청주지방법원 2026타경50670. 청주시 상당구 용담동 394 소재 5층 건물의 4층 401호가 경매 대상입니다. 현재 소유자는 주식회사고인돌로, 2011.01.18 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.06.08 진천농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 권리관계가 단순하지 않다는 점입니다. 과거에도 압류와 가압류, 경매개시결정이 반복되었고, 현재 남아 있는 압류 역시 여러 건입니다. 다만 과거에 이미 말소된 등기와 이번 매각으로 소멸할 등기는 구분해야 합니다. 오래된 권리의 개수 자체보다 현재 유효한 권리와 조세채권의 우선순위가 실질적인 판단 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 394, 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 산성로112번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건축물대장상 용도 | 사진관 |
| 현황 이용상태 | 사무실 |
| 소유자 | 주식회사고인돌 (2011.01.18 임의경매 매각으로 취득) |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 진천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 진천농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 209,642,605원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 압류는 배당 확인
핵심은 을구 7번 진천농업협동조합 근저당권입니다. 2018.06.08 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당으로, 이번 임의경매의 말소기준권리입니다. 2022.06.08 계약인수에 따라 채무자가 주식회사고인돌로 변경된 이력도 있습니다.
말소기준권리 이후 등기된 청주시 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 진천군 압류와 진천농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 당해세 및 우선순위가 앞서는 조세채권이 있다면 배당금액은 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차 및 용도 확인 — 사무실 이용이 핵심 변수
확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 관련 조사에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현장에서는 사무실로 이용 중인 사실만 확인됩니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 사용자인지는 확정할 수 없습니다.
또 다른 쟁점은 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 차이입니다. 건축물대장에는 사진관으로 기재되어 있지만 현장에서는 사무실로 사용되고 있습니다. 이 차이만으로 위법이라고 단정할 수는 없으나, 해당 이용형태에 별도의 용도변경 절차나 행정상 확인이 필요한지는 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 309,000,000원의 경쟁력은 미확인
현재 물건은 0회 유찰된 신건으로, 감정가 309,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 최근 실거래 사례를 확인할 수 없어 감정가가 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 근린시설은 주거용 아파트와 달리 위치, 층별 접근성, 실제 이용가능 용도, 임대수익 및 공실 위험에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 유리한 입찰가격이라고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 309,000,000원 | 100% | 가격 경쟁력 미확인 |
| 1회 유찰 시 | 247,200,000원 | 80% | 시세 재검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 197,760,000원 | 64% | 가격 하락만으로 저가 단정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에, 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권 및 가압류 청구금액을 반영한 예상배당입니다. 실제 배당표가 아닌 추정 계산이며, 세금의 우선배당과 동일 채권자 청구의 중복 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,126,000원 |
| 1. 근저당 · 진천농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진천농업협동조합 | 25,422,637원 | 25,422,637원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,451,363원 |
근저당권의 240,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 가압류 25,422,637원은 동일 채권자인 진천농업협동조합의 별도 청구로 계산되어 있으므로 원인채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세와 실제 우선배당액, 미확인 임차인의 권리 등은 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금 38,451,363원은 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 미배당이 늘어도 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 309,000,000원 | 265,422,637원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 22,483,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 71,231,277원 | 0원 |
가격이 낮아지면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다면, 채권자의 미배당금이 자동으로 매수인의 인수채무가 되지는 않습니다. 제시된 시나리오에서는 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이는 확인된 등기상 권리 및 추정배당을 전제로 한 결과입니다. 실제 점유자의 임대차 권리와 우선변제 관계가 확인되지 않은 상태이므로 점유관계 조사 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주용담동우체국 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지와 공원시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주변환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 약 14m 포장도로와 북서측 약 7m 보행자전용도로에 접합니다. 접근 여건은 확인되지만, 실제 상업시설 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 전기설비·화재탐지설비·소방설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 용암2택지개발지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 관련 토지이용계획에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 토지면적 417.3㎡, 공시지가 1,555,000원/㎡이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 평탄한 세장형으로 평가되었습니다.
- 환금성. 사무실로 이용 중인 근린시설로, 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어려울 수 있습니다. 실제 이용가능 용도와 임대수요, 공실 가능성이 매각 및 재매도에 중요한 변수입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없으나, 건축물대장상 사진관과 현황 사무실의 용도 차이는 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.06.08 접수된 을구 7번 진천농업협동조합 근저당권을 기준으로 유효 권리와 말소 예정 권리를 최종 등기부에서 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 7건과 관련된 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당요구 내용을 확인하세요. 현재 예상배당에는 우선 조세채권의 구체적 배당이 반영되지 않았습니다.
- 진천농업협동조합 채권 검증. 근저당 채권최고액 240,000,000원, 가압류 청구금액 25,422,637원, 경매 청구액 209,642,605원의 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복 계산 여부를 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 사무실 이용자가 소유자인지 임차인인지 확인하고, 점유 개시 시점, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 현황을 조사하세요.
- 사진관·사무실 용도 차이. 건축물대장상 사진관으로 등재된 공간을 사무실로 사용하는 데 별도 절차가 필요한지 관할 행정기관을 통해 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 및 주변 유사 근린시설의 매매사례, 임대료, 공실 상태를 확인한 뒤 309,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 미납 관리비 및 공용부분 관련 비용 발생 가능성을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 채권계산서를 입찰 전 최신 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 매수할 가치가 있는 가격은 별개”
이 물건은 2018년 진천농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 후순위 금전채권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 압류 7건에 따른 조세채권 확인, 임대관계 미상, 사진관과 사무실의 용도 차이, 동일 채권자의 중복 청구 검증이라는 과제가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 신건 최저가 309,000,000원이 적정한지도 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮게 추정되지만, 점유·배당·용도·가격의 검증이 필요한 근린시설로 평가하는 것이 타당합니다. 지금 단계의 결론은 권리 구조는 조건부 양호, 가격 매력은 미확인, 입찰 판단은 보류입니다. 유찰로 가격이 낮아지는 경우에도 실제 시세와 취득 후 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.