수원지방법원 2025타경124. 경기도 이천시 부발읍 무촌리에 있는 미영팰리스 제1동 4층 409호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택·도시형생활주택)입니다. 사용승인일은 2022년 11월 15일이고, 미영팰리스는 48세대 규모입니다. 현재 소유자는 권미영으로, 2022년 12월 20일 소유권이전을 마쳤으며 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 소유권이전일인 2022년 12월 20일 오정농업협동조합이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 바로 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 케이비캐피탈 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 이천시 압류는 이미 해제되어 등기 말소됐습니다.

다만 권리가 정리된다는 사실과 매수가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 가격이 유리한지 판단하려면 동일 건물과 유사 면적의 최근 거래사례를 확인해야 합니다. 2022년의 등기상 거래가액 230,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오정농협 근저당

권리분석의 출발점은 2022년 12월 20일입니다. 이날 설정된 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 7월 22일 접수된 케이비캐피탈의 14,627,652원 가압류는 후순위 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025년 1월 10일 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이보다 앞서 동수원신용협동조합 명의로 설정되었던 1,176,000,000원과 3,840,000,000원의 근저당권은 2022년 12월 20일 이미 말소됐습니다. 이 금액들은 현재 매수인이 인수할 채무가 아니며, 이번 경매의 배당채권으로 합산해서도 안 됩니다.

이천시의 압류 역시 2025년 4월 1일 등기되었으나 2025년 5월 8일 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 쟁점은 오정농협 근저당과 후순위 가압류의 매각 소멸 여부이며, 해당 권리들은 매각 소멸형으로 분석됩니다. 다만 등기 말소와 별개로 실제 조세채권의 배당 우선순위는 확인이 필요합니다.

② 가격 점검 — 신건 2.39억이 저렴하다는 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 239,000,000원입니다. 예상 권리인수액 0원을 반영하면, 최저가에 낙찰되는 경우의 실질취득 추정액 역시 239,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

미영팰리스의 최근 동일·유사 면적 실거래가격을 기준으로 한 직접 비교가 확보되지 않은 상황에서는 실질취득액이 최근 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 등기상 2022년 매매가액 230,000,000원은 과거 거래가격일 뿐, 현재 매매시장의 적정가격을 보장하는 지표가 아닙니다.

유찰 시나리오는 예정 감액률을 적용한 가격입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정이며, 별도의 취득 부대비용은 제외했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

감정가와 같은 가격에 낙찰되는 경우, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 오정농업협동조합 근저당권, 케이비캐피탈 가압류 순서로 배당하는 추정입니다. 현재 산정 방식에서는 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다.

추정 채권 합계는 206,627,652원이며, 현재 회차에서는 해당 금액을 전액 배당하는 계산입니다. 집행비용 4,146,000원을 공제하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 28,226,348원으로 산정됩니다.

유찰 시 배당은 어떻게 변할까?

1회 유찰 시에는 채권자에게 18,904,452원, 2회 유찰 시에는 56,609,092원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 반면 현재 확인된 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하므로, 이러한 채권자의 미회수액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 2회 유찰 시 오정농업협동조합의 추정 배당액 150,018,560원은 신청 청구액 159,630,006원에도 미달합니다. 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 여부를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 부발읍 무촌리 부발중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 전·답, 학교, 종합운동장, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되며, 서측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2022년 11월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 409호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 승강기, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 건부지입니다. 용도지역은 생산녹지지역이며, 공시지가는 243,400원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지이용 및 향후 활용 가능성은 이러한 제한을 고려해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 입찰 전 현장 상태와 건축물대장의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• 환금성. 미영팰리스는 48세대 규모이고, 관련 경매 통계에서 평균 유찰 2.5회·낙찰률 25.0%가 나타납니다. 이 수치만으로 매매시장 환금성을 확정할 수는 없지만, 재매각 시 수요층과 거래 소요기간을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 신건 실질취득 추정액은 239,000,000원입니다. 유사 전유면적·층·건물 상태의 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다. 과거 등기상 거래가액 230,000,000원을 현재 시세로 대체하면 안 됩니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인하고, 임차인이 발견되면 전입·점유·확정일자·보증금·배당요구 관계를 재검토해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2022.12.20 오정농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 동수원신용협동조합의 과거 근저당권은 이미 말소됐으며, 케이비캐피탈 가압류는 후순위입니다. 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 채권액과 배당 검증. 오정농업협동조합의 채권최고액 192,000,000원과 신청 청구액 159,630,006원은 서로 다릅니다. 실제 채권계산서·배당요구·집행비용 및 조세채권을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 191,200,000원, 2회 유찰 152,960,000원으로 가격이 조정되는 시나리오가 있습니다. 단, 가격 하락 자체를 시세 대비 할인으로 간주해서는 안 됩니다. 회차별 실질취득액을 당시의 최근 거래가격과 다시 비교해야 합니다.
• 명도·체납 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도 절차와 이사 협의 가능성을 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 등 매수인이 부담할 수 있는 비용도 확인해야 합니다.
• 현장 및 공적장부 대조. 전유면적, 내부 구조, 건축물대장, 토지이용 제한, 위반건축물 여부와 현장 상태를 확인해야 합니다. 특히 생산녹지지역 및 자연보전권역 등에 따른 제한을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부, 배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 확인을 거쳐야 의미가 있습니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별도로 검증해야 한다”

미영팰리스 409호는 등기상 말소기준이 명확한 임의경매 물건입니다. 오정농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 종전 근저당 및 이천시 압류도 이미 말소됐습니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 매각기일 2026년 10월 28일의 신건 최저가 239,000,000원은 시세보다 저렴하다고 검증된 가격이 아닙니다. 현재 확인된 미영팰리스 경매 통계는 평균 유찰 2.5회·낙찰률 25.0%이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 거래시장과의 비교 없이 가격상 이점을 단정할 수는 없습니다.

따라서 종합적으로는 등기 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격과 점유에 대해서는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다. 응찰 여부를 결정하기 전 최신 실거래가격 및 점유관계를 검증하고, 실제 부대비용까지 포함한 취득 부담을 확인하는 것이 우선입니다. 권리 정리는 긍정적, 신건 가격 판단은 보류가 이 사건의 결론입니다.