수원지방법원 2025타경695. 경기도 양평군 지평면 월산리 1557-7에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 도로명주소는 월산계산이길 13입니다. 토지면적은 545㎡이고, 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택과 창고가 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
소유자는 정광욱입니다. 2014년 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 지평농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 시작된 임의경매가 취하됐고, 2025년 다시 임의경매가 개시됐습니다. 2026년에는 이천세무서장이 처분청인 국세 압류까지 등기됐습니다.
눈여겨볼 것은 단순한 등기상 말소 여부가 아닙니다. 배당계산에 반영된 담보권 금액과 변경등기의 금액이 다르다는 점, 그리고 임대관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 시세 비교 자료도 확보되지 않아 감정가 자체의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 권리와 가격을 각각 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경695 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 양평군 지평면 월산리 1557-7 도로명주소: 경기도 양평군 지평면 월산계산이길 13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 545㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 139,800원/㎡ |
| 건물 |
경량철골구조 판넬지붕 단층 주택: 방 3, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2 창고: 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 정광욱 (2014.02.28 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,303,500원 / 294,303,500원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 지평농업협동조합 / 55,767,394원 |
| 말소기준권리 | 2014.02.28 지평농업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 |
최초 42,000,000원 2015.01.09 변경 후 78,000,000원 |
| 임차·점유관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 변수가 있다
말소기준권리는 2014.02.28 설정된 지평농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하고, 그 이후의 경매개시결정등기 및 국세 압류등기도 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
과거 경매 이력도 구별해야 합니다. 2023.11.02 임의경매개시결정은 2024.08.01 취하를 원인으로 2024.08.07 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.06.05 개시된 별도 경매이며, 현재 유찰 0회인 신건입니다. 이전 사건의 취하를 현재 사건의 유찰로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 검증 — 감정가 294,303,500원이 적정한가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 294,303,500원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 그러나 이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 만한 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 직접 비교하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 토지 545㎡와 단층 주택·창고, 제시외 건물까지 포함하는 일괄매각이어서 건물 상태, 토지 형상, 도로 접근성 및 용도 제한을 함께 검토해야 합니다. 현재 가격이 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
회차별 매각가 시나리오
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 294,303,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 235,442,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 188,354,240원 | 0원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 미배당 0원은 채권액 42,000,000원을 적용한 계산 결과입니다. 변경 채권최고액 78,000,000원, 신청채권액 55,767,394원 및 국세채권을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,303,500원 가정)
현재 예상배당은 집행비용을 먼저 공제하고, 지평농업협동조합에 42,000,000원을 배당한 뒤 나머지를 소유자에게 교부하는 계산입니다. 다만 근저당권의 변경 채권최고액과 실제 청구액이 충분히 반영됐는지 검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,920,249원 |
| 1. 근저당 · 지평농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 247,383,251원 |
집행비용 4,920,249원과 근저당 배당 42,000,000원을 공제하면 소유자 잔여 추정액은 247,383,251원입니다. 이 금액은 변경된 채권최고액, 실제 피담보채권액 및 국세채권 우선배당을 확정 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
| 회차별 배당 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 294,303,500원 | 42,000,000원 | 247,383,251원 |
| 1회 유찰 시 | 235,442,800원 | 42,000,000원 | 189,346,601원 |
| 2회 유찰 시 | 188,354,240원 | 42,000,000원 | 142,917,281원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 지평면 월산리 소재 송현3리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농가주택, 임야, 농경지가 혼재하는 지역으로 전형적인 농촌 주거환경의 특성을 보입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 주택 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 주택 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 타일 및 벽지 마감이며, 하이샷시·칼라샷시 창호가 설치돼 있습니다. 기본적인 위생·급배수시설과 보일러 난방설비가 있습니다.
- 창고 및 제시외 건물. 창고는 판넬마감 구조이며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 표시돼 있습니다. 현장에서는 건물별 위치·면적·상태와 실제 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 면적 545㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독주택용입니다. 지세는 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 139,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 토지의 이용 및 추가 개발 가능성은 관련 계획과 건축 제한을 따로 확인해야 합니다.
- 환경·입지 규제. 자연보전권역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 관련된 제한이 있습니다. 비행안전제3구역(헬기)에도 저촉됩니다. 농업진흥구역과 농림지역은 인접한 것으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 토지·주택·창고의 상태와 이용 목적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 농촌 단독주택인 만큼 매도 소요기간과 실현 가능한 거래가격을 보수적으로 검토해야 합니다. 현재는 최근 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 최고액 변경 확인. 2014.02.28 채권최고액 42,000,000원이 2015.01.09 78,000,000원으로 변경된 내용을 등기 원본과 대조하세요. 신청채권액 55,767,394원 및 실제 배당예정액도 함께 확인해야 합니다.
- 국세 압류의 세액·법정기일 확인. 2026.04.01 이천세무서장 관련 압류에 대해 조세채권의 종류와 우선순위를 확인하세요. 등기 말소와 실제 배당순위는 별도 문제입니다.
- 현장 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입 및 임대차 관련 사항을 확인해 인수 위험과 명도 부담을 판단해야 합니다.
- 건물·토지 권리 일치 확인. 건물 근저당에는 월산리 1557-7 토지가 공동담보로 표시됩니다. 토지 등기 원본을 별도 대조해 일괄매각 대상 및 토지에 관한 권리관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서의 건물개황도와 현장을 비교해 위치, 규모, 구조, 이용상태를 확인해야 합니다.
- 주택 상태 점검. 경량철골구조와 판넬지붕의 누수·결로·부식 여부, 보일러·급배수·창호 상태를 확인하세요. 창고의 상태도 함께 점검해야 합니다.
- 토지 이용 제한 검토. 계획관리지역과 성장관리계획구역의 세부 기준, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 비행안전 관련 제한을 확인하세요. 토지의 부정형 형상과 도로접면도 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세와 입찰 상한 검증. 감정가 294,303,500원이 실제 거래 가능한 가격과 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 유사 입지의 토지·단독주택 거래, 건물의 잔존가치 및 수선비용을 검토해 응찰 가능한 상한을 정해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2023년 경매개시결정은 2024년 취하 후 말소됐습니다. 현재 2025타경695 사건과 구별하고, 진행 중인 매각조건과 변경사항을 확인하세요.
- 매각서류 원본 대조. 입찰 전 건물·토지 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 사항 및 실제 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 낙찰은 다르다”
이 물건의 핵심은 등기상 말소기준이 명확하다는 점과 실제 배당 및 점유관계에는 확인할 변수가 남아 있다는 점을 구별하는 데 있습니다.
2014년 지평농업협동조합 근저당권이 말소기준이므로 그 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임대관계가 미상이고, 국세 압류의 배당순위가 확인되지 않았으므로 이 수치만으로 모든 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
특히 근저당 채권최고액이 42,000,000원에서 78,000,000원으로 변경됐음에도 예상배당은 최초 금액을 적용했습니다. 신청채권자의 청구액도 55,767,394원이므로 실제 피담보채권액과 배당 구조를 다시 검토해야 합니다. 토지 545㎡, 단층 주택과 창고, 제시외 건물 포함 여부도 현장 확인 대상입니다.
가격 관점에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 294,303,500원은 감정가의 100%이지만, 비교할 최신 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 시세보다 저렴하다는 근거도, 확실한 가격 메리트도 확인되지 않은 상태입니다. 농촌 단독주택·토지의 환금성과 각종 이용 제한을 고려하면 신건 가격을 그대로 투자 기준으로 삼기 어렵습니다.
결론적으로 “말소기준은 명확, 인수액은 0원 추정. 그러나 세금·배당·점유·시세 검증 전에는 입찰 보류”가 합리적인 판단입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라 권리관계의 불확실성을 해소하고 실제 매각 가능한 가격을 확인하는 것입니다.
