수원지방법원 2025타경30361. 경기도 이천시 마장면 표교리 405 소재의 단독주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 토지는 440㎡, 지목은 대(垈)이며, 주택은 1999년 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다. 현황상 방 3개와 거실·주방·욕실 등을 갖춘 주택으로 사용됩니다. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물도 포함되지만, 토지 위의 소유자 미상 컨테이너 창고 18㎡는 평가와 매각에서 제외됩니다.

등기상 말소기준은 2024.08.12 설정된 임정환 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 김영식 근저당권과 서울보증보험·하나캐피탈·우리카드·한국씨티은행의 가압류가 붙었습니다. 이들 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부에서 지워지는 채권과 매수인이 인수할 수 있는 점유자의 보증금은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸하는 등기와 확인할 점유

등기상 가장 중요한 기준일은 2024.08.12입니다. 임정환의 근저당권이 말소기준권리로 잡히며, 그 뒤의 가압류 5건과 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이천시의 2026.08.14 압류는 2026.08.31 해제로 말소 처리된 이력이 있습니다.

임차인·점유자 분석 — 박점수의 권리가 핵심

현황조사·매각물건명세서에 나타난 전입자 1명입니다. 배당요구 여부, 실제 점유관계, 임대차계약 및 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

우선변제권도 미확정입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당 가능액을 계산할 수 없습니다. 선순위 대항력과 유효한 보증금이 확인된다면, 경매에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반대로 진정한 임대차가 성립하지 않았다면 보증금 인수 문제의 결론은 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 신건 202,092,000원의 의미

이번 매각은 유찰 0회의 신건으로 감정가 202,092,000원이 그대로 최저가입니다. 거래대상은 토지 440㎡와 단독주택으로 구성됩니다. 입지는 국도 주변 농촌지대이며 인근에 단독주택, 근린생활시설, 농경지와 대형 물류센터단지가 혼재합니다. 이러한 물건은 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 점유관계 및 개별 입지에 따라 가치 차이가 생길 수 있습니다.

현재 가격이 최근 실제 거래가격보다 낮다고 확인된 것은 아닙니다. 더구나 임차인 인수 가능성이 남아 있어 감정가나 최저가를 실제 매수비용의 확정액으로 사용할 수 없습니다. 가격 메리트를 판단하려면 비교 가능한 최근 단독주택·토지 거래와 실제 인수 보증금을 함께 검토해야 합니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 유찰이나 향후 매각조건 변경을 확정하는 것이 아닙니다. 임차인 인수액이 미상인 상태에서는 어느 회차도 실질취득가격을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,092,000원 가정)

집행비용 3,629,288원을 차감한 채권자 예상배당 총액은 198,462,712원입니다. 근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정이며, 실제 법정 배당순위·확정 채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 박점수의 보증금과 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신청채권자인 임정환의 청구금액은 71,541,917원이고, 해당 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원입니다. 배당 가정에서는 채권최고액 전액을 배정하고 있으나, 실제 배당은 확정된 피담보채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 또한 전체 채권액 312,339,860원에 비해 매각대금이 부족해 113,877,148원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 마장면 표교리 '표교2리마을회관' 남동측 인근입니다. 국도 주변 농촌지대로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 남동측 인근에는 대형 물류센터단지가 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 중부대로 등 간선도로와 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통환경은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1999.08.18 사용승인된 경량철골조·샌드위치판넬 마감 단층 주택입니다. 하이샷시 이중창, 급배수·위생설비, LPG배관망 가스설비와 가스보일러 난방설비를 갖춘 것으로 조사됩니다.
• 토지. 440㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)입니다. 지형은 평지이지만 형상이 자루형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 활용이나 개발을 계획한다면 개별 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 232,100원/㎡. 공시지가는 실거래가격이나 매각 가능가격과 같지 않으므로 시세 대용으로 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성. 일반적인 단지형 아파트가 아닌 농촌지역 단독주택·토지입니다. 건물 상태, 토지 형상, 점유 및 접근성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있어 재매각 시 개별 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박점수의 신원과 권원. 1999년 소유권보존 명의자와 2004년 전입자가 동일인인지, 2007년 소유권이전 후 어떤 권원으로 거주했는지 확인해야 합니다.
• 임대차 진정성. 임대차계약서, 보증금 수수 여부, 계약 당사자, 실제 주택 점유 및 주거 사용의 계속 여부를 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성도 조사하되 단정하지 않아야 합니다.
• 대항력·우선변제. 전입일이 빠른 것은 확인되지만 임차권 성립과 대항력의 요건, 확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득 비용. 낙찰가 외에 유효한 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수되는지 확인하기 전에는 입찰 총비용이나 수익성을 확정하지 않아야 합니다.
• 컨테이너 소유·점유. 매각 제외된 18㎡ 컨테이너의 소유자와 설치 근거, 철거 가능 여부, 부지 사용권 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 주소 불일치. 등기상 27-42와 실제 27-36이 동일 부동산임을 지번·지적도·건축물대장·현장 경계로 확인해야 합니다.
• 토지 규제와 이용. 계획관리지역 및 성장관리계획구역의 허용용도, 자연보전권역과 각종 환경 규제, 자루형 토지의 실제 진입 여건을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1999년 사용승인 주택의 누수, 판넬 외벽·지붕 상태, 가스보일러·LPG설비, 급배수설비와 수선 필요성을 현장 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 거래된 인근 단독주택·토지의 위치, 면적, 건물 상태 및 규제 조건을 맞춰 비교하고 인수 위험까지 합산하여 응찰가격을 정해야 합니다.
• 배당과 원본 대조. 근저당 실제 채권액, 선순위 조세 여부, 임차인 배당 관계, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 원본 및 매각조건 변동을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “지워지는 채권보다, 남을 수 있는 점유가 중요하다”

이 사건은 등기상 말소기준이 명확한 편입니다. 2024년 임정환 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되기 때문입니다. 채권 미배당액이 113,877,148원으로 크더라도 그 사실만으로 매수인이 동일한 금액의 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

그런데 정작 중요한 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 2004년부터 전입한 박점수는 말소기준보다 앞선 전입자이며, 과거 소유권보존 명의자와 이름도 같습니다. 진정한 임대차인지, 어떤 보증금이 존재하는지, 실제 점유와 대항력이 유지되는지 확정되지 않았습니다. 매각 제외 컨테이너 18㎡와 도로명주소 불일치도 별도로 해결해야 할 쟁점입니다.

현재 최저가 202,092,000원은 감정가와 같지만, 이 금액이 최근 시세보다 유리하다거나 최종 취득부담이라고 볼 근거는 아직 없습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금이 유효하면 실질취득 비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.

결론은 권리 일부 소멸 확인, 점유·인수 위험은 미확정, 입찰 판단은 보류입니다. 박점수의 권리관계와 컨테이너 문제를 먼저 규명하고, 그 결과에 따라 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 낙찰 후 무엇을 실제로 인수하게 되는가에 있습니다.