수원지방법원 2024타경40552. 경기도 여주시 가남읍 연대리 559에 있는 토지와 축사·창고·숙소 관련 건물의 경매입니다. 토지는 목장용지 2,850㎡이고, 감정 당시 건물은 축사 및 창고·숙소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 바로 비교할 수 있는 물건이 아니며, 건축물의 실제 이용 가능성, 토지 규제, 점유관계가 가격을 결정하는 중요한 변수입니다.

등기부상 소유자는 문희태입니다. 2024년 6월 25일 소유권이전등기와 함께 흥성사료주식회사 명의로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 김상원의 소유권이전청구권 가등기와 복수의 경매개시결정 등이 등기됐습니다.

핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 기존 점유자의 법적 지위입니다. 이광래와 최희덕은 모두 말소기준보다 이른 전입일이 확인되지만, 임대차계약·보증금·확정일자·실제 주거 점유 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이나 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도

말소기준권리는 을구 1번 흥성사료주식회사 근저당권입니다. 뒤에 설정된 김상원의 가등기, 해당 가등기상 청구권에 대한 압류, 윤영훈·이승면·흥성사료주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 가능성과 보증금이 핵심

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인물은 이광래·최희덕 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2024.06.25.보다 빠릅니다. 그러나 전입일만으로 유효한 임대차관계와 대항력을 확정할 수는 없습니다. 임대차계약, 보증금, 실제 주거 점유 및 건물의 주거용 사용 여부가 함께 확인돼야 합니다.

전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실은 대항력 검토 사유입니다. 주택임대차보호법 적용 여부, 실제 점유 및 계약관계는 별도로 확인해야 합니다. 두 사람의 유효한 임차인 지위와 인수 대상 보증금은 확정되지 않았습니다.

실질취득금액은 현재 산정할 수 없습니다. 실제 인수할 보증금이 있다면 매수인의 실질 부담은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그러한 구조인지도 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 357,683,360원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 집행비용 추정액 5,807,567원을 제외하면 흥성사료주식회사 근저당권에 351,875,793원이 배당되는 구조입니다. 나머지 계산상 경매채권자에게 배당되는 금액은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 경매개시결정 관련 채권액 100,000,000원은 계산상 신청채권자 청구금액을 각 항목에 적용한 것으로, 개별 채권자의 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 근저당권도 실제 피담보채권 잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·최우선변제·임차인 배당 및 별도 우선채권에 따라 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 실질 부담 확인

현재 최저가는 감정가와 같은 357,683,360원입니다. 이후 유찰되는 경우의 가격·배당 시나리오는 다음과 같습니다. 다만 유찰에 따른 최저가 인하가 곧바로 실질취득금액 인하를 뜻하지는 않습니다. 인수해야 할 보증금이 확인되면 각 회차별 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.

위 금액은 각 회차별 가정이며 실제 유찰 여부, 차기 매각가격 및 배당을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 추정 금액으로, 그 금액 전체가 매수인에게 승계되는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 가남읍 연대리 소재 연대리 마을회관 북동측 인근입니다. 주위는 농경지·단독주택·목장용지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 부동산 인근까지 일반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 목장용지, 면적은 2,850㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다. 공시지가는 44,700원/㎡입니다.
• 건물 이용상태. 기호 2·5는 축사, 기호 3·4는 창고 및 숙소로 이용 중입니다. 파이프조 또는 조립식판넬조 등의 단층 건물로 조사됐습니다.
• 건물 설비. 위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 구비된 것으로 탐문됐습니다. 실제 가동 상태와 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 비행안전제2구역(지원) 등 관련 제한이 있습니다.
• 물리적 상태. 목록 5의 일부 멸실 및 공부상 면적과 실측면적의 차이를 확인해야 합니다. 매각에 포함되는 제시외 보일러실의 상태도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 축사·창고·숙소가 결합된 목장용지 물건으로, 주거용 공동주택보다 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 전용 가능 여부와 관련 인허가, 실제 영업·사용 가능성이 처분가치에 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이광래의 법적 지위. 종전 소유자이면서 점유 관련자로 확인됩니다. 매매 이후의 점유 권원과 임대차계약 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 최희덕의 대항력. 2016.12.22. 전입에 따른 실제 주거 점유, 유효한 계약관계, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질 인수액. 점유자별 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가를 실제 취득비용으로 단정하지 않아야 합니다.
• 가등기 및 압류. 김상원의 가등기 성격과 윤선호의 가등기상 청구권 압류, 매각으로 인한 말소 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 보일러실의 포함 범위와 각 건물의 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 멸실 건물. 목록 5의 공부상 57.44㎡와 실측 5.88㎡ 차이에 따른 실제 이용가치 및 후속 행정절차를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 비행안전구역 등의 적용 범위와 기존 시설의 인허가 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 유사한 축사·목장용지·창고 물건의 실거래, 실제 이용수익 및 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
• 명도 및 추가 비용. 기존 점유자 인도 문제, 시설 정비, 멸실 부분과 미납 공과금 등 발생 가능한 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기가 지워져도, 인수 위험까지 지워지는 것은 아니다”

이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2024년 설정된 흥성사료주식회사 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 매수인이 안전하게 소유권을 취득하고 추가 부담 없이 사용할 수 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.

특히 이전 소유자인 이광래와 2016년부터 전입 기록이 있는 최희덕의 실제 점유 및 임대차관계가 핵심입니다. 두 사람의 보증금이 모두 미상이므로 실질취득금액의 상한을 현재 계산할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 유효한 선순위 임대차가 확인되면 기대한 가격 이점이 사라질 수 있습니다.

게다가 일반 주택이 아닌 축사·창고·숙소와 목장용지를 함께 취득하는 물건입니다. 일부 건물의 면적 차이와 제한지역 규제도 있어, 현재 감정가가 실제 시장가치보다 낮은지 높은지도 별도로 검증해야 합니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 보증금과 점유 권원을 확인하고, 가등기·현황 건물·토지 규제를 검증한 뒤 실질취득금액을 산정해야 비로소 입찰가를 논할 수 있습니다. 현 단계에서는 고위험 검토 대상으로 보는 것이 적절합니다.