수원지방법원 2024타경42275. 경기도 이천시 마장면 표교리와 호법면 단천리 일대 이천패션물류단지의 아울렛 및 지원시설 관련 부동산을 대상으로 하는 임의경매입니다. 이 물건의 특징은 일반적인 아파트나 다세대주택처럼 주거용 임차인의 보증금만 분석해서는 권리관계가 끝나지 않는다는 점입니다. 상업시설·토지·단지 기반시설·지분권리·제삼자 소유 건물이 얽혀 있습니다.
소유자는 주식회사위브플래닝입니다. 2016년 하나은행 명의로 설정된 근저당권들이 있으며, 이후 주식회사패션아일랜드의 근저당권, 경매개시결정, 이천시 압류 등이 확인됩니다. 등기상 주요 담보권들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 토지 위에 남는 시설물의 권리와 실제 이용 제한은 등기상 담보권 소멸과 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42275 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 이천시 마장면 표교리 696 |
| 등기 건물 소재지 | 경기도 이천시 호법면 단천리 869 1동 도로명주소: 경기도 이천시 호법면 프리미엄아울렛로 177-145 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 물류단지 내 아울렛·지원시설 및 관련 토지 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 목록 1·2·3·4·7·8 지분매각 |
| 소유자 | 주식회사위브플래닝 |
| 감정가 | 20033964970원 |
| 최저매각가 | 20,033,964,970원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제사차유동화전문유한회사 (하나은행의 양수인) |
| 청구금액 | 7,154,266,115원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.02 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 건물 상태 | 아울렛 건물 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 이용권 제한은 별개
말소기준권리는 2016.05.02 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날짜의 을구 2번 근저당권 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 2016.11.17 설정된 주식회사패션아일랜드의 을구 3번 근저당권은 1,920,000,000원입니다. 이들 근저당권은 경매매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2023년 하나은행의 임의경매개시결정은 2024년 취하되어 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2024.12.09 등기되었고 채권자는 하나은행의 양수인인 유에이치케이제사차유동화전문유한회사입니다. 2025.01.22 이천시 압류도 매각으로 소멸하는 등기로 분류되지만, 조세의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인해야 합니다.
② 임차·점유 및 매각 범위 — 공실과 권리 부재는 다르다
현재 확인되는 배당신고 임차인은 없습니다. 등기에는 주식회사에이비씨마트코리아의 과거 임차권이 나타나지만, 해당 임차권은 2019.09.05 해지를 원인으로 말소됐습니다. 당시 임차보증금은 290,000,000원이었으며, 대상은 건물 1층 북서쪽 254.0㎡와 2층 북서쪽 145.46㎡였습니다.
감정요항표에서는 아울렛 건물이 공실이라고 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 따라서 현재 별도 점유자 또는 미등기 임대차의 존재를 완전히 배제할 수 없습니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 현재의 대항력·우선변제권·보증금 승계 여부도 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,033,964,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 202,739,650원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 주식회사패션아일랜드 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,111,225,320원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 202,739,650원을 먼저 공제하고, 근저당권 채권최고액 합계 12,720,000,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 7,111,225,320원이 남는 계산입니다. 이 경우 산정된 담보채권 미배당액과 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다.
근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 채권양도, 공동담보 배당, 당해세, 임차인의 우선변제 및 집행비용 확정 등에 따라 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 금전 미배당과 권리 위험을 분리
| 회차 | 매각가 | 담보채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 20,033,964,970원 | 0원 | 7,111,225,320원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 16,027,171,976원 | 0원 | 3,144,500,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 12,821,737,580원 | 28,879,796원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생하지 않습니다. 2회 유찰 시나리오에서는 28,879,796원의 담보채권 미배당이 발생하지만, 이를 매수인이 곧바로 인수하는 것으로 계산하지는 않습니다.
다만 유찰로 매각가격이 내려간다고 해서 기반시설의 이용 제한이나 제삼자 소유 건물 관련 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다. 가격 인하와 법적 위험 해소는 별개의 문제입니다. 상업시설의 임대수익, 정상 운영 가능성, 실제 취득 지분에 대한 가치 검증 없이 유찰 후 가격만으로 저평가를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 마장면 표교리 및 호법면 단천리 일원의 이천패션물류단지 내 부동산입니다. 약 80만㎡ 규모의 단지에 물류센터·아울렛·업무시설·나지·지원시설·공공시설 등이 혼재합니다. 기호 5 토지 남동측에는 롯데프리미엄아울렛 이천점이 영업 중입니다.
- 교통. 단지 안팎으로 프리미엄아울렛로가 조성되어 차량 접근이 용이하며 단지 내 버스정류장이 소재합니다.
- 아울렛 건물. 기호 5 건물은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물입니다. 지하 1층은 주차장·기계실·설비실·하역데크 등으로, 지상 1층 및 2층은 매장과 부대공간으로 구성됩니다. 감정요항표상 공실로 기재되어 있습니다.
- 지원시설. 기호 6 건물의 A동은 분뇨처리시설, B동은 사무실로 이용 중이며, 기호 7 건물은 분뇨·쓰레기처리시설로 이용 중입니다.
- 매각 제외시설. 목록 1~4의 제시외 지상·지하기반시설, 처리시설 및 배관설비 등은 평가와 매각에서 제외됩니다. 목록 3의 타인 소유 제시외 건물 C동도 제외됩니다.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·유통개발진흥지구·지구단위계획구역·물류단지·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 규제가 확인됩니다. 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이것이 제외시설의 적법성이나 법정지상권 성립 여부까지 확정하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 대규모 상업시설과 기반시설용 토지 지분이 포함된 특수목적 부동산으로, 일반 주거용 물건처럼 표준화된 가격 비교와 신속한 재매각을 기대하기 어렵습니다. 실질 사용권과 매수자 범위에 따라 환금성이 크게 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 판단. 목록 1~4 제시외 시설 및 건물에 대한 소유관계, 설치 경위, 토지와 건물의 권리관계, 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다. 명세서의 결론은 '불분명'이지 성립 또는 불성립 확정이 아닙니다.
- 목록별 지분 확인. 목록 1·2·3·4·7·8의 매각 지분비율과 전체 공유관계를 확인하고, 다른 공유자의 권리와 사용·수익·관리·처분 제한을 검토해야 합니다.
- 제시외 시설 구분. 처리시설·배관·자원순환관련시설 C동의 소유자와 매각 제외 범위를 명확하게 확인해야 합니다. 토지 낙찰만으로 해당 시설의 소유권이 이전되는 것은 아닙니다.
- 임대차·점유 현황. 과거 에이비씨마트코리아 임차권 말소 사실과 별개로 현재의 임차계약·점유자·시설 사용자 및 미지급 보증금 여부를 조사해야 합니다.
- 채권양도·공동담보. 하나은행 근저당권과 양수인 유에이치케이제사차유동화전문유한회사의 채권관계, 공동담보목록 및 실제 배당 귀속을 확인해야 합니다.
- 조세·관리비. 이천시 압류 관련 조세채권의 우선순위와 체납액, 단지 관리비 및 기반시설 운영·유지보수 부담을 확인해야 합니다.
- 공실의 경제성. 아울렛 건물의 공실 원인, 신규 임대 가능성, 정상 운영에 필요한 비용과 설비 상태를 검증해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 매매사례뿐 아니라 상업시설의 임대수익·운영비·공실률 및 토지 지분의 제한된 사용가치를 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
- 매각 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·등기사항증명서·현황조사서·공동담보목록 및 목록별 도면을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 자유로운 사용·수익”
이 사건은 20,033,964,970원의 신건이며, 말소기준권리 이후의 주요 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정된 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 이 사실만 보면 권리분석이 단순해 보일 수 있습니다.
그러나 실제 문제는 다른 곳에 있습니다. 제시외 기반시설과 타인 소유 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 부동산은 지분만 매각되며, 시설 자체는 낙찰자가 취득하지 못합니다. 여기에 아울렛 건물의 임대관계도 미상입니다. 즉 소유권을 취득하는 것과 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있는 것은 동일하지 않습니다.
현재 최저가가 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 이러한 권리와 환금성 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 본건의 판단은 매각 지분의 정확한 범위, 제외시설의 존치권원, 법정지상권의 성립 가능성, 실제 점유·임대관계 및 사업성 검증이 선행되어야 합니다.
종합 판단: 고위험·입찰 보류. 배당계산상 인수액 0원은 긍정적인 요소지만, 복잡한 토지·시설 권리와 불확실한 수익·환금성을 상쇄하지는 못합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가격보다 무엇을 실제로 소유하고 어떻게 이용할 수 있는지를 확정하는 데 있습니다.
