대전지방법원 2025타경3770. 세종특별자치시 연서면 쌍류리의 단독주택과 여러 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 한장열이며, 건물은 2023년 6월 사용승인된 일반목구조 2층 단독주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,328,204,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

경매는 공주동부신용협동조합이 신청했습니다. 청구금액은 542,557,485원이며, 2023년 설정된 채권최고액 650,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김대영·고나연의 근저당과 여러 가압류가 설정됐지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 근저당권은 2026년 2월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어, 현재 권리자와 경매신청 당시 채권자를 구분해야 합니다.

가격 판단은 별개입니다. 부동산의 현황이 일반 아파트와 달리 단독주택·농지·임야·지분토지 등이 결합된 형태이고, 직접 비교할 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 2,328,204,800원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 낙찰 이후 농취증 발급 문제나 공유지분 이용 문제를 해결하지 못한다면 단순한 가격 할인만으로 위험을 보상받기 어려울 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2023.06.22 설정된 공주동부신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-931호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 없거나 소유자만 점유한다고 단정할 수 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자·전입·임대차관계 및 매각물건명세서에 기재된 인수사항을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

② 매각조건 — 농취증·지분·맹지를 먼저 확인

이 물건은 주택 한 채만 매각하는 일반적인 주거용 경매가 아닙니다. 여러 토지와 주택, 제시외 시설을 일괄하여 매각하고, 일부 토지는 지분만 경매 대상이며, 농지취득자격증명 제출 조건까지 붙어 있습니다. 가격보다 먼저 각 목록의 취득 가능성과 이용권한을 확인해야 합니다.

③ 가격과 회차별 시나리오 — 싸다는 근거는 아직 없다

현재 감정가와 최저매각가는 2,328,204,800원으로 동일합니다. 단독주택·농지·임야·공유지분 등이 섞인 일괄매각이므로 일반적인 공동주택의 단순 평형 비교 방식을 적용하기 어렵습니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가치보다 낮거나 적정하다고 단정할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 농취증 제출조건, 지분매각, 맹지 문제는 그대로 남습니다. 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 실제 향후 최저매각가격이나 낙찰가를 확정한 것이 아닙니다. 채권 미배당·소유자 잔여·매수인 인수액 역시 제공된 배당 모형에 따른 추정 결과입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,328,204,800원 가정)

예상배당에 반영된 채권 합계는 1,212,986,574원이며, 신건 최저매각가를 기준으로 계산하면 채권 전액이 배당되고 1,089,536,178원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인에게 승계되는 채권액은 모형상 0원입니다.

집행비용 25,682,048원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 배당을 가정했으며 실제 채권잔액과 배당권자에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 배당표는 확정 배당 결과가 아닙니다. 채권 미배당액이 발생하더라도 그것이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 쌍류초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역이며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 다만 목록 2의 공부상 맹지 문제는 별도로 확인해야 하며, 전체 물건에 대한 접근 가능성이 각 필지의 독립적인 진입권원을 보장하지는 않습니다.
• 건물. 목록 9는 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택이며 2023.06.13 사용승인되었습니다. 외벽은 메탈사이딩판넬, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 이용상태. 목록 1·3은 주거용건부지, 목록 2는 토지임야, 목록 4는 주거나지 및 휴경지, 목록 6은 주거나지, 목록 10은 이행지로 기재되어 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 부분이 포함되어 공부·현황·인허가 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 생산관리지역·보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 목록 2에는 준보전산지 관련 규제도 기재되어 있습니다. 각 필지의 용도지역 및 행위제한이 동일하지 않으므로 개별 필지별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 토지 참고지표. 토지 관련 평가자료에는 공시지가 125,500원/㎡, 토지면적 456.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면 세로한면(가) 등의 정보가 확인됩니다. 이는 개별 토지에 관한 참고 수치로, 일괄매각 대상 전체의 합계 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 위반사항. 확인된 감정평가 자료상 위반건축물 표시사항은 없습니다. 다만 제시외 건물·수목·관정의 현황과 관계 법령상 적법성은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 단독주택·여러 토지·농지·임야·공유지분이 결합된 일괄매각입니다. 지분의 처분 제약과 토지별 이용 제한 때문에 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 거래 사례를 확보하지 못한 상태이므로 환금성을 좋다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 4·6·10 각각의 농지취득자격증명 발급 요건과 제출 가능성을 관할기관에 사전 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 가장 중요한 입찰 위험으로 취급해야 합니다.
• 사실조회회신 검토. 매각물건명세서에 첨부된 농지취득자격증명 관련 사실조회회신을 확인해 대상 토지별 발급 제한·필요 절차·현황 문제를 검토해야 합니다.
• 공유지분 확인. 목록 4·7·8·11의 실제 매각지분과 공유자, 공유물 이용 상태, 점유관계, 분할 가능성 등을 확인해야 합니다. 지분만 낙찰받는 토지에 대해 전체 소유권을 취득하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
• 맹지 및 진입로 검증. 목록 2의 맹지 여부, 현황 진입로, 통행권원, 다른 토지와의 연결관계를 지적도·현황측량·현장조사로 확인해야 합니다.
• 제시외 시설 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물(1-1), 수목(1-2), 관정(1-3)의 위치·상태·소유 및 이용관계를 확인하고, 유지관리 부담과 관계 법령상 문제를 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서·전입세대 확인·점유자 탐문 등을 통해 실제 명도 대상과 대항력 있는 임차관계가 존재하는지 검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 등기 확인. 공주동부신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 경위를 확인하고, 최신 등기사항증명서 및 배당 관련 채권자 표시를 대조해야 합니다.
• 시세 검증 후 응찰 상한 설정. 감정가 2,328,204,800원 자체가 저렴함을 뜻하지 않습니다. 토지별 가치, 건물 상태, 지분 환가 가능성, 진입로, 농취증 취득 가능성 등을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 가정 1,862,563,840원, 2회 유찰 가정 1,490,051,072원에서도 농취증·지분·맹지 문제가 해결되지 않으면 가격 하락을 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 토지이용계획, 농취증 관련 사실조회회신을 직접 대조하고 매각조건 변경 여부를 입찰 직전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 사건은 등기부상 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리의 순위구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 입찰 대상이라고 평가하기는 어렵습니다.

실질적인 위험은 토지와 매각조건에 집중되어 있습니다. 목록 4·6·10의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 있고, 목록 4·7·8·11은 지분매각이며, 목록 2는 공부상 맹지입니다. 주택과 여러 토지가 일괄매각되므로 각각의 문제를 분리해서 판단하기도 어렵습니다.

또한 실제 임대관계가 미상이고 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저매각가 2,328,204,800원의 가격 경쟁력을 확인하지 못했습니다. 농취증 발급 가능성·공유지분의 실제 이용권한·맹지 접근권원·점유관계가 확인되기 전에는 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.

등기상 권리 정리는 긍정적이지만, 취득절차와 환금성은 보류. 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 것은 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 취득하고, 어디까지 이용할 수 있으며, 향후 어떻게 처분할 수 있는지를 확인하는 일입니다.