수원지방법원 2024타경41302. 이천시 중리동 미래캐슬 제2동 제6층 제604호, 전용 67.64㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 2억 1,000만원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 이 물건은 단순히 감정가와 시세만 비교해서는 안 됩니다. 2020년 설정된 전세금 1억 9,500만원의 전세권이 있고, 같은 홍진문 명의로 주택임차권등기까지 이루어져 있습니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 더욱이 홍진문은 이 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 따라서 전세권·임차권·신청채권의 관계를 구별하면서 동일 보증금의 중복 계산을 막는 것이 분석의 핵심입니다.
가격도 불리합니다. 전체 실거래 7건 평균은 222,285,714원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 비교표본 평균은 171,500,000원이고 마지막 확인 거래는 160,000,000원입니다. 최근 거래군의 평균은 이전 거래군보다 29.3% 낮습니다. 이러한 상황에서 감정가가 전체 평균보다 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41302 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 여주지원 |
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로 135, 미래캐슬 제2동 제6층 제604호 (중리동 468-24) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.64㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 중 6층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 미래캐슬 8세대 · 사용승인 2018.09.28 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.04 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍진문 / 195,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 갑구 7번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 선순위 전세권 | 2020.12.09 을구 1번 · 홍진문 · 전세금 195,000,000원 |
| 임차보증금 | 홍진문 · 195,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 전세권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.27 등기된 갑구 7번 국의 압류입니다. 이전에 있었던 2021년 국의 압류는 2026.10.06 해제로 말소되었습니다. 반면 을구 1번 전세권은 2020.12.09 설정되었으므로 현재의 말소기준권리보다 선순위입니다. 이후 강제경매개시결정과 이천시 압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 미배당 보증금 인수 가능
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 홍진문 | 전부 · 주거용 | 195,000,000원 | 2020.08.19 2020.09.01 |
대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 홍진문 명의의 전세권과 주택임차권등기는 동일한 195,000,000원 보증금에 관한 권리로 보이며, 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 홍진문 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.07.05 |
| 전입신고일 | 2020.08.19 |
| 점유개시일 | 2020.08.25 |
| 확정일자 | 2020.09.01 |
| 전세권설정일 | 2020.12.09 |
| 전세권 존속기간 | 2020.09.04 ~ 2022.09.03 |
| 임차권등기일 | 2026.02.27 (을구 2번) |
| 배당요구 | 있음 · 2026.02.27 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 국 압류 |
| 대항력 | 있음 — 전입·점유가 말소기준보다 앞섬 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 인수 | 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액 매수인 인수 |
매각물건명세서에도 을구 2번 임차권등기에 관한 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 임차보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용입니다. 단순히 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 이루어졌다는 이유로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력 판단에 중요한 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
미래캐슬의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 222,285,714원이지만, 2022년의 295,000,000원 거래 등이 포함되어 있습니다. 최근 거래군 2건의 평균은 171,500,000원으로 훨씬 낮습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -29.3%의 하락 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.24㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 67.64㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2022.11 | 70.32㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 68.64㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2022.04 | 61.70㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 72.24㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 67.64㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 비교평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 222,285,714원 |
최근 비교평균의 표본은 2024.02와 2024.11 거래입니다. 2026.10.14 기준 실제 최근 12개월 거래는 아니므로 현재 시세를 확정하는 지표로 사용할 수 없습니다. 또한 마지막 거래는 전용 72.24㎡이며, 경매 대상과 동일한 67.64㎡ 거래는 2024.02의 183,000,000원입니다. 면적·층·거래시점 차이를 고려해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 낙찰가가 낮아져도 매수인의 총부담이 그만큼 줄어들지 않는다는 점입니다. 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 존재하기 때문에, 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 금액으로 보증금을 전액 갚지 못하면 미배당 잔액을 인수할 수 있습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 210,000,000원 | 0원* | 210,000,000원* |
| 1회 유찰(80%) | 168,000,000원 | 30,152,000원 | 198,152,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 134,400,000원 | 63,281,600원 | 197,681,600원 |
*신건의 인수 0원은 집행비용 추정 3,740,000원을 제외하고 홍진문의 임차보증금 195,000,000원이 전액 배당된다는 조건에서의 보증금 잔액입니다. 별도 선순위 전세권의 존속 여부까지 확정된 0원은 아닙니다. 유찰 시나리오 역시 제시된 집행비용 추정과 임차보증금 배당을 전제로 하며, 세금 등 선순위 배당에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
이는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에 나타나는 전형적인 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 수 있는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 보증금 규모인 195,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 위 시나리오에서는 집행비용 추정분 때문에 보증금보다 약간 높은 실질취득액이 산출됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 홍진문 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 홍진문 동일보증금 중복배당 여부 확인 |
195,000,000원 | 11,260,000원* |
| 3. 강제경매 신청채권 · 홍진문 동일채권 관계 확인 |
195,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
*11,260,000원은 제시된 배당 산식에서 전세권 배당으로 분류된 금액입니다. 그러나 임차보증금과 전세금이 모두 홍진문 명의의 동일한 195,000,000원이므로, 동일채권에 대한 이중 수령이 가능한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 집행비용과 임차보증금 195,000,000원을 공제한 산술상 잔액이기도 하며, 실제 귀속은 적법한 배당순위·채권관계·세금 등에 따라 결정됩니다. 차트는 검증이 필요한 배당 산식을 표시합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 안흥동 소재 이천설봉호텔 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 온천, 호텔 및 편의시설이 혼재하는 상업지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 대로에 접하며 경충대로 등 간선도로와 연계되어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 난방, 위생·급배수, 도시가스, 화재탐지·방재, 승강기 설비를 갖추고 있으며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 자연보전권역, 이천온천 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,821,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 내부 상태와 실제 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 미래캐슬은 8세대 규모입니다. 확인된 실거래 표본도 7건으로 제한적이고, 최근 비교 거래와 이전 거래 간 가격 차이가 큽니다. 대규모 공동주택에 비해 적정 매도가격 판단과 재매각 수요 확보에 신중한 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 을구 1번 홍진문의 전세권이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 법정 소멸요건, 매수인 인수 여부를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차권 인수. 을구 2번 임차권등기에 관한 매각물건명세서의 인수 문구를 확인하고, 보증금 미배당액을 입찰가에 합산해야 합니다.
- 동일인 복수 권리. 홍진문의 전세권·임차권·강제경매 신청채권이 같은 195,000,000원 보증금에 관한 것인지, 실제 배당 요구와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 세금 및 배당순위. 말소기준권리가 국의 압류이고 이천시 압류도 존재하므로 조세채권의 법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 당해세 등에 따라 배당 및 매수인 인수액 추정이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 210,000,000원은 최근 비교평균 171,500,000원보다 높습니다. 유찰 후에도 단순 낙찰가가 아니라 보증금 인수를 반영한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2024.11이고 경매 대상과 면적도 다릅니다. 2026.10.28 입찰 전 최신 동일 면적 실거래 및 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 점유자, 임차인의 이주 여부, 인도 가능 시점과 명도비용을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수는 없습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 감정평가서 및 최신 실거래를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억에 낙찰받아도 실제로는 약 1.98억”
이천 미래캐슬 604호는 단순히 유찰을 기다린다고 좋은 물건이 되는 구조가 아닙니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 비교평균 171,500,000원의 122.4%이고, 과거 거래 대비 최근 거래군의 가격도 29.3% 하락했습니다.
더 중요한 문제는 보증금입니다. 홍진문은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 같은 이름으로 195,000,000원의 선순위 전세권까지 설정되어 있습니다. 1회 유찰되어 낙찰가가 168,000,000원으로 내려가더라도 30,152,000원의 보증금 인수가 발생한다면 실질취득액은 198,152,000원입니다. 2회 유찰 시에도 약 1.98억으로, 최근 비교평균을 웃돕니다.
게다가 전세권·임차권·경매 신청채권이 동일인에게 집중되어 있고, 배당계산에서도 동일 보증금의 중복 취급 여부를 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 전세권 소멸을 확정할 수 있는지, 실제 인수 보증금이 얼마인지, 그 총부담이 현재 시세보다 낮은지입니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 권리의 처리와 배당구조가 명확히 확인되고, 최신 시세를 기준으로 실질취득액에 충분한 할인 여력이 확보되기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 최저가가 떨어져도 매수인의 부담까지 같은 비율로 떨어지는 것은 아닙니다.
