수원지방법원 2024타경41104. 이천시 부발읍 가좌리의 다세대주택 해밀리안 105동 301호입니다. 건물은 2017.04.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 경매 대상은 3층 단위세대입니다. 현재 소유자는 박연숙으로, 2020.07.08. 거래가액 155,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했으며 청구액은 155,000,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2022.06.27. 국의 압류입니다. 이보다 먼저 2022.06.13. 한상진의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 임차인의 전입신고일은 2020.04.23., 확정일자는 2020.04.13.입니다. 따라서 해당 임차권은 단순한 후순위 소멸권리로 처리할 수 없습니다. 그러나 2026.05.26.자 확약서가 인수 위험의 판단을 바꾸는 결정적 자료입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리는 2022.06.27. 국의 압류입니다. 이후 이천시 압류, 국의 추가 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 한상진의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 등기되었으므로 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.

주택도시보증공사는 한상진의 승계인으로 기재되어 있으며, 별개의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 2022.07.06.의 을구 1-2번 임차권 경정 역시 한상진 임차권의 점유개시일을 2020.04.24.로 바로잡은 기록으로, 독립적인 보증금이나 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 2명

확인되는 임차인 명의는 한상진과 윤설, 2명입니다. 한상진의 임차권 경정등기와 주택도시보증공사의 승계 관계를 각각 추가 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.05억의 가격 부담

해밀리안(104동·105동)은 12세대 규모입니다. 확인된 실거래 표본은 2022년 3월 거래 1건으로, 3층, 면적 71.19㎡의 거래가격은 170,000,000원입니다. 시세 비교 대상면적 69.75㎡와 면적 차이가 있으며, 확인된 거래시점 역시 오래되었습니다.

최저매각가 205,000,000원은 확인된 실거래가격보다 35,000,000원 높고, 거래가 대비 120.6%입니다. 확약 적용 후 매수인 인수액이 0원이라면, 낙찰대금 기준 실질취득가격 역시 205,000,000원으로 동일하게 비교해야 합니다.

특히 12세대 규모의 다세대주택은 단지 내 비교거래가 충분하지 않을 수 있고, 개별 세대의 내부 상태와 거래시점 차이에 따른 가격 편차도 중요합니다. 가격 판단은 확약으로 인수액이 줄었다는 사실과 별개로 이루어져야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

자동 배당 추정치의 항목별 배분을 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 3,670,000원으로 추정되었으며 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 배당 모형에서는 주택도시보증공사에 46,330,000원이 배당되고, 청구액 대비 108,670,000원의 미배당이 산출됩니다. 그러나 채권자의 미배당과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 한상진 관련 확약이 유효하다면 보증금 반환청구권의 잔액을 매수인이 부담하지 않는다는 점이 핵심입니다.

⑤ 유찰 시 실질취득가격 — 확약의 효과

이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당 위험이 커질 수 있는 구조입니다. 다만 한상진 관련 확약이 유효하게 적용되면 해당 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않으므로 실질취득가격 판단이 달라집니다.

규칙상 인수 추정치는 확약 적용 전의 자동 계산값입니다. 2회 유찰 시 26,436,800원은 실제 인수 확정액이 아니며, 한상진 관련 확약이 유효하면 해당 인수액은 실질 0원입니다. 표의 계산은 윤설의 미확인 독립 권리 및 취득 부대비용을 포함하지 않습니다.

1회 유찰가 164,000,000원과 2회 유찰가 131,200,000원은 확인된 과거 거래가격 170,000,000원보다 낮습니다. 그러나 해당 거래는 2022년의 단일 표본이므로, 이 수치만으로 현재 시장보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 유찰 이후에도 새로운 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 부발읍 가좌리 소재 가재울마을 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 4층 규모 다세대주택과 농경지가 혼재된 근교 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 버스 배차간격 등을 고려한 대중교통 편의는 다소 미흡한 편입니다.
• 건물. 2017.04.17. 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 3층 세대입니다. 외벽은 치장벽돌 노출쌓기이며, 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역· 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다. 공시지가는 292,400원/㎡이며, 토지는 부정형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 건축 및 공부. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 규모로 확인 가능한 실거래가 1건에 그쳐 시세 검증 자료가 제한적입니다. 대중교통 편의와 소규모 주택의 거래 유동성을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요.
• 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 한상진의 어떤 보증금반환채권을 승계했는지, 배당표에서 동일 보증금이 중복 계산되지 않는지 확인하세요.
• 윤설 점유관계 확인. 전입 2024.08.12. 이후의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 권원을 조사하세요. 한상진에 대한 확약은 윤설에게 자동 적용되지 않습니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 신건 가격 재검증. 감정가 205,000,000원은 확인된 2022년 실거래보다 높습니다. 최근 비교 가능한 다세대주택 거래를 추가 검토해 응찰가 상한을 산정하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 점유 이전 일정, 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
• 서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 관련 배당서류를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도 가격은 별개다”

이천 해밀리안 301호는 선순위 임차권 때문에 원칙적으로 보증금 인수를 검토해야 하는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.26. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 한상진 관련 매수인 인수액은 유효한 확약 적용을 전제로 실질 0원으로 판단할 수 있습니다.

그럼에도 윤설의 점유 및 미확인 권리관계, 국세·지방세 압류에 따른 배당 불확실성, 승계채권의 중복 배당 계산 가능성은 별도의 검증이 필요합니다. 따라서 단순히 인수액 0원만 보고 권리가 완전히 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.

가격도 문제입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 확인된 과거 실거래 170,000,000원의 120.6%이며, 12세대 규모의 주택에서 확인되는 거래도 2022년의 1건뿐입니다. 최신 시세를 검증하지 못한 상태에서 감정가에 응찰할 가격상 근거는 부족합니다. 결론은 선순위 인수 위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 확약의 법적 효력과 윤설의 별도 권리관계를 확인하고, 최근 시세를 추가 검증한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.