수원지방법원 2025타경30893. 경기도 양평군 개군면 주읍리 62에 위치한 축사 및 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 우사·퇴비사·창고·착유실 등으로 구성되어 있고, 착유실은 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 소유자는 곽옥경이며, 2013년 1월 29일 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 남양주축산업협동조합의 130,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이후 같은 금융기관의 39,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 이 중 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다.
문제는 그다음에 있습니다. 2021년에는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위한 가처분이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있지만, 그 배경에 소유권 분쟁이 존재한다는 점은 별도로 확인해야 합니다. 여기에 축사 시설의 공부상·현황상 차이와 매각제외 시설까지 있어, 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 개군면 주읍리 62 도로명주소: 경기도 양평군 개군면 산수유꽃길 71 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 우사·퇴비사·창고·착유실 등 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 비닐하우스 3동 매각제외 |
| 토지 정보 | 목장용지 · 면적 2,325㎡ · 보전관리지역 · 전축사 이용 |
| 건물 이용현황 | 우사·퇴비사·창고·착유실(현황 사무실)·창고 |
| 소유자 | 곽옥경 · 2013.01.29 소유권이전 · 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 530,986,700원 / 530,986,700원 (신건) |
| 신청채권자 | 남양주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 351,715,537원 |
| 말소기준권리 | 2013.01.29 을구 1번 남양주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 가처분은 별도 검증
말소기준은 2013.01.29 설정된 남양주축산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 금융기관이 2013.02.22 추가 설정한 근저당권과 2021.02.09 가처분, 2025.02.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다.
이 가처분은 2013년 말소기준 근저당권보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸할 예정이지만, 실제 소송의 진행 여부·청구원인·관련 확정판결 및 경매 매수인에 대한 효력을 확인하는 것이 중요합니다. 등기상 소멸 예정이라는 이유만으로 소유권 관련 분쟁 위험이 완전히 없다고 단정할 수 없습니다.
공동담보 변동도 확인해야 합니다. 두 근저당권은 주읍리 62 토지를 공동담보로 하였고, 분필에 따라 주읍리 62-1 및 62-2와 관련한 공동담보 변경·일부소멸 부기등기가 존재합니다. 62-1은 2019.01.03, 62-2는 2020.05.21 관련 근저당권 일부소멸이 기록되었습니다. 건물 등기만으로 토지 전체의 권리관계를 확정하지 말고, 매각대상 각 토지의 등기부와 매각목록을 대조해야 합니다.
② 시설·토지 분석 — 일괄매각이지만 전부 포함되는 것은 아니다
이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 축사와 농업 관련 부속시설을 포함하는 특수목적 부동산입니다. 시설의 실제 상태, 사용 가능 여부, 토지 규제, 제외 시설의 소유·점유관계가 매입 후 활용성과 환금성을 크게 좌우할 수 있습니다.
| 구분 | 시설·이용현황 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 우사 | 철파이프조 썬라이트지붕 · 지상 1층 | 시설 사용상태 및 축산 관련 규제 |
| 퇴비사 | 시멘블럭조 썬라이트지붕 · 지상 1층 | 시설 상태 및 환경 관련 규제 |
| 창고 | 120.9㎡ · 철파이프조 / 현황 강판지붕 | 공부상 구조와 현황 차이 |
| 착유실 | 공부상 96.76㎡ · 현황 사무실 약 63㎡ | 면적·이용상태·지붕 구조 차이 |
| 창고 | 57.6㎡ · 철파이프조 / 현황 강판지붕 | 공부상 구조와 현황 차이 |
| 비닐하우스 | 제시외 시설 3동 | 매각제외 · 소유 및 점유관계 확인 |
현장에서는 제외 시설의 소유자와 사용권원, 토지 점유 범위, 철거·이전 협의 가능성 및 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 특히 매각대상과 제외 시설의 경계를 정확하게 구분하는 것이 중요합니다.
실제 면적과 공부의 불일치가 가격, 시설 활용, 건축물 정리 및 인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 그것만으로 모든 건축·시설 관련 문제가 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 검토 — 신건 530,986,700원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 530,986,700원입니다. 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 등기상 권리는 없으므로 배당모형상 취득액은 최저가와 같습니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·시설 보수비용 등은 별도이며, 확인되지 않은 점유·임차관계에 따른 부담은 확정되지 않았습니다.
이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 직접 적용하기 어렵습니다. 축사·퇴비사·창고·사무실·목장용지와 토지이용 규제가 가격에 함께 영향을 미치며, 현재 비교 가능한 실거래 기준가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 적정하다거나 최저가가 저렴하다는 판단을 할 근거가 부족합니다.
| 회차별 가정 | 최저매각가 | 예상 인수 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 530,986,700원 | 0원 | 354,276,833원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 424,789,360원 | 0원 | 249,141,466원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 339,831,488원 | 0원 | 165,273,847원 |
유찰 시 금액은 회차별 가정에 따른 시뮬레이션이며, 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 예상 잔여금은 제시된 배당모형에 따른 추정치입니다.
주변 목장용지·농업시설의 거래사례, 정상적인 시설 이용 가능성, 매각제외 비닐하우스의 점유 문제와 시설 정비비용을 검증하기 전에는 어느 회차에서도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,986,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,709,867원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 (을구 1) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 (을구 2) | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 354,276,833원 |
| 합계 | — | 530,986,700원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 7,709,867원을 반영하였으며, 당해세·우선변제권 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액은 351,715,537원이나 이 표에서는 등기된 두 근저당권의 채권최고액 합계 169,000,000원만 배당 대상으로 계산하였습니다. 따라서 예상 소유자 잔여금을 실제 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.
예상 소유자 잔여금 354,276,833원은 단순 배당모형의 결과이지, 소유자에게 그 금액이 확정적으로 지급된다는 뜻이 아닙니다. 권리분석에서는 배당표의 수치와 별개로 가처분의 효력 및 점유관계도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 개군면 주읍리 '주읍마을' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농지·주택·창고·임야 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행횟수 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 토지. 목장용지, 면적 2,325㎡, 공시지가 76,800원/㎡, 평지·사다리형·소로한면 접도 조건입니다. 개별 토지의 지목·이용현황과 일괄매각 대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며, 자연보전권역과 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 등에도 해당하여 시설 이용·변경 시 규제 검토가 필요합니다.
- 토지 현황 차이. 기호(3)은 공부상 답이나 현황은 전 및 일부 저수지, 기호(4)는 공부상 답이나 현황은 인접필지의 주차장·마당 등 부속토지로 사용됩니다. 실제 이용상태와 공부상 지목의 불일치를 확인해야 합니다.
- 시설 활용. 우사·퇴비사·창고·착유실이 존재하나 착유실은 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 새로운 용도로 활용하려면 실제 시설상태와 관계 법령에 따른 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 축사·농업시설·토지의 특수한 용도, 지역 규제와 시설 정비 부담이 잠재 매수자 범위를 제한할 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 처분기간은 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 소유권 분쟁 확인. 갑구 3번 가처분의 피보전권리, 관련 소송의 진행 여부와 판결, 매각으로 인한 소멸 및 매수인에 대한 효력을 원본 서류와 전문가 검토로 확인하세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각의 토지·건물 목록과 제시외 건물 포함 범위를 확인하고, 매각에서 제외되는 비닐하우스 3동의 위치와 점유관계를 명확히 하세요.
- 공동담보·토지등기 확인. 주읍리 62 및 분필 관련 토지의 등기사항을 건물 등기와 대조하여 권리관계와 매각대상 범위를 확인하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 착유실의 공부상 96.76㎡와 현황 약 63㎡, 창고·착유실의 지붕 구조 차이, 기호(3)·기호(4) 토지의 실제 사용상태를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사용 계약, 보증금 및 대항력 가능성을 조사하세요. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 임차인 부재를 확정하지 마세요.
- 인허가·규제 확인. 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역의 영향을 확인하고 향후 희망하는 시설 이용이 가능한지 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 530,986,700원만을 투자 판단 기준으로 삼지 말고, 인근 유사 토지·축사 거래사례와 시설 상태, 정비비용, 토지 사용제약을 반영해 응찰가격을 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 신청채권자의 청구금액 351,715,537원과 등기된 근저당권 채권최고액 합계 169,000,000원의 차이를 확인하고, 실제 배당대상 채권과 우선순위를 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 관련 인허가 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 취득”
이 물건은 권리 소멸 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 편입니다. 2013년 남양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 2021년 진정명의회복 관련 가처분이라는 소유권 분쟁의 흔적, 비닐하우스 3동 매각제외, 착유실의 면적·현황 차이, 공부와 다른 토지 이용상태, 복합적인 토지 규제, 그리고 확인되지 않은 임대관계가 남아 있습니다.
최저가 530,986,700원이 시장가치에 비해 유리한지도 판단할 만한 비교 실거래가격이 확인되지 않습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 이러한 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 물건 위험과 가격 판단은 보류입니다. 특히 가처분 관련 법적 검증과 제외 시설의 점유관계, 축사·토지의 실제 활용 가능성 및 적정가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 무엇을 실제로 취득하고, 그 시설을 어떻게 이용할 수 있는가에 있습니다.
