청주지방법원 2026타경50598. 청주시 상당구 금천동 장자마을부영아파트 805동 7층 701호, 전용면적 약 84.98㎡인 아파트입니다. 현재 소유자는 조용철 씨로, 2020년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 청주상당신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 국민건강보험공단 및 국가의 압류, 김두남의 강제경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다.
권리의 출발점은 2021.06.10 청주상당신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,000,000원이었지만 2021년 변경을 거쳐 2023.01.30 채권최고액 160,000,000원으로 증액됐습니다. 이 변경 이력은 배당액을 검토할 때 반드시 구별해야 합니다. 다만 채권최고액이 실제 대출잔액이나 실제 배당액과 같다는 의미는 아닙니다.
입찰 판단에서 더 큰 문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 현재 최저가가 이미 높은 수준입니다. 실제 매수인 인수액을 0원으로 보더라도 최저가 자체가 최근 거래가격보다 높기 때문에 신건 입찰을 가격 측면에서 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 제805동 제7층 제701호 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 호미로 261 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9767㎡ · 지상 15층 중 7층 |
| 단지정보 | 장자마을부영(320)-8단지 · 663세대 · 2002.12.07 준공 |
| 소유자 | 조용철 · 단독소유 · 2020.12.21 소유권이전(협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 197,166,666원 (12건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김두남 / 8,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.10 청주상당신용협동조합 근저당권 (을구 8번) |
| 근저당권 현행 채권최고액 | 160,000,000원 (2023.01.30 변경등기) |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공매 확인이 필요하다
말소기준권리는 2021.06.10 설정된 을구 8번 근저당권입니다. 2002년부터 2012년까지 설정된 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 국가의 압류, 김두남의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 유무 및 대항력 가능성은 현황조사서와 주민등록 전입세대 열람 등을 통해 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 모든 점유자의 대항력 부존재까지 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 120.7%
장자마을부영(320)-8단지의 전용 84.98㎡ 수준 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 8월까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선 기준으로 사용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8층 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13층 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8층 | 206,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3층 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13층 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8층 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11층 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11층 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2층 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 197,166,666원 |
실거래 가격 범위는 180,000,000원~215,000,000원입니다. 반면 감정가이자 신건 최저가인 238,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 120.7%입니다. 최근 거래 표본의 최고가인 215,000,000원보다도 높은 가격입니다.
특히 제공된 최신 거래는 2026년 8월 180,000,000원입니다. 같은 달 다른 거래에서도 188,000,000원과 205,000,000원이 확인되는 만큼, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 다만 현재 최저매각가가 최신 거래와 최근 평균을 모두 웃돈다는 사실은 달라지지 않습니다. 이 거래 표본만으로 명확한 시계열 하락률을 확정할 수는 없지만, 최신 저가 거래를 배제하고 높은 가격을 정당화하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
다음은 현재 회차 최저매각가를 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 배당금이 최초 채권최고액인 65,000,000원으로 반영돼 있다는 점에 유의해야 합니다. 실제 채권액과 배당요구, 조세채권의 우선순위 등을 확인하기 전에는 확정배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 청주상당신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김두남 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 160,468,000원 |
위 표는 최초 근저당권 채권최고액 65,000,000원을 사용한 참고 시뮬레이션입니다. 2023.01.30 변경된 채권최고액 160,000,000원, 실제 피담보채권액, 압류 관련 조세·공과금, 당해세 및 법정 배당순위에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 잔여액 160,468,000원은 확정 금액이 아닙니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 8,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 190,400,000원 | 8,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 152,320,000원 | 8,400,000원 | 0원 |
위 시나리오에서는 신청채권자 김두남의 청구액 8,400,000원이 모두 배당되는 것으로 산정됩니다. 하지만 근저당권의 현재 채권최고액과 실제 채무잔액, 국세 및 건강보험료 관련 배당순위가 충분히 반영되지 않아 실제 신청채권자 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족이 발생하더라도 그 자체로 일반적인 소멸 대상 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도의 인수권리 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 금천고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 주거지역으로, 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 주변 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며, 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조·철골경사지붕의 15층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·소화·난방 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 장자마을부영(320)-8단지는 663세대이며 2002.12.07 준공됐습니다. 최근 같은 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격 차이가 있어 개별 층·향·상태별 평가가 중요합니다.
- 도로. 단지 북측과 남측은 왕복 2차로, 동측은 왕복 4차로의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며, 금천고등학교 등 교육시설 관련 절대·상대보호구역 지정이 확인됩니다. 공시지가 기준은 839,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리상태와 점유 현황은 별도 조사 대상입니다.
- 환금성. 최근 거래 사례는 존재하지만, 신건 최저가가 최근 실거래 최고가보다도 높습니다. 따라서 단지 규모만을 근거로 높은 가격에서 원활히 재매각할 수 있다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 여부. 2026.07.29 한국자산관리공사 공매공고의 현재 진행상황과 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다. 공매 취소·정지·매각 여부 및 경매 진행상태를 각각 확인하는 것이 우선입니다.
- 근저당권 현행 채권액. 청주상당신용협동조합의 최초 채권최고액 65,000,000원과 현행 채권최고액 160,000,000원을 혼동하지 말아야 합니다. 실제 피담보채무액과 배당요구내역을 확인해야 합니다.
- 국세·공과금 압류. 국민건강보험공단 및 국가 압류등기는 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 관련 조세·공과금의 실제 채권액과 법정 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 실제 점유자 조사 및 임대차계약 유무를 확인한 뒤 명도 부담을 판단해야 합니다.
- 시세 기준. 감정가 238,000,000원이 아닌 최근 12개월 평균 197,166,666원, 최신 거래 180,000,000원 및 최근 거래가격 범위를 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 190,400,000원은 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정 152,320,000원은 최근 거래 범위보다 낮지만, 실제 유찰과 해당 가격의 매각이 보장되지는 않습니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 공매 진행사항을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원이어도, 가격은 합격이 아니다”
이 물건은 권리의 우선순위 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 청주상당신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다. 신고된 임차인도 없으며 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 가격 측면에서는 명확하게 보수적인 판단이 필요합니다. 신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 197,166,666원의 120.7%이고, 최근 거래 최고가 215,000,000원보다도 높습니다. 제공된 최신 거래 180,000,000원과 비교하면 차이가 더욱 큽니다. 실질취득가격을 기준으로 보아도 현재 회차에는 가격 매력이 없습니다.
또한 2026.07.29 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 진행상황을 확인해야 하며, 배당 시뮬레이션에는 근저당권 증액 이력과 조세·공과금 문제가 충분히 반영되지 않았습니다. 신고 임차인은 없지만 실제 임대관계도 확인이 필요합니다.
종합 결론은 ‘권리구조는 비교적 단순, 신건 가격은 부적합, 공매·배당·점유 확인 우선’입니다. 저렴한 경매물건으로 보기 어렵고, 향후 회차가 변경되더라도 최근 실거래 시세와 권리 변동을 다시 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
