수원지방법원 2025타경511. 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 404동 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 조성우, 강제경매 신청채권자는 배혜은입니다. 이 사건은 근저당권만 확인하고 매각으로 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리인 2022년 4월 5일 주식회사지앤에이건축사사무소 근저당보다 앞선 2022년 2월 28일에 임차인 배혜은의 전입신고와 점유가 시작됐기 때문입니다. 확정일자는 2022년 2월 4일로, 우선변제와 대항력 모두 중요한 사건입니다.

더욱 중요한 것은 매각물건명세서의 인수권리입니다. 배혜은의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 시세보다 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다. 실제 부담은 낙찰대금과 인수보증금을 합쳐 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022.04.05 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 437,000,000원이고 근저당권자는 주식회사지앤에이건축사사무소입니다. 이후 등기된 대한민국의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이천시 압류는 2026.09.18 말소등기되었습니다.

과거 설정된 한국양봉농업협동조합 및 주식회사하모니자산관리대부의 근저당권은 2022.02.28 말소되었습니다. 과거 신탁등기 또한 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석에서 중점적으로 확인할 대상은 선순위 대항력을 갖춘 임차인 배혜은과 그 보증금 미배당 가능성입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.1억의 의미

임차인의 보증금은 배당 절차에서 우선변제를 받을 수 있지만, 배당액이 부족하면 매수인이 잔액을 인수합니다. 따라서 보증금 전액 배당이 가능한 낙찰가인지가 이 사건의 가장 중요한 판단 기준입니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

이 사건의 가격 구조는 단순한 할인 경매와 다릅니다. 신건에서는 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되지만, 유찰 후에는 낙찰대금이 줄어든 만큼 보증금 미배당액이 발생합니다. 그 미배당액이 매수인에게 승계되므로 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 크게 내려가지 않습니다.

실질취득 = 예상 매각가 + 매수인 인수보증금. 집행비용을 반영한 예상배당 시나리오 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

신건 예상배당에서 임차인 보증금은 전액 배당되며, 근저당권자는 일부만 배당받습니다. 대한민국 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 신청채권자 배혜은의 청구액과 임차보증금은 동일인·동액이므로 경제적으로 별개의 채권인지 확인해야 하며, 임차보증금 배당과 신청채권 배당을 별도 중복수령하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

⑤ 시세 판단 — 실질취득을 기준으로 비교해야 한다

이 물건은 일반 다세대주택으로, 주변 시세와 개별 건물의 상태를 함께 평가해야 합니다. 현재 동일하거나 유사한 면적·입지·건축연도의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 233,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 확정할 수 없습니다.

특히 1회 또는 2회 유찰 시에도 실질취득이 210,000,000원 이상으로 예상된다는 점이 중요합니다. 비교 대상이 되는 것은 유찰된 최저매각가 186,400,000원 또는 149,120,000원이 아니라 인수보증금을 합한 실질취득 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 종합운동장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 최상층인 4층 402호입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다. 다세대주택으로 방 3개, 욕실 2개, 주방 및 식당, 다용도실 등이 있습니다.
• 접근 도로. 남측 약 4~5m 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다. 실제 차량 통행과 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축·공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 공장·농경지가 혼재하는 입지이며, 다세대주택 특성상 개별 건물 상태와 거래 수요가 중요합니다. 객관적인 실거래 비교 없이 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 배혜은의 보증금 210,000,000원과 미배당 잔액 인수 조항을 반드시 확인하세요. 실제 배당에서 전액 변제되는지 여부가 핵심입니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 최저매각가와 인수액을 합산해 비교해야 합니다. 특히 1회·2회 유찰 시 낙찰대금만 보고 가격이 크게 할인됐다고 판단하면 안 됩니다.
• 동일인 채권관계 검토. 배혜은이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 나타납니다. 임차보증금 채권과 경매신청채권의 동일성, 채권 발생 경위, 관련 판결 및 집행권원을 확인하세요.
• 임차권등기와 실제 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태, 임차인 퇴거 여부, 보증금 반환 경위와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 등기만으로 현재 점유상태를 단정할 수 없습니다.
• 배당순위 재검토. 2022.04.05 근저당권보다 앞선 임차인의 권리, 집행비용, 조세채권 및 우선변제 여부를 함께 검토하세요. 예상배당표의 금액이 실제 배당액을 보장하지는 않습니다.
• 시세 조사. 부발읍 죽당리의 유사한 다세대주택 실거래가격, 실제 거래량, 건물 상태 및 환금성을 조사하세요. 낙찰가에 인수보증금을 더한 총액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 및 현장 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류를 확인하고 관리비 체납 및 건물 하자도 별도로 점검하세요.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 보증금 부담은 남는다”

이천 부발읍 404동 402호는 단순히 근저당권과 가압류가 매각으로 말소되는 경매물건으로 접근할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 배혜은이 있고, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있기 때문입니다.

신건 최저매각가 233,000,000원에서는 예상 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 후에는 27,009,600원, 2회 유찰 후에는 63,767,680원의 인수액이 발생합니다. 유찰된 최저가만 보면 가격이 크게 내려간 것처럼 보이지만, 실질취득은 여전히 210,000,000원대에 머뭅니다.

다세대주택의 실거래 비교가격과 환금성이 충분히 확인되지 않은 상황에서는 높은 투자등급이나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 또한 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점도 관련 채권의 동일성과 배당관계를 면밀히 살펴볼 이유가 됩니다.

결론은 권리상 주의, 가격 메리트 미확인입니다. 유찰 여부보다 임차보증금 인수와 실질취득 금액을 먼저 따져야 합니다.