수원지방법원 2025타경30914. 경기도 양평군 용문면 금곡리 262-9에 소재한 부동산으로, 감정평가상 일반목구조 경사지붕 2층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지가 함께 매각되는 사건이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·목록3 지분매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 기재돼 있습니다.

등기상 소유자는 송병애입니다. 2018년 10월 19일 설정된 남서울농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권은 2024년 8월 14일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 다수의 근저당·전세권·가압류·압류가 설정됐으나, 현재 경매의 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

문제는 권리의 소멸과 실제 취득조건이 동일하지 않다는 점입니다. 김영일의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불명확합니다. 여기에 일부 토지의 지분매각 조건이 겹쳐 낙찰 이후 이용범위와 명도까지 따져봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

말소기준은 2018.10.19 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 을구 4번에는 채권최고액 48,000,000원과 98,400,000원의 근저당권이 각각 설정돼 있습니다. 이후 두 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 현재 경매를 신청한 채권자입니다.

이 근저당권 뒤에 설정된 엄제현의 근저당·전세권, 신현숙의 근저당, 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 설정됐던 하성호의 전세권 70,000,000원, 주식회사한성네트워크의 근저당권 85,000,000원 등은 이미 말소된 등기입니다. 현재 살아 있는 인수권리와 혼동할 필요는 없습니다.

임차인·점유 조사 — 전입인 1명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입인은 김영일 1명입니다. 전입신고일 2020.06.29은 말소기준일 2018.10.19보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다.

다만 보증금과 확정일자, 임대관계 및 실제 점유 현황은 미상입니다. 우선변제권의 성립 여부도 확정할 수 없으며, 명도 과정에서 실제 거주자와 점유 원인을 추가로 확인해야 합니다. 실제 임차관계의 내용이 확정되지 않았으므로 단순히 인수액이 0원이라는 이유로 명도 부담까지 없다고 볼 수는 없습니다.

② 가격 비교 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 246,011,860원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가의 100%인 상태입니다.

다만 같은 지역의 유사 단독주택과 토지 거래가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 있다는 결론을 낼 수 없습니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가격, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 및 추가 정비비용은 별도입니다. 유찰 시나리오는 가격 변동을 가정한 것이며 실제 유찰이나 향후 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,011,860원 가정)

집행비용 4,244,166원은 추정치입니다. 배당 순서와 금액은 계산상 가정이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액 등은 반영되지 않았습니다. 남서울농업협동조합의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있어 실제 배당권자와 양도채권 범위의 대조가 필요합니다.

배당 시뮬레이션상 신청채권자의 배당액은 별도로 0원으로 표시되어 있으나, 등기상 농업협동조합자산관리회사가 말소기준 근저당권을 이전받은 사실이 확인됩니다. 따라서 신청채권자의 실제 회수액을 0원으로 확정해서는 안 되며, 근저당권 양도 내역과 배당권자 명의를 반드시 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주변환경. 양평군 용문면 금곡리 금곡2리경로당 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 감정상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하고 북측 간선도로에 버스정류장이 있으나, 정류장까지 거리와 운행횟수 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 일반목구조 경사지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 사이딩판넬, 창호는 알루미늄샷시 등이며 위생·급배수시설과 심야전기보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 확인된 토지 현황은 지목 대, 면적 345.0㎡, 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 142,800원/㎡입니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 규제가 적용됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현황은 매각범위와 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 주택·토지가 결합된 부동산이고 일부 토지는 지분매각입니다. 일반적인 공동주택보다 가격과 매수자 수요의 개별성이 클 수 있어 실제 매수 가능 가격과 재매각 여건을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 원본 확인. 일괄매각 대상과 목록3 지분매각 범위를 분리해 확인하고, 실제 취득하는 토지·건물의 권리 형태를 확정해야 합니다.
• 제시외 건물 현장 대조. 매각 포함 제시외 건물의 위치·구조·현황을 확인하고, 감정평가 및 매각물건명세서 내용과 일치하는지 살펴야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 김영일의 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 남서울농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 현재 신청채권 및 배당권자 관계를 대조해야 합니다.
• 조세·관리비 확인. 국민건강보험공단 및 세무서 압류가 있으며, 당해세 등 우선배당 가능 채권과 기타 미납 부담을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 주변 단독주택 및 토지의 거래가격을 조사하고, 건물 상태·접근성·지분매각 제약을 반영한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 수선·이용비용 점검. 목구조 건물의 유지 상태와 난방설비, 현장 접근로 및 관련 규제사항을 살펴 취득 이후 비용이 과다하지 않은지 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건은 감정가 100%이고, 유찰 가정 시 80%·64% 구간이 제시됩니다. 가격이 낮아진다는 사실만으로 안전한 매입이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 최종 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 취득 위험 0”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 10월 19일 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 김영일의 전입도 그 이후라 현재 자료상 대항력은 인정되지 않습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 지분매각이 포함된 일괄매각, 제시외 건물, 전입인의 보증금·점유관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 여기에 신건 최저매각가 246,011,860원이 지역 실거래 시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실은 가격 할인이나 매수인의 추가 인수를 뜻하지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 매각목록의 지분 범위와 제시외 건물, 전입인의 실제 점유·임대차 관계, 주변 시세를 먼저 검증해야 합니다. 해당 사항이 확인되기 전에는 감정가 그대로 응찰할 가격상 근거가 충분하지 않습니다.