수원지방법원 2025타경53397. 하남 미사강변 오벨리스크 10층 103-1054호입니다. 사건 표기는 ‘대지’이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(복층구조)입니다. 현재 소유자는 박지수이며 2023.02.23. 거래가 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 조민아의 400,000,000원 임차권입니다.
조민아는 2022.06.09. 임대차계약, 2022.06.15. 확정일자, 2022.07.18. 전입 및 점유를 갖추었고 2024.10.31. 임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 반면 2020.12.07. 설정된 신한은행 근저당 216,000,000원은 2022.07.19. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로, 임차권은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 10층103-1054호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 410 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 오피스텔(복층구조)로 이용중 |
| 소유자 | 박지수 · 2023.02.23. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
기존 신한은행 근저당은 2022.07.19. 해지로 이미 말소돼 현재 경매에서 선순위 담보권 역할을 하지 않습니다. 조민아의 임차권은 전입일 2022.07.18., 임차권등기 2024.10.31.이고, 경매개시결정은 2025.11.11.입니다. 따라서 확약이 없다면 임차보증금 중 배당받지 못한 부분이 낙찰자에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 승계 위험 해소
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2022.07.18 / 2022.06.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
현재 회차 402,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,420,000원을 제외한 395,580,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 400,000,000원 중 4,420,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 4,420,000원이 매수인 인수액입니다. 그러나 위 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 임차인 조민아 보증금 | 400,000,000원 | 395,580,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조민아의 보증금 미배당은 4,420,000원이고, 데이터상 매수인 인수액도 4,420,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.07.28. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 402,000,000원 | 4,420,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 321,600,000원 | 83,702,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 257,280,000원 | 147,121,920원 | 0원 |
이 사건은 정확도 규칙상 확약이 적용되는 조민아 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 처리해야 합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 조민아의 보증금 미배당액을 실질취득가에 더하지 않습니다. 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역 북동측에 위치하고, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 내 제10층 제103-1054호이며 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중이고, 동측·서측으로 각각 약 30미터·20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다.
- 토지거래허가. 2025.10.20.~2026.12.31. 하남시 전역 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역과, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 매수 주택 관련 허가구역이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서이므로 2026.07.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약 내용과 실제 말소에 필요한 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 계산상 미배당 4,420,000원은 확약 전제 없는 배당 숫자이며 실질 인수액과 구분해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 402,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오의 매각가는 321,600,000원, 그 다음은 257,280,000원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 핵심이다”
표면만 보면 보증금 400,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하고, 현재 낙찰가 402,000,000원에서도 4,420,000원이 미배당되는 사건입니다. 더 유찰되면 계산상 미배당액은 83,702,400원, 147,121,920원으로 커집니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조를 경계해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.28. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 조민아 임차권에 관한 실질 매수인 인수는 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 실거래 시세 자료가 없고 이미 3회 유찰된 물건이므로 확약서 원문과 시장가격을 별도로 확인한 뒤 가격을 결정하는 사건입니다.
