수원지방법원 2024타경42510. 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 리치하임 3층 305호, 전용 22.5㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 102,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 김경철 명의로 2021년 소유권이전이 이루어졌으며, 2022년 설정된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

그런데 이 사건은 단순히 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 것으로 분석을 끝내면 안 됩니다. 임차인 정환수는 2021.12.06. 전입신고, 2021.12.14. 확정일자를 갖추었고, 모두 말소기준인 2022.04.01.보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 존재합니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있다는 점이 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2022.04.01. 접수된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원으로 해당 세대의 감정가보다 크지만, 공동담보목록이 기재되어 있어 이를 해당 호실의 실제 채무액이나 낙찰자 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 근저당권 이후 등기된 이천시·국세·서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 이전에 설정되었던 동암신용협동조합 근저당권 및 정환수의 전세권 역시 등기부상 이미 말소되었습니다.

임차인 현황 및 인수 판단

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인으로 계산하지 않으며, 보증금 105,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다

리치하임은 17세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 2021년 8월과 11월의 6건이며, 평균 거래금액은 104,166,666원입니다. 감정가이자 최저매각가 102,000,000원은 해당 평균의 97.9%입니다.

2021년 거래 평균보다 최저매각가는 2,166,666원 낮습니다. 마지막으로 확인되는 2021.11. 거래가격 105,000,000원과 비교해도 최저매각가 102,000,000원은 그 아래입니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021년에 집중되어 있다는 사실이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 및 임차보증금 우선배당을 반영한 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르며, 주택도시보증공사 관련 청구를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

예상 매각대금 102,000,000원은 집행비용 2,228,000원과 임차인 보증금 배당 99,772,000원으로 전부 소진됩니다. 와이즈에셋대부주식회사 및 후순위 채권자의 예상배당액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

유찰 시 실질취득 구조

선순위 보증금이 최저매각가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 반드시 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 확약이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 나누어 보아야 합니다.

확약이 적용되지 않으면 신건 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 107,228,000원이며, 1회 유찰 시 106,868,800원, 2회 유찰 시 106,575,040원입니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 105,000,000원 수준에 묶입니다. 이 경우 낙찰가만 과거 거래 평균과 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.

반면 확약이 유효하게 적용되어 인수액이 0원으로 확정된다면 실질취득의 가격 기준은 각 회차의 낙찰가가 됩니다. 이 차이 때문에 입찰 전 확약서 원본 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 가좌리마을회관 북측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택 및 농경지가 혼재하는 근교 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 전반적인 교통환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물이며 2020.12.14. 사용승인되었습니다. 외벽 치장벽돌 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 이중창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방보일러, 승강기(8인승·600kg) 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 토지 및 규제. 생산녹지지역으로 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 규제사항이 확인됩니다. 역사문화환경보존지역 저촉사항도 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 234,200원/㎡이며 해당 필지의 토지면적은 870.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 다세대주택으로, 경매 통계상 평균 유찰 7.8회·낙찰률 4.76%입니다. 현재의 거래 유동성과 매수층을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.09.30. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인하세요. 정환수의 원권리와 보증공사의 권리승계 관계를 함께 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 을구 6번 주택임차권등기 및 보증금 미변제액 매수인 인수 문구와 비고의 확약서 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 방지. 임차인 정환수의 보증금은 105,000,000원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권을 별도의 임차보증금처럼 추가하지 마세요.
• 국세·지방세 우선배당. 이천시, 국세, 서울특별시 압류의 체납세금 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당과 룰상 인수액이 변경될 수 있습니다.
• 낙찰가와 실질취득액 구분. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가 하락분만큼 보증금 부족분이 늘어날 수 있습니다. 확약 적용 여부에 따라 입찰가격의 경제성이 크게 달라집니다.
• 현 시세 재검증. 비교 거래가 2021년 자료이므로 실제 입찰 시점의 매매사례, 주변 유사 다세대의 호가·거래량·공실 상황을 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개입니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비·부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 이전등기 비용, 취득세, 수리비 등은 낙찰대금 외 추가 비용으로 검토해야 합니다.
• 유찰 통계 점검. 단지 평균 7.8회 유찰이라는 기록을 감안하여 신건 낙찰을 서두르기보다 가격 안전마진을 확보하는 방안을 검토하세요.
• 등기·명세서 최종 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 확약서 및 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격은 별도 문제”

이천 리치하임 305호는 선순위 대항력 임차인의 보증금 105,000,000원이 존재한다는 점에서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 확약서가 없다면 신건 기준 룰상 인수액은 5,228,000원이며, 낙찰가와 합산한 실질취득 부담이 과거 실거래 평균보다 높아집니다.

하지만 주택도시보증공사가 2025.09.30. 제출한 확약서는 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있습니다. 확약이 인수 대상 권리 전체에 유효하다면 실질 인수액은 0원이며, 이 사건의 핵심적인 권리상 위험은 완화됩니다. 다만 확약의 법적 적용 범위는 입찰 전 검증이 필요합니다.

가격은 또 다른 문제입니다. 감정가 102,000,000원은 2021년 거래 평균 104,166,666원보다 낮지만, 이 비교자료만으로 현재 시세 대비 할인 매수라고 평가할 수 없습니다. 특히 17세대 소규모 단지, 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 4.76%라는 지표는 환금성 위험을 시사합니다.

결론은 조건부 권리 안정, 신건 가격 판단 보류입니다. 확약의 효력과 보증금 반환채무의 소멸 범위를 확인한 뒤, 현재 시세에 충분한 안전마진이 확보되는 가격에서 접근하는 것이 핵심입니다. 권리 위험이 해소된다는 사실과 투자 가격이 적정하다는 판단은 반드시 분리해야 합니다.