수원지방법원 2024타경5757. 경기도 여주시 단현동 329-7 일원의 근린시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 2011.08.09 사용승인된 일반철골구조의 지상 4층 건물로, 공부상 1~3층은 소매점, 4층은 사무실 용도입니다. 옥탑에는 계단실과 기계실이 있습니다. 토지는 생산관리지역에 속하며 일부 농지 목록도 매각 대상에 포함되어 있습니다.

등기 관계의 출발점은 2011년 여주농업협동조합이 설정한 채권최고액 988,000,000원의 근저당권입니다. 이후 다른 채권자의 근저당권과 가처분, 세금 관련 압류가 이어졌습니다. 소유권은 2020.07.20 상속을 원인으로 김명자에게 이전됐으며, 여주농업협동조합은 2024.10.04 임의경매를 신청했습니다.

권리 흐름은 비교적 명확하지만, 실제 입찰 판단은 간단하지 않습니다. 농지취득자격증명, 현장에 소재한 매각 제외 구축물, 상가 점유관계, 생산관리지역의 이용 제한을 함께 검토해야 합니다. 감정가를 뒷받침할 실거래 비교가격도 확정되지 않아 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리 정리

말소기준권리는 2011.08.30 설정된 을구 1번 여주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 988,000,000원이며, 채무자는 김영희입니다. 이 근저당권은 2025.06.27 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 권리의 이전이 새로운 말소기준일을 만드는 것은 아니므로 기준일은 최초 설정일인 2011.08.30입니다.

2011.11.08 이병목의 소유권이전등기청구권 보전 가처분은 말소기준 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 2022.12.12 설정된 손재광·손재성 관련 근저당권(채권최고액 300,000,000원) 역시 후순위입니다. 국 명의 압류와 현재 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 402호 김용찬

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김용찬 1명입니다. 402호를 점유하는 것으로 조사됐으며, 보증금 10,000,000원과 월차임 300,000원이 기재되어 있습니다.

임차인의 전입일은 2011.08.30 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 매수인이 보증금 10,000,000원을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 실질 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 이는 임차인이 없다는 뜻이 아닙니다. 402호의 점유가 확인되므로 낙찰 이후 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 또는 최우선변제 가능성을 단정해서는 안 됩니다. 이러한 항목은 실제 배당액과 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 감정가와 입찰가격 — 실거래 검증이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,880,359,250원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.

건물은 근린생활시설이며, 토지에는 대지와 농지 관련 목록이 함께 포함됩니다. 따라서 가격은 건물의 수익성만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 사용 가능한 건물 부분, 토지의 활용 가능성, 생산관리지역의 규제, 농지취득자격증명 발급 및 매각 제외 물건까지 함께 반영해야 합니다.

④ 회차별 매각 시나리오

입찰가격이 달라지면 배당금과 채권 미회수액은 변하지만, 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다.

회차별 수치는 제공된 가정 시나리오입니다. 실제 매각가격, 집행비용, 당해세, 법정 우선변제 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시 가격은 확정된 다음 회차 매각조건이 아니라 시나리오입니다.

현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 산정 대상 채권액 1,288,000,000원이 모두 배당됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 99,004,379원의 채권 미배당이 발생합니다. 이는 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 인수하는 금액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,880,359,250원 가정)

위 표는 채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당입니다. 을구 1번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있으므로 실제 배당권자와 확정채권액을 확인해야 합니다. 경매 신청 청구액은 814,620,312원이며, 채권최고액 988,000,000원과 동일한 개념이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 여주시 능현동 여주곤충박물관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 잡종지, 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 커튼월·법랑판넬 등으로 마감되어 있으며 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 내부 이용상태. 현장조사 당시 폐문상태로 내부 확인이 불가능했습니다. 공부상 1~3층은 소매점, 4층은 사무실이므로 실제 내부 구조와 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 토지. 토지 정보상 면적은 993.0㎡이며, 생산관리지역·완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가 자료는 139,400원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 적용됩니다. 향후 건축·증축·용도변경 및 토지 활용은 관련 허가요건을 검토해야 합니다.
• 농지. 목록 3·4·5는 공부상 지목이 전이며 실제로는 묵전 상태입니다. 현황이 묵전이라고 농지취득자격증명 제출 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
• 매각 제외 물건. 토지 지상의 컨테이너, 판넬조 구축물, 비닐하우스 등은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 낙찰 후 철거·이동·점유 협의가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
• 임대수익·환금성. 건물의 실제 임대관계와 수익은 확인되지 않았습니다. 근린시설 및 토지를 함께 취득해야 하는 구조이므로 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없습니다.
• 건축물 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나 내부 실측과 현장 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명부터 확인. 목록 3·4·5에 대한 발급 가능성, 신청 자격, 제출기한 및 반려 가능성을 관할 기관과 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지 각 목록의 지번·지목·면적·공동담보 관계를 원본과 대조하세요. 특히 매각에서 제외된 컨테이너·판넬조 구축물·비닐하우스의 처리관계를 확인해야 합니다.
• 402호 점유 확인. 김용찬의 임대차계약, 실제 점유 범위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 낙찰 이후 명도 계획을 세우세요.
• 건물 내부 실사. 감정평가 당시 폐문상태였으므로 실제 영업 여부, 내부 노후도, 설비 가동 상태 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 가격 검증. 주변 근린시설·토지의 비교 거래와 실제 임대수익을 검증한 뒤 응찰가 상한을 산정하세요. 감정가 자체를 실거래 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 토지 규제 확인. 생산관리지역 및 자연보전권역의 제한사항을 검토하고 원하는 사업 용도로 이용할 수 있는지 확인하세요.
• 세금·배당 확인. 여주시 및 국 명의 압류 관련 체납 상태, 당해세, 최우선변제 가능성, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자와 확정채권액을 확인하세요.
• 선행 경매 이력 확인. 2022년과 2023년의 강제경매개시결정은 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 임의경매와 구분하고 취하 내역이 최신 등기부에 반영됐는지 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 입찰은 아니다”

이 사건의 장점은 2011년 설정된 말소기준 근저당권이 명확하고, 확인된 임차인 역시 후순위라는 점입니다. 등기상 후순위 가처분·근저당·압류 등이 매각으로 정리되는 구조여서 산정 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리가 정리되는 상가 경매로 접근해서는 안 됩니다. 목록 3·4·5 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 있고, 실제 내부 상태와 임대수익도 명확하지 않습니다. 이동 가능한 구축물은 매각에서 제외되며 토지에는 각종 이용 제한이 적용됩니다.

현재 최저매각가는 1,880,359,250원입니다. 그러나 비교 거래와 수익성 검증 없이는 이 가격이 적정한지 판단할 수 없습니다. 추후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 농취증 발급이나 실제 활용 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

권리 인수는 비교적 단순하지만, 입찰 적격성과 사업성은 신중하게 검토해야 하는 물건입니다. 농취증 발급 가능성 확인을 입찰의 선행조건으로 삼고, 내부 실사·토지 규제·시세 검증을 마친 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.