득금액을 함께 검토하는 것입니다.