수원지방법원 2025타경703. 경기도 양평군 양서면 부용리 전원팰리스 102동 1층 101호, 전용 47.36㎡의 다세대주택입니다. 채권자 손진성이 청구금액 150,527,900원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 김현준이며, 등기상 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 그러나 근저당이 없다는 사실만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.10.05. 국의 압류이고, 이보다 앞선 2021.05.11. 전입자가 확인되기 때문입니다.
특히 손진성은 강제경매 신청채권자이면서 전입자로 확인되는 동일 인물입니다. 실제 임차관계인지, 채권의 성격이 무엇인지, 임대차보증금이 존재하는지에 대한 검증이 필요합니다. 현재 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 및 우선변제관계를 최종 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 역시 과거 실거래보다 높은 만큼, 권리와 가격 어느 쪽에서도 적극적인 입찰 근거를 찾기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경703 (강제경매 · 여주지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 제102동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 양평군 양서면 교골길 77-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.36㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 전원팰리스102동 · 8세대 · 2017.07.07. |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 외벽 석재붙임 등 |
| 소유자 | 김현준 · 2021.04.29. 협의분할에 의한 상속등기 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 손진성 / 150,527,900원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05. 갑구 5번 압류 · 국(고양세무서장) |
| 임차관계 | 손진성 전입 확인 · 보증금·확정일자 미상 · 배당요구 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하더라도 선순위 전입은 별도 검토
등기상 종전 신탁과 강동농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준권리는 2022.10.05. 접수된 갑구 5번 압류입니다. 이후 서울특별시, 국, 국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 및 점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진성 | 2021.05.11. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 | 신고 있음 2025.08.08. |
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인 신고는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수되었다는 사실과 적법한 우선변제권 또는 실제 배당 가능성은 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 2022년 거래보다 높은 신건 가격
전원팰리스102동의 동일 전용면적 47.36㎡ 거래로 확인되는 실거래는 2022년 6월과 7월의 2건입니다. 두 거래 모두 135,000,000원으로, 평균 역시 같은 금액입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 직접 나타내는 자료로 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07. | 47.36㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2022.06. | 47.36㎡ | 4층 | 135,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 47.36㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
| 경매 신건 | 47.36㎡ | 1층 | 156,000,000원 |
최저매각가 156,000,000원은 확인된 거래 평균보다 21,000,000원 높으며, 그 비율은 115.6%입니다. 특히 최신 확인 거래가 2022.07.의 135,000,000원이므로, 현재 최저가에 입찰하면서 과거 실거래보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 손진성 | 150,527,900원 | 150,527,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,488,100원 |
위 표는 신청채권자 청구금액 기준의 조건부 계산입니다. 국세·지방세 등의 우선배당액, 임차보증금 및 최우선변제액은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 채권 순위와 배당금액, 잔여액은 달라질 수 있으며 표의 계산상 인수액 0원은 법률상 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
유찰 시 배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 156,000,000원 | 150,527,900원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 28,275,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 52,885,020원 | 0원 |
각 회차의 미배당액은 신청채권자 청구액을 기준으로 계산한 부족분이며, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 계산상 인수액 0원은 임차보증금 미상 및 우선배당 미반영 상태의 추정값입니다. 유효한 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실제 인수액이 별도로 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 부용1리 마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 농경지 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 중 1층 세대입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 남서측 하향 완경사지에 옹벽 등으로 지반을 평탄화한 사다리형 토지입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 규제가 적용됩니다.
- 공시지가. 312,400원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로 확인된 실거래가 2022년 2건에 그칩니다. 현재 매매수요와 적정 처분가격을 판단하려면 추가 거래 및 매물 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 보증금 확인. 손진성의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자 및 임대차 목적물을 확인해야 합니다. 현재는 인수액 산정의 핵심 정보가 확정되지 않았습니다.
- 채권자와 임차인 동일성 조사. 손진성이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 청구채권의 원인과 임대차채권의 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복계산 가능성을 점검해야 합니다.
- 대항력과 점유 확인. 전입일은 말소기준 압류보다 앞서지만 실제 주택 인도와 점유 지속 여부 등 대항력 요건이 확인되어야 합니다. 단순한 전입일 비교로 인수를 확정하거나 배제해서는 안 됩니다.
- 배당요구 적법성 검토. 배당요구 접수일은 2025.08.08.입니다. 배당요구종기, 확정일자, 우선변제권 성립 여부와 실제 배당 가능 금액을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류의 우선순위. 고양세무서, 동고양세무서, 서울특별시 및 국민건강보험공단의 압류 관련 채권액과 배당 순위를 검증해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인된 거래는 2022년 135,000,000원 수준으로, 현재 최저가 156,000,000원보다 낮습니다. 최근 매매 사례와 주변 유사 다세대주택 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 소규모 공동주택 관리 상태. 실제 내부 상태, 공용시설 유지관리, 미납 관리비 및 향후 수선 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 최저가가 낮아지는 경우에도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로, 실제 인수액을 포함한 취득 총액을 다시 계산해야 합니다.
- 경매서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권신고 및 배당요구 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수 위험도 미확정”
이 사건의 가장 큰 문제는 권리의 불확실성과 가격 부담이 동시에 존재한다는 점입니다. 말소기준권리는 2022.10.05. 압류이지만, 손진성의 전입일은 그보다 앞선 2021.05.11.입니다. 더구나 손진성은 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 실제 임대차관계와 보증금, 우선변제 여부를 검증하지 않고 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 감정가와 최저가가 모두 156,000,000원으로, 2022년 확인 거래 평균 135,000,000원의 115.6%입니다. 확인 거래가 오래되었기 때문에 현재 시장가격이 반드시 이 수준이라고 볼 수는 없지만, 현재 자료만으로 신건을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 8세대 규모의 제한적인 거래 표본과 세금 압류 4건까지 고려하면 위험 대비 가격 경쟁력이 부족합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 먼저 손진성의 실제 임차관계·보증금·배당 가능액과 세금 우선순위를 확인해야 합니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 인수 위험이 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 실질취득금액을 확정하고 현재 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
