수원지방법원 2025타경640. 경기도 여주시 흥천면 귀백리, 귀백리 마을회관 남동측 인근에 자리한 단독주택 이용 건물과 토지입니다. 등기상 소유자는 석보슬이며, 건물은 2021년 사용승인을 받은 일반목구조 2층 주택입니다. 토지 정보상 면적은 680㎡이고, 매각은 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다.

경매의 출발점은 2021년 12월 설정된 여주새마을금고의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류가 설정되었고, 여주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권은 2026년 4월 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 권리 순서 자체는 비교적 명확하지만, 낙찰 후 실제 취득하는 시설의 범위와 점유관계가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.12.02 설정된 을구 1번 여주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고, 이후 확정채권양도에 따라 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 변경되었습니다. 기존 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2021.12.14 남명종 명의로 설정된 채권최고액 60,000,000원의 을구 2번 근저당권은 2022.01.19 이미 말소되었습니다. 2025.04.10 경기신용보증재단의 가압류 33,280,000원과 2025.05.09 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 전입은 말소기준 이후

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임석호가 확인됩니다. 전입신고일은 2024.06.07로 말소기준권리 설정일인 2021.12.02보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 이 사건은 전입일 기준 보증금 인수 위험이 낮은 물건이지만, 점유자가 존재하는 만큼 인도 과정이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 임석호의 실제 점유 부분, 임대차계약 유무 및 배당요구 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 517,607,760원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액 및 채권양도에 따른 배당권자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 신건 매각가를 가정하면 일반 채권자에게 배당되는 금액은 417,280,000원으로 산정되고, 집행비용과 채권자 배당 후 92,751,682원이 소유자에게 남는 계산입니다. 신청채권자 청구금액은 270,270,700원이지만, 근저당권에 대한 위 예상배당은 채권최고액 384,000,000원을 적용한 것이므로 실제 채권액과 혼동해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 가격 하락과 미배당

현재 최저가 517,607,760원은 감정가의 100%입니다. 제시된 회차별 시나리오에 따르면 유찰 이후 최저가가 내려갈 때 채권자 배당 부족액이 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않습니다.

⑤ 태양광 설비와 일괄매각 — 가장 먼저 확인할 부분

이 사건의 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 조건과 함께 태양광 설비에 관한 별도의 주의사항이 기재되어 있습니다. 특히 H빔 구조 태양광 철골조 설비에 대해 리스·렌탈 등 제3자 소유권 주장이 있을 수 있습니다.

일괄매각이라고 해서 현장에 설치된 모든 시설의 소유권이 반드시 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 태양광 설비의 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 확인될 경우, 낙찰자는 해당 설비의 취득에 제한을 받을 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순한 주택·토지 경매가 아니라 제시외 시설의 권리관계까지 확인해야 하는 물건입니다. 설비 소유권에 대한 증빙 없이 감정가와 유찰률만으로 매수가격을 판단하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 귀백리 마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 전원주택, 전·답, 저수지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.11.15 사용승인을 받은 일반목구조 2층 단독주택입니다. 외벽은 치장석재 및 일부 징크판넬 마감, 창호는 시스템 이중창 구조입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 난방시설이 구비되어 있습니다. 별도의 태양광 철골조 설비는 소유관계 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지 정보상 680㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 용도지역. 보전관리지역에 해당합니다. 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등 관련 규제가 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택 및 토지 일괄매각으로, 거래 가능한 매수층과 적정가격을 개별적으로 검토해야 합니다. 주변 거래사례 확인 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 태양광 설비 소유권. 제3자 소유권 주장 가능성과 리스·렌탈 계약 여부를 최우선으로 확인하세요. 매각물건명세서에 직접 기재된 위험입니다.
• 매각 대상 범위. 일괄매각되는 건물·토지·제시외 시설의 범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 토지 등기. 귀백리 76-18, 75-32, 76-33 및 공동담보 기재 토지의 관계를 확인하고, 토지별 소유권·권리·지분을 점검하세요.
• 임석호 점유관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차관계와 배당요구 및 명도 절차를 확인하세요.
• 근저당권 이전. 여주새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 채권액을 확인하세요.
• 실거래 시세. 인근 단독주택·전원주택과 토지 거래사례를 확인하고 건물 상태 및 토지의 이용 가능성을 반영해 입찰가를 산정하세요.
• 토지이용 규제. 보전관리지역 및 각종 보전·시설제한 규정이 현재 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현장 점검. 건물 유지 상태, 진입도로, 태양광 설비 위치 및 토지 이용 상태를 직접 확인하세요.
• 추가 비용. 미납 관리비·공과금, 점유자 인도 및 제시외 시설 관련 비용 발생 가능성을 확인하세요.
• 최신 원본. 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 소유권 문제는 남는다”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 분명합니다. 여주새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경기신용보증재단의 가압류도 소멸 대상입니다. 임석호의 전입 역시 말소기준권리 이후이므로 금전적 권리 인수 위험은 낮은 편으로 분석됩니다.

하지만 권리분석의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 직접 경고한 태양광 설비의 제3자 소유권 가능성이 남아 있습니다. 특히 설비의 실제 소유자가 채무자가 아니라면, 낙찰자가 기대한 건물·토지·시설 일체를 온전히 취득하지 못할 수 있습니다.

여기에 비교 실거래가가 확인되지 않고, 보전관리지역의 단독주택·토지 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 신건 최저가 517,607,760원이 적정한지 판단할 근거가 충분하지 않으며, 유찰 후 가격이라고 해서 자동으로 저렴해지는 것도 아닙니다.

결론은 권리상 금전 인수 위험은 낮지만, 소유권·매각범위·가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 신중 검토 물건입니다. 태양광 설비의 소유관계와 실제 매각 토지 범위가 명확해지기 전까지는 적극적인 입찰보다 원본 권리 확인과 현장조사를 우선하는 것이 합리적입니다.