청주지방법원 2026타경50696. 충청북도 청주시 상당구 용암동에 있는 용암주공아파트1단지 102동 13층 1306호입니다. 감정가와 최저매각가격이 모두 104,700,000원인 신건으로, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 77,475,903원에 대해 강제경매를 신청한 사건입니다. 소유자는 박수민이며, 2020년 9월 23일 거래가액 62,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 경매와 권리 구성이 다릅니다. 선언된 말소기준권리는 2023년 9월 20일 익산시 압류이고, 그보다 앞선 2020년 1월 7일 주민등록과 점유개시 내역을 가진 68,250,000원 임차권이 등기되어 있습니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 주의해야 하는 구조입니다.

하지만 2026년 7월 16일자로 제출된 확약서가 판단을 바꿉니다. 서울보증보험 주식회사는 양도 전 임차인인 한국토지주택공사와 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가하되, 확약의 제출 주체·적용 범위·실제 말소 이행 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

그럼에도 더 큰 문제는 가격입니다. 동일평형 최근 12개월 평균이 79,333,333원인데 신건 최저가는 104,700,000원. 확약으로 인수액이 없어져도 실질취득금액은 낙찰가 기준이며, 현재 최저가로 낙찰받으면 최근 평균 시세의 132%를 지불하는 셈입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 갑구 11번 익산시 압류(2023.09.20)입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류 및 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정되었던 근저당권과 과거 임차권도 이미 등기상 말소된 상태입니다.

다만 을구 10번 한국토지주택공사 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 주민등록·점유개시가 2020년 1월 7일로 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구에 관한 기록도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 합니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 승계와 확약

등기상 임차권 1건은 보증기관 관련 권리로 분류하며, 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이고, 현재 점유자는 확인이 필요합니다. 서울보증보험 주식회사의 확약은 해당 임차권에 관한 것이며, 확약 범위 밖의 별도 점유자나 임차권에 자동으로 적용되지 않습니다.

확약이 없었다면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있었습니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가 인하만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 주의해야 합니다.

제시된 회차별 추정에서는 2회 유찰 시 2,848,144원의 규칙상 인수액이 계산되어 있습니다. 그러나 이는 확약 적용 전의 계산상 금액으로, 해당 임차권의 실제 인수 판단은 0원입니다. 이와 별개로 확약 대상 밖의 새로운 점유·임차관계가 확인되면 그 위험은 따로 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래 수준보다 높다

청주용암주공1단지아파트(해누리)의 동일평형 전용 49.8㎡ 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균 거래가격은 79,333,333원입니다. 반면 신건 최저가는 104,700,000원으로, 최근 평균 대비 132.0%에 달합니다.

거래가격 범위는 65,500,000원~101,000,000원입니다. 신건 최저가 104,700,000원은 이 표본의 최고 거래가격인 101,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래로 표시된 2026년 10월 76,000,000원과 비교해도 상당히 높은 가격입니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 하지만, 현 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,700,000원 가정)

신건 매각가 104,700,000원을 가정한 추정 배당입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당액은 34,184,200원, 미배당액은 43,291,703원입니다. 표의 임차보증금과 신청채권은 제공된 배당 시뮬레이션상 항목이며, 채권 양도·승계 관계에 따라 실제 수령권자와 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세 및 다른 우선배당 사유는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 회차별 가격과 인수 시나리오

확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 해소된다는 전제에서 회차별 실질취득금액은 낙찰가를 중심으로 판단합니다. 가격 비교 기준은 최근 실거래 평균 79,333,333원이며, 단순히 감정가에서 얼마나 할인되었는지만으로 입찰 가치를 평가하지 않습니다.

회차별 최저가는 가정 시나리오이며 실제 유찰 및 다음 매각기일이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 2회 유찰 시 2,848,144원은 확약 반영 전 인수 추정치로, 해당 임차권의 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수 0원으로 판단합니다. 배당액과 미배당액은 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 소재 용암초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 및 저층 주택가가 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 일반 차량의 접근이 용이하며 인근 교통시설을 이용할 수 있는 지역입니다. 남서측 및 북서측으로 보도와 차도가 구분된 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1994.11.01 준공된 600세대 단지입니다. 철근콘크리트 피씨조 평스라브 15층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며 교육환경 보호구역 관련 규제가 있습니다. 토지 공시지가 자료는 893,100원/㎡입니다.
• 공부 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로, 현장 점유 및 실제 이용 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일평형 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 65,500,000원부터 101,000,000원까지 편차가 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 6.2회라는 통계도 가격 설정에 주의를 요구합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 2026.07.16자 확약서가 본건 임차권의 대항력 포기 및 등기 말소를 명확하게 보장하는지 확인해야 합니다.
• 채권 양도 관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사 신청채권의 승계·양도 관계를 확인하고, 동일 보증금이나 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 보증기관 임차권 신고만으로 현재 거주자를 확정할 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 확인을 통해 점유 형태 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 압류 및 조세 관계 확인. 익산시 압류가 말소기준권리로 선언되어 있지만 실제 배당에서 당해세 등 우선채권이 영향을 미칠 수 있으므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 79,333,333원과 최신 거래 76,000,000원을 중심으로 적정 응찰가를 검토해야 합니다. 신건 최저가 104,700,000원에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 83,760,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 67,008,000원 구간에서 시세 대비 가격 차이를 다시 검토하되, 실제 입찰 경쟁과 부대비용을 함께 고려해야 합니다.
• 관리비·수리비·명도비용. 오래된 아파트의 유지보수 상태, 미납 관리비, 실제 점유 상황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기 말소 관련 서류 및 최신 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격은 별개다”

청주 용암주공아파트1단지 102동 1306호는 선순위 임차권과 확약서가 권리분석의 핵심입니다. 68,250,000원의 임차권이 존재하지만 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 신건 최저가 104,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 79,333,333원의 132%입니다. 최신 거래가 76,000,000원은 물론 표본 최고 거래가 101,000,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 평균 유찰 6.2회라는 이력까지 고려하면 신건 가격으로는 투자 매력이 낮습니다.

결론은 “확약 조건부 권리 부담 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 권리상 유리한 확약이 존재한다는 점과 시세 대비 높은 매각가격은 구분해서 판단해야 합니다. 현재는 확약의 유효성 및 점유관계를 확인하면서 유찰에 따른 가격 조정을 관찰하는 접근이 적절합니다. 실질 인수가 0원이라는 사실만으로 시세보다 비싼 낙찰을 정당화할 수는 없습니다.