수원지방법원 2024타경36133. 경기도 양평군 양동면 석곡리 406-3에 있는 사무소 등 건물과 토지의 경매입니다. 토지면적은 961㎡, 지목은 잡종지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 감정평가상 건물은 지상 1층 사무소 및 캐노피로 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트 경매가 아니라 농촌지역의 사무소·토지를 취득하는 사건이므로 임대차뿐 아니라 현황, 토지이용 제한, 건물 상태, 환금성을 함께 확인해야 합니다.
소유자는 주식회사에이치미디어입니다. 2020.07.31 소유권을 취득했고 2021.08.06 안산제일신용협동조합에 채권최고액 504,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 경매 청구금액은 455,700,177원입니다. 이후 가압류와 압류가 발생했고 2024.06.18 임의경매가 개시됐습니다. 해당 근저당권은 2026.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 배당권자 확인도 필요합니다.
문제는 임차인입니다. 박승호는 근저당 설정보다 앞서 등록된 반면 강성훈은 설정 이후에 등록됐습니다. 특히 박승호의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당모형의 매수인 인수액 0원을 확정된 사실로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양동면 석곡리 406-3 도로명주소: 경기도 양평군 양동면 양동로 1568 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소 등 · 캐노피 |
| 토지 | 잡종지 961㎡ · 상업용 · 계획관리지역 · 평지·사다리형 |
| 건물구조 | 사무소: 연와조 슬래브지붕 지상 1층 캐노피: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 1층 |
| 소유자 | 주식회사에이치미디어 (2020.07.31 소유권이전, 원인: 교환) |
| 감정가 / 최저가 | 541,876,000원 / 541,876,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산제일신용협동조합 / 455,700,177원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 현황 멸실 창고 27㎡ 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 판단
이 사건의 말소기준권리는 2021.08.06 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 서울보증보험주식회사의 가압류, 양평군의 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2026.07.09 이루어진 근저당권 이전등기는 기존 담보권의 이전으로, 별도의 새로운 말소기준 시점을 형성하는 것은 아닙니다.
하지만 말소기준보다 앞선 임차인의 권리는 다르게 검토해야 합니다. 임대차가 유효하고 법정 대항요건을 갖춘 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 박승호의 선행 등록은 확인되지만 상가 임대차의 실제 점유, 사업자등록 및 임대차관계의 유효성은 별도 검증이 필요합니다.
| 임차인 | 등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강성훈 | 2024.01.24 | 200,000,000원 | 4,500,000원 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준 상가건물임대차현황서 등록자 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 대항력 및 우선변제 판단은 실제 점유, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 등 법정 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
더 중요한 것은 박승호가 2020.07.31 설정된 최상봉 근저당권(채권최고액 360,000,000원)의 채무자와 동일인으로 나타난다는 점입니다. 해당 근저당권은 2021.08.06 말소됐지만 임차인과 채무자 사이의 관계를 반드시 조사해야 합니다.
실제 정상 임차인일 수도 있고, 관계인 또는 가장임차인일 가능성도 있습니다. 가장임차인이라고 확정할 수 없으며, 반대로 보증금 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제권 행사 여부 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증금이 존재한다는 사실과 매수인이 이를 인수한다는 판단은 구별해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 541,876,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격에 비해 높은지 낮은지를 판단할 근거가 부족합니다.
더구나 본건은 농촌지역의 사무소·토지입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래로 곧바로 비교하기 어렵습니다. 토지 961㎡의 이용 가능성, 건물 상태, 접도 및 용도 제한, 실제 임대수익과 매수층을 함께 확인해야 합니다.
실질취득 부담 = 낙찰가 + 매수인이 승계하는 미배당 보증금입니다. 유효한 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금에서 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 승계 보증금이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
이 사건은 선순위 등록자의 보증금이 미상이므로 그 총액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,818,760원 |
| 1. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,037,230원 | 30,057,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 549,037,230원 | 14,979,990원 미배당 |
배당모형에서는 집행비용 7,818,760원을 공제하고 근저당권에 504,000,000원, 서울보증보험 가압류에 30,057,240원을 배당합니다. 가압류 채권에 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
다만 504,000,000원은 근저당권의 채권최고액이고 신청채권자의 청구금액은 455,700,177원입니다. 또한 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당권자는 현재 등기 및 채권양도관계를 대조해야 합니다. 이 예상표는 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이지 확정 배당표가 아닙니다.
양평군 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제, 확정 채권액 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수 위험은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 남는 권리 위험
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 541,876,000원 | 534,057,240원 | 14,979,990원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 433,500,800원 | 426,765,792원 | 122,271,438원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 346,800,640원 | 341,145,431원 | 207,891,799원 | 미확정 |
유찰에 따라 최저매각가는 하락하지만 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 이 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 근저당권·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로 잔존 채권과 선순위 임차보증금 승계 문제를 분리해야 합니다.
박승호의 보증금이 미상이므로 본 사건에 해당 구조가 실제로 성립하는지는 아직 판단할 수 없습니다. 유찰 가격만을 근거로 매수를 결정하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용현황 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양동면 석곡리 소재 양동초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 주택, 전·답 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도로 주변 농촌지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 349번 지방도와 접하고 있으며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 961㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형으로 조사되어 있습니다. 공시지가는 217,100원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 접도구역과 가축사육제한구역 등에 저촉되고 도로구역에 접합니다. 향후 개발·증축·용도변경 시 해당 규제의 구체적 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 감정평가상 사무소는 연와조 슬래브지붕 지상 1층 건물이며 외장 벽돌 위 페인트, 벽지·장판 및 일부 타일 마감, 샷시 창호 등이 기재되어 있습니다. 위생 및 급·배수설비가 있으며 난방설비는 미상입니다.
- 현황 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 멸실된 것으로 평가된 단층창고 27㎡의 매각 제외 사항은 별도로 유의해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 농촌지역 사무소·상업용 토지라는 특성상 수요층과 재매각 가능성을 개별적으로 평가해야 합니다. 실거래 비교와 임대수익 확인 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박승호의 임대차 진위. 임대차계약서, 사업자등록 관련 서류, 실제 점유 상태, 임대인과의 관계 및 사업장 사용 내역을 확인해야 합니다. 기존 근저당 채무자와 동일인으로 기재된 이유가 핵심입니다.
- 보증금과 대항력. 박승호의 보증금, 실제 인도·점유, 사업자등록의 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해 매수인 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 강성훈의 임대차. 보증금 200,000,000원 및 월차임 4,500,000원의 계약 내용, 현재 점유 여부, 임대료 지급 상태, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌으므로 현재 권리자, 실제 채권잔액 및 경매신청채권자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 양평군 압류·조세. 2023.09.05 압류의 조세채권 내역과 당해세 및 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당액은 이 부분에 따라 달라질 수 있습니다.
- 매각목록·건물 현황. 일괄매각 및 제시외 물건 포함 범위, 캐노피 현황, 단층창고 27㎡의 멸실 및 매각 제외 내용을 확인해야 합니다.
- 토지 이용제한. 계획관리지역, 자연보전권역, 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역의 구체적 제한 내용을 검토해야 합니다.
- 시장가격과 환금성. 동일 지역의 유사 사무소·토지 거래, 토지와 건물의 개별 가치, 임대수익 및 재매각 가능성을 확인한 뒤에 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 명도·점유. 등록된 임차인 2명의 실제 점유구역, 사용 상태, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 건물·토지 등기부, 감정평가서 및 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 등기보다, 확인되지 않은 임차인이 더 위험하다”
이 사건의 후순위 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당권과 이후 가압류·압류는 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다. 그러나 임차인 박승호의 등록일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 권리 성립 요건이 확인되지 않는다는 점이 결정적인 변수입니다.
박승호가 과거 근저당 채무자로 기재되어 있다는 점도 중요합니다. 실제 임차인인지, 관계인인지, 가장임차인에 해당하는지는 사실관계를 확인해야 판단할 수 있습니다. 반면 강성훈의 보증금 200,000,000원은 확인되지만, 말소기준 이후 등록된 임차인이므로 그 금액을 그대로 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.
현재 신건 최저가 541,876,000원에 대해서도 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 농촌지역 사무소·토지의 환금성, 각종 토지 규제, 제시외 물건과 멸실 건물 문제까지 감안하면 권리 불확실성을 무시한 가격 평가는 위험합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰보류. 선순위 임차인의 보증금과 대항력·인수 여부를 확정하고, 실제 시장가격과 매각 범위를 검증하기 전까지 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제로 얼마를 떠안고 무엇을 취득하는가입니다.
