수원지방법원 여주지원 2024타경40750. 여주시 오학동 비아트리스 203동 402호, 전용 82.79㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 137,000,000원이고 현재 최저매각가 역시 137,000,000원인 신건입니다. 채권자 주택도시보증공사가 205,000,000원을 청구하여 강제경매를 진행하는 사건입니다.
등기부상 현재 소유자는 손재현이며 2022.03.03. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류·강제경매가 이어졌습니다. 등기상 말소기준은 2023.03.28. 국의 압류이지만, 임차인 이윤노의 전입일은 2022.04.20.로 그보다 빠릅니다. 따라서 단순히 말소기준권리 이후에 임차권등기가 접수되었다는 이유로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다.
이 사건은 일반적인 무인수 물건과 달리 매각물건명세서의 인수 문구와 주택도시보증공사의 확약서를 함께 읽어야 하는 물건입니다. 권리분석의 결론은 확약의 유효성과 적용 범위에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 여주지원 2024타경40750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 도예로 85-14, 203동 4층 402호 (오학동, 비아트리스) |
| 물건종류 / 전용 | 주거용 오피스텔 · 전용 82.79㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2017.09.15 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.03. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.28. 갑구 7번 국 압류 (강서세무서장) |
| 등기상 임차권 | 이윤노 · 임차보증금 205,000,000원 · 을구 1번 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 실질 인수 판단 | 확약서가 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되는 경우 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
가장 먼저 확인할 것은 말소기준권리와 임차인의 실제 전입·점유 시점입니다. 국의 최초 압류는 2023.03.28. 접수되었지만 이윤노는 2022.04.20. 전입신고를 하고 2022.04.29. 점유를 개시했습니다. 확정일자는 2022.04.07.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준 이전의 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
을구 1번 주택임차권등기의 접수일은 2023.06.19.입니다. 등기일 자체는 말소기준보다 늦지만, 기존의 전입·점유에 따른 대항력과 우선변제권을 별도로 고려해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표기만으로 배당 부족분의 매수인 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 205,000,000원과 확약서
| 임차인 | 임차 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤노 |
주택 전부 보증금 205,000,000원 전입 2022.04.20 확정 2022.04.07 점유개시 2022.04.29 임차권등기 2023.06.19 |
대항력 有 말소기준 이전 전입·점유 |
우선변제 有 배당요구 확인 |
원칙적 인수 확약 적용 시 0원 주택도시보증공사 확약 범위 확인 필요 |
실제 임차인은 이윤노 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서도 안 됩니다.
이 확약이 대상 보증금 전부에 효력을 미치는 경우, 명세서상 원칙적인 인수 위험은 해소되어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
확약은 그 적용 대상에 한하여 인수 위험을 해소합니다. 확약 밖에 남는 별도 임차인의 권리나 원임차인의 미승계 청구권까지 당연히 소멸시키는 것은 아닙니다. 본건에서는 별도의 실제 임차인은 확인되지 않지만, 원임차인과 보증기관 사이의 권리승계 관계 및 말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 인수액 시뮬레이션 — 확약 전후가 완전히 다르다
현재 최저매각가 137,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서 집행비용은 2,718,000원, 이윤노 임차보증금에 대한 배당은 134,282,000원입니다. 따라서 확약을 적용하지 않은 명세서상 원칙적인 인수액은 70,718,000원으로 계산됩니다.
| 구분 | 낙찰가 | 원칙적 인수 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 137,000,000원 | 70,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 97,734,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 119,298,240원 | 0원 |
원칙적 인수 추정액은 각 회차의 집행비용 추정을 포함한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 실질 인수 0원은 확약이 해당 보증금 전액에 유효하게 적용되는 경우를 전제로 합니다.
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 배당 부족분에 따른 인수액은 증가하므로, 취득 부담은 대체로 보증금 205,000,000원 수준에서 고정됩니다. 즉 87,680,000원에 낙찰받더라도 87,680,000원짜리 물건을 취득하는 것이 아닙니다. 이런 대항력 인수형의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금에 근접하는 실질취득액입니다.
반대로 확약이 보증금 전액에 유효하게 적용되면 보증금 인수액은 실질적으로 0원이므로, 취득가격 판단의 출발점은 각 회차 낙찰가입니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득액은 낙찰가 137,000,000원에 부대비용을 더하는 구조로 볼 수 있습니다.
따라서 확약의 적용 여부를 확정하지 않고 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 시세 비교 — 137,000,000원이 정말 매력적인가
비아트리스 203동의 전용 82.79㎡에 대해 확인되는 실거래는 4건입니다. 평균 거래금액은 135,750,000원, 최저 거래금액은 120,000,000원, 최고 거래금액은 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 82.79㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 82.79㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 82.79㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 82.79㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 표본 평균 | 82.79㎡ | 4건 | 135,750,000원 |
신건 최저가 137,000,000원은 표본 평균보다 1,250,000원 높으며, 평균의 100.9%입니다. 가장 최근 확인된 2022.05. 거래가 140,000,000원보다는 낮지만, 표본 평균을 웃도는 이상 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
신건 최저가가 과거 표본 평균의 100.9%라는 사실은 가격상 안전마진이 충분하지 않다는 신호이며, 현재 시점의 거래 사례와 매물 호가를 추가 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
비아트리스 203동은 확인된 규모가 8세대이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 소규모 주거용 오피스텔 특성상 거래 표본이 적어 낙찰 이후 재매각 가격과 매수 수요를 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 이윤노 · 임차보증금 우선변제 | 205,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제공된 예상배당 시뮬레이션을 반영했습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 강제경매 신청 청구는 동일 기관에 관한 항목으로, 별도 보증금이나 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 및 우선순위에 따른 배당 변동은 미반영될 수 있습니다.
매각으로 압류 등기가 말소되는 것과 실제 세금의 배당 순위는 별개입니다. 조세채권의 법정기일·당해세 여부 등에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 현재 예상배당금 134,282,000원이 확정 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 오학동 소재 오학초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2017.09.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방·공동출입구 보안설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역·자연보전권역 등으로 지정되어 있으며, 공시지가 기준은 426,200원/㎡입니다. 토지이용 관련 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비아트리스 203동은 8세대 규모로, 확인되는 실거래 표본도 4건입니다. 대단지 아파트와 달리 매수 수요 및 적정 가격 확인에 제약이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.09.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문과 법원 접수 여부를 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 유효한지 점검해야 합니다.
- 권리승계 범위. 이윤노의 원래 임차보증금 205,000,000원 중 주택도시보증공사에 승계된 범위와 원임차인에게 남는 권리의 유무를 확인해야 합니다. 확약 밖의 미승계 권리가 있다면 별도 인수 위험이 남을 수 있습니다.
- 명세서 대조. 명세서에는 원칙적인 잔액 인수 문구가 있으므로 확약서가 그 인수 위험을 어떻게 해소하는지 법원 기록과 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 현재 확인되는 실거래가 2021~2022년에 집중되어 있으므로 2026년 시점의 거래 사례와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰가 설정. 신건 137,000,000원은 기존 표본 평균보다 높습니다. 무리하게 입찰가를 올리기보다 가격 안전마진과 유찰 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유 상태 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 확약서에 따른 금전 인수 해소가 곧바로 명도 완료를 의미하지는 않습니다.
- 관리비·비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수리비 등을 낙찰가와 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선, 신건 가격은 보류”
이 물건의 첫인상은 205,000,000원의 대항력 임차보증금이 걸린 위험한 오피스텔입니다. 실제로 확약서를 제외하면 신건 기준 70,718,000원의 원칙적 인수액이 계산되며, 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 대체로 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차보증금 전액에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 다만 제출 주체가 보증기관인 만큼 이윤노의 원래 권리와 보증기관의 권리승계 범위를 확인하는 절차가 필수입니다.
가격 판단은 별개입니다. 최저가 137,000,000원은 확인되는 실거래 평균 135,750,000원의 100.9%로, 표본 평균보다 높습니다. 더욱이 실거래는 2021~2022년 자료이고 비아트리스 203동은 8세대 규모여서 현재 시세와 환금성 판단에 불확실성이 있습니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격은 보류입니다. 확약서의 효력이 명확히 확인되면 보증금 인수 위험은 크게 줄지만, 그것만으로 현재 신건 가격에 응찰할 이유가 충분해지는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 확약의 실효성을 확인하고, 실제 시장가격보다 충분히 낮은 낙찰가를 확보하는 데 있습니다.
