청주지방법원 2026타경50630. 충청북도 청주시 상당구 서운동 37-17에 위치한 주택 및 토지 경매입니다. 도로명주소는 대성로 67-3이고, 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1994.12.14입니다. 감정평가서에서는 현재 이용상태를 주택으로 기재하고 있습니다. 토지면적은 173.6㎡이며, 건물의 개별 면적은 별도 확인이 필요합니다.

소유자는 김미자입니다. 2021.06.11 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받았으며, 2022년과 2023년에 걸쳐 여러 근저당권이 설정됐습니다. 그 후 신한카드와 충북신용보증재단의 가압류가 등기됐고, 현재 윤석광이 신청한 임의경매가 진행되는 구조입니다. 채권자가 여럿이지만 채권자 수와 매수인이 인수하는 권리의 수는 같지 않습니다. 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 추가 인수액과 구분됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 전망

핵심은 2022.09.29 설정된 을구 15번 김재희 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 24,000,000원입니다. 같은 권리자의 을구 16번 근저당권 40,000,000원, 윤석광의 근저당권 45,000,000원, 이봉자의 근저당권 76,000,000원은 모두 그 이후 설정됐습니다. 신한카드와 충북신용보증재단의 가압류 역시 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 과거 2012.05.15 정상경 명의로 건물 1층 전부에 전세금 45,000,000원의 전세권이 설정됐던 이력이 있습니다. 해당 전세권은 2023.05.30 말소됐습니다. 등기된 전세권이 말소됐다는 사실만으로 현재의 점유자나 별도 임대차관계가 없다고 단정할 수는 없습니다.

과거 경매 이력도 구분할 필요가 있습니다. 2011년 임의경매는 2012.01.25 매각으로 이어졌고, 당시 관련 권리들이 말소됐습니다. 별도로 2025.12.08 등기된 윤석광의 임의경매개시결정은 기각을 원인으로 2026.04.15 말소됐습니다. 현재 사건은 2026.06.10 새로 등기된 임의경매개시결정에 해당합니다.

② 가격 분석 — 최저가와 시세의 차이는 아직 판단 보류

현재 최저매각가는 203,880,480원으로 감정가와 동일합니다. 0회 유찰인 신건이므로 매각가격의 할인은 반영되지 않은 상태입니다. 그러나 이 지역의 비교 가능한 주택·토지 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 시장가격보다 저렴한지 비싼지 평가할 근거가 부족합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 매각가격과 예상배당 부족액을 비교한 것으로, 실제 유찰이나 후속 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 임대관계 및 추가 비용이 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

또한 감정평가상 이용상태는 주택이고 토지는 준주거지역에 해당합니다. 따라서 단순히 주거용 건물의 매매가격만 비교하기보다는 토지의 입지·접도·이용 가능성, 기존 건물의 상태 및 일괄매각 대상 전체를 함께 평가할 필요가 있습니다. 시세 검증 전에는 신건뿐 아니라 유찰 후 가격도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,880,480원 가정)

신건 최저가 매각을 가정하면 집행비용 3,654,327원을 공제한 후 채권자에게 총 200,226,153원이 배당되는 시나리오입니다. 배당 계산상 채권 합계는 214,147,984원이고, 13,921,831원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 근저당권별 채권액은 등기된 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 같다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자 윤석광의 청구액은 37,907,759원이지만, 배당 시나리오상 을구 18번의 예상배당은 채권최고액 45,000,000원을 기준으로 산정돼 있습니다. 실제 배당은 채권계산서, 우선채권 및 집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

당해세, 별도 우선변제채권, 확인되지 않은 임차인 및 기타 배당 변동요인은 확정적으로 반영한 금액이 아닙니다. 배당 부족액은 매수인 인수채무와 동일한 개념이 아닙니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 청주시 상당구 문화동 소재 구법원사거리 남측 인근으로, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1994.12.14입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판 및 일부 타일 마감이고 섀시 창호를 갖췄습니다.
• 설비. 난방설비 및 기본적인 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다. 실제 가동상태와 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 173.6㎡, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 원도심 지구단위계획구역에 해당합니다. 기타용지 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. ㎡당 450,300원입니다. 공시지가와 실제 매매 가능한 가격은 구별해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 별도의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각범위 확인이 중요합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트 동일 평형 거래와 달리 토지의 개별 조건, 건축물 상태, 이용 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있는 주택 및 토지입니다. 비교 가능한 실거래가격 확인 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.09.29 김재희 근저당권을 기준으로 건물과 토지의 등기부를 대조하고, 매각에 따른 소멸 범위를 확인하세요.
• 임차인·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 발생시점을 확인해야 합니다.
• 과거 전세권 확인. 정상경의 1층 전세권 45,000,000원은 2023.05.30 말소됐습니다. 다만 현재 점유 및 임대차관계는 별도로 확인하세요.
• 제시외 건물. 매각 포함 대상과 건축물대장·현황 사이의 관계, 실제 이용상태 및 철거·보수 가능성을 점검하세요.
• 토지 권리 조사. 건물 등기뿐 아니라 서운동 37-17 토지 등기부도 확인하고 소유권·담보권·공유 및 이용 제한 여부를 점검하세요.
• 가격 검증. 유사 입지의 주택 및 토지 실거래와 건물 상태를 비교해 적정 입찰가격을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 배당과 인수 구별. 신건 예상 미배당은 13,921,831원이지만 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 미배당채권과 별도로 존속할 수 있는 권리를 구분하세요.
• 명도 및 부대비용. 점유자가 확인되면 인도 가능성, 협의·소송 가능성, 수선비, 세금 및 기타 취득비용을 점검하세요.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 모든 위험 해소”

이 사건은 2022.09.29 김재희 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 신건 최저매각가 203,880,480원을 기준으로 예상 채권 미배당액은 13,921,831원, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 배당이 부족하다는 사실만으로 낙찰자의 채무가 증가하는 것은 아닙니다.

그러나 임대관계 미상, 실제 점유 확인 필요, 제시외 건물 포함, 시세 비교근거 부족이라는 중요한 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 존재 여부에 따라 실질취득비용과 명도위험이 달라질 수 있으며, 토지와 건물의 실제 권리 및 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

결론은 '등기상 권리 소멸 전망은 양호하나, 현장·임대차·가격 검증 전에는 입찰 판단 보류'입니다. 최저가가 감정가와 동일한 신건이므로 현재 가격을 투자 기회로 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 유찰 가능성이나 예상 할인율보다 먼저 실제 인수위험과 해당 부동산의 시장가치를 확정하는 것이 중요합니다.