수원지방법원 2025타경496. 경기도 여주시 가남읍 삼군리 소재 토지와 주택·부속사가 관련된 경매입니다. 소유자는 최재혁, 신청채권자는 여주새마을금고입니다. 감정가는 1,163,935,900원이고 현재 최저매각가는 1,107,011,900원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 일반적인 아파트와 달리 토지의 실제 이용상태, 건물과 부속시설의 소유·점유관계, 분묘 소재 여부까지 검토해야 하는 물건입니다.
등기상 기준이 되는 권리는 2022.03.31 설정된 여주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 이후 2023.02.09 추가 근저당권 96,000,000원이 설정됐습니다. 다수의 후순위 가압류가 이어졌고 2025.02.12 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권은 2026.04.30 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 구조만 보면 정리가 가능해 보입니다. 그러나 말소기준보다 오래된 전입자와 토지에 남을 가능성이 있는 분묘기지권은 별도의 문제입니다. 이 두 가지를 해소하지 못하면 최저매각가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 삼군리 산24-1 |
| 관련 건물 소재 | 경기도 여주시 가남읍 삼군리 산24-4, 산24-5, 산24-8 도로명주소: 경기도 여주시 가남읍 삼군1길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 부속사 |
| 토지 정보 | 2,033.0㎡ · 지목 임야 · 현황 전기타 · 계획관리지역 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 스라브지붕 및 세멘브록조 스레트지붕 · 사용승인 1980년 및 1978년 |
| 소유자 | 최재혁 · 2013.04.08 임의경매 매각에 따른 소유권이전 |
| 감정가 | 1,163,935,900원 |
| 최저매각가 | 1,107,011,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 여주새마을금고 |
| 청구금액 | 689,231,130원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31 여주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 농작물·재배시설·비닐하우스·창고 등 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하나 선순위 전입이 문제
핵심은 을구 14번, 2022.03.31 여주새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 설정된 을구 16번 근저당권과 갑구의 후순위 가압류 및 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.04.30 이루어진 근저당권 이전은 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 담보권 설정으로 보지 않습니다.
과거 설정됐다가 말소된 근저당권과 가압류도 여럿 있습니다. 다만 현재 경매에서 중요한 것은 살아 있는 권리의 기준일과 실제 인수 가능성입니다. 서종례의 전입일은 1982.02.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 임차관계가 불명확하므로 이 전입을 근거로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 분류하여 인수 위험을 조사해야 합니다.
임차인·점유관계 — 전입자 4명 확인
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 서종례 | 1982.02.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최건식 | 2023.02.28 | 기준 이후 | 미상 | 별도 확인 |
| 한창희 | 2024.10.07 | 기준 이후 | 미상 | 별도 확인 |
| 이형봉 | 2024.04.18 | 기준 이후 | 미상 | 별도 확인 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 전입자 기준입니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 모두 확인된 것으로 볼 수는 없습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다.
실질취득비용은 낙찰가와 다를 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 실제 취득부담은 낙찰가 + 미배당 보증금을 기준으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 해당 보증금에 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이번 물건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이 계산을 확정할 수 없습니다.
② 가격 검토 — 감정가 할인보다 인수 위험 확인이 먼저
이번 물건의 감정가는 1,163,935,900원, 현재 최저매각가는 1,107,011,900원입니다. 최저가는 감정가의 약 95.1% 수준입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 시장보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,107,011,900원 | 약 95.1% | 인수액 미상 |
| 1회 유찰 시 | 885,609,520원 | 약 76.1% | 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 708,487,616원 | 약 60.9% | 인수액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,107,011,900원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 등기상 담보권·가압류 채권을 반영했으며, 실제 세금 우선순위, 임차보증금 배당, 공동담보 관계에 따른 조정은 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권에는 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액이 사용됐습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,470,119원 |
| 1. 을구 14번 · 여주새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 16번 · 여주새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 · 롯데카드 | 5,799,663원 | 5,799,663원 |
| 4. 갑구 13번 · 오케이저축은행 | 44,815,609원 | 44,815,609원 |
| 5. 갑구 14번 · 농업협동조합중앙회 | 78,083,521원 | 78,083,521원 |
| 6. 갑구 15번 · 농협은행 | 13,779,443원 | 13,779,443원 |
| 7. 갑구 16번 · 농협은행 | 30,687,555원 | 30,687,555원 |
| 8. 갑구 17번 · 농업협동조합중앙회 | 173,896,143원 | 104,375,990원 |
| 9. 갑구 19번 · 경기신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 · 가남농업협동조합 | 20,339,540원 | 0원 |
| 11. 갑구 21번 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 57,195,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권총액 | 1,269,096,522원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 | 1,093,541,781원 |
| 예상 미배당 | 175,554,741원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 모형상 매수인 인수 | 0원 · 실제 인수 가능액은 별도 확인 |
배당 모형은 전입자 보증금 및 별도 인수권리의 실질적 영향을 반영하지 않은 계산입니다. 미배당 채권액 175,554,741원이 그대로 매수인 인수액이라는 의미는 아니며, 반대로 배당 모형의 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
④ 토지·건물·분묘 위험 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 여주시 가남읍 삼군리 삼군1리 마을회관 북동측 인근으로, 주변에 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 북서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 인접지역으로 이동하는 교통여건은 보통입니다.
- 토지 형태. 제공된 토지 정보의 면적은 2,033.0㎡이며, 완경사·부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
- 용도 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 각 필지별 적용 범위와 개발행위 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1은 지목 임야이나 현황 전으로 이용 중이며, 목록 3·4도 지목 임야이나 현황 대지로 이용 중입니다. 목록 2는 목록 3·4의 부속토지로 사용됩니다.
- 건물. 주택 및 부속사로 이용 중이고 관리상태는 보통입니다. 사용승인 연도가 1978년 및 1980년으로, 건물의 물리적 상태와 유지보수 부담을 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외 시설. 목록 1의 농작물·재배시설과 목록 2~4의 철거·이동이 용이한 비닐하우스 및 창고 등은 매각에서 제외됩니다. 감정평가서상 ㉣, ㉤, ㉦, ㉧ 표시 시설과 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 공시지가. 토지 정보상 공시지가는 58,500원/㎡입니다. 이는 경매물건 전체의 시장가치나 실제 거래가격을 의미하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서종례의 권리관계. 1982.02.15 전입자의 임대차계약 존재, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 대항요건 및 배당요구 여부를 우선 확인하세요. 실질 인수액 판단의 핵심입니다.
- 나머지 전입자. 최건식·이형봉·한창희의 실제 거주 여부, 임대차관계, 보증금, 점유 부분 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 분묘 현황. 분묘 약 1기의 실제 위치·면적·설치 경위와 연고자를 확인하고 분묘기지권 성립 여부 및 토지이용 제한을 검토하세요.
- 매각 대상 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 매각에서 제외되는 농작물·재배시설·비닐하우스·창고를 현장에서 구별하세요.
- 토지이용 규제. 필지별 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 산지 및 환경 관련 규제와 실제 건축·개발 가능 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용. 낙찰가에 더해질 수 있는 미배당 보증금, 점유 해소 비용, 토지·건물 관리비용 등을 구분한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 배당표 검증. 채권최고액과 실제 채권잔액, 근저당권 이전, 공동담보 관계, 임차인 우선변제 및 조세채권을 반영한 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 비교. 현장 조건과 이용 제한이 비슷한 토지·건물의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획 관련 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 남을 수 있는 부담은 다르다”
이번 사건은 등기상 후순위 권리 소멸만으로 안전하다고 판단하기 어려운 물건입니다. 여주새마을금고의 2022.03.31 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류는 정리되는 구조지만, 서종례의 1982년 전입은 별도로 확인해야 합니다. 보증금·대항력·배당관계가 미상인 상태에서는 매수인의 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 분묘 약 1기와 분묘기지권 성립 가능성, 매각 제외 시설, 토지의 지목과 현황 차이, 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 감정가 1,163,935,900원에 비해 최저매각가가 1,107,011,900원으로 낮아져 있다는 사실만으로 충분한 할인이라고 볼 수 없습니다. 시장가격을 비교할 자료도 확보되지 않았습니다.
현재 판단은 입찰 보류·권리 및 현장 확인 우선입니다. 선순위 전입자의 실제 인수 여부를 명확히 하고, 분묘기지권과 매각 제외물의 영향을 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다. 낙찰가가 아니라 최종적으로 떠안는 비용과 사용 제한이 이 사건의 승부처입니다.
