수원지방법원 2025타경702. 이천시 대월면 초지리 461-51 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 159,000,000원인 신건으로, 아직 유찰 이력은 없습니다. 등기상 소유자는 이정선이며, 2021.03.26 소유권이전 당시 거래가액은 178,000,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 설성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 주식회사에이치에스대부의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기서 반드시 별도로 살펴야 할 부분은 물건의 실제 표시입니다. 등기사항증명서에는 1동으로 기재돼 있지만 건물에 부착된 동명칭은 2동입니다. 이 불일치는 매각물건명세서 비고에도 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 호수만 확인하고 입찰하기보다 등기, 건축물대장, 감정평가도면, 실제 출입구 및 건물 표시가 동일한 부동산을 가리키는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 초지리 461-51 1동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 대월면 대월로 740 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 건물의 4층 402호 |
| 설비 | 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화설비 |
| 소유자 | 이정선 · 2021.03.26 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 에이치에스대부 / 30,641,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2021.03.26 설성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 123,600,000원 |
| 임차 및 점유 | 조사된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 동 표시 | 등기상 1동 / 현황 표시 2동 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권
현재 권리분석의 기준점은 2021.03.26 접수된 을구 3번 설성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 123,600,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
이후 2024.01.03 설정된 을구 4번 주식회사에이치에스대부 근저당권 45,000,000원과 2025.06.20 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 이천시 압류는 2026.04.13 접수됐다가 2026.04.17 이미 말소됐으므로, 현재 존속하는 압류로 취급하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 “임대관계 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지, 임대차보증금이 존재하는지, 전입 및 확정일자 등이 있는지는 확정할 수 없습니다.
특히 소유자 명의의 등기와 실제 점유 상태는 별개입니다. 현재 점유관계가 불분명하므로 낙찰 이후의 인도·명도 비용이나 기간도 일률적으로 판단하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 159,000,000원의 적정성은 미확정
현재 최저매각가는 159,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 소유권이전등기에 기재된 과거 거래가액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 등기일 | 거래가액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 이재호 소유권이전 | 2019.06.17 | 185,000,000원 | 과거 거래 |
| 이정선 소유권이전 | 2021.03.26 | 178,000,000원 | 과거 거래 |
| 현재 신건 최저가 | 2026.10.28 매각기일 | 159,000,000원 | 현재 입찰 기준 |
과거 거래가액보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 과거 소유권이전 거래와 최근 유사 다세대주택 실거래는 비교 시점이 다르고, 건물의 상태·입지·거래 여건도 현재와 같다고 보장할 수 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,026,000원 |
| 1. 설성농업협동조합 근저당 | 123,600,000원 | 123,600,000원 |
| 2. 주식회사에이치에스대부 근저당 | 45,000,000원 | 32,374,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 168,600,000원 | 155,974,000원 |
| 미배당 합계 | — | 12,626,000원 |
집행비용은 추정액이고 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액 12,626,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 30,641,095원이며, 예상배당표상 배당액은 32,374,000원으로 서로 다른 기준의 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 159,000,000원 | 12,626,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 127,200,000원 | 43,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 101,760,000원 | 69,064,640원 | 0원 |
현재 신건의 배당에서는 설성농업협동조합에 123,600,000원, 주식회사에이치에스대부에 32,374,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권자 전체 미배당은 12,626,000원입니다.
1회 유찰 시에는 최저매각가가 127,200,000원으로 하락하면서 전체 미배당이 43,980,800원으로 증가합니다. 이 경우 신청채권자에 대한 예상배당은 1,019,200원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 최저매각가가 101,760,000원이고 신청채권자에 대한 예상배당은 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 대월초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 주통행로로 이용하며, 남동측으로도 도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 창호로 마감됐습니다. 도시가스 개별난방과 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 동명칭과 현황 표시가 일치하지 않으므로 건축물대장과 현장을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 유사 물건의 거래가격뿐 아니라 개별 건물의 관리상태와 매수 수요를 확인해야 합니다. 현재는 최근 실거래 및 거래 추세를 확인하지 못해 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동 표시 불일치. 등기상 1동과 현황 표시 2동이 동일한 물리적 건물인지 현장, 건축물대장, 집합건축물 도면, 등기사항증명서, 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계 미상 상태입니다. 현장 방문과 전입세대·점유관계 확인을 통해 선순위 임차인 가능성과 명도 부담을 검토하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.03.26 설성농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 이후 근저당권 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 압류 말소 확인. 이천시 압류는 2026.04.17 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 최신 등기부에서 말소 상태와 새로운 권리 발생 여부를 대조하세요.
- 적정가격 산정. 과거 거래가 185,000,000원 및 178,000,000원만을 근거로 신건이 저렴하다고 판단하지 마세요. 최근 인근 유사 다세대주택 실거래가격과 물건 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·우선변제 채권을 확인하세요.
- 경매 일정. 매각기일은 2026.10.28입니다. 입찰 전 기일 변경, 정지, 취하, 매각조건 변경 여부를 법원 공고로 확인하세요.
- 최종 서류 확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 최신 상태로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “말소 구조는 단순하지만, 확인할 물건은 정확해야 한다”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확한 다세대주택 경매입니다. 설성농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 그 사실만으로 입찰에 적합하다는 결론을 내리기는 어렵습니다. 등기상 1동과 현황 표시 2동의 불일치가 존재하고, 임대관계가 미상이며, 현재 최저매각가 159,000,000원을 평가할 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.
특히 표시 불일치와 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 가격만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “등기상 권리 정리는 비교적 명확, 물건 특정·점유·가격 검증은 보류”입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 적정 시세와 실제 취득 부담을 검증한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
