대전지방법원 2025타경503490. 세종특별자치시 금남면 대박리 313-10 주1동, 도로명주소 청운가길 10 소재 물건입니다. 사건의 물건분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 지상 1·2층 주택과 지하 1층 차고로 구성된 단독주택입니다. 토지면적은 362㎡, 사용승인일은 2015.03.24입니다.
현 소유자는 오명희이며, 2021.02.02 소유권이전등기와 같은 날 대전온누리신용협동조합 앞으로 채권최고액 312,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김은화·김현성·이미자 명의 근저당이 순차적으로 설정됐고, 임차권자이기도 한 전주일의 신청으로 현재 강제경매가 진행 중입니다.
권리의 순서는 비교적 분명하지만, 실제 배당은 단순하지 않습니다. 특히 전주일은 임차권등기상 임대차와 확정일자를 갖춘 사람으로, 동시에 현재 경매의 신청채권자입니다. 동일인의 임차보증금과 경매청구채권 관계를 중복 계산하지 않고 정확히 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 금남면 대박리 313-10 주1동 도로명주소: 세종특별자치시 금남면 청운가길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(1·2층 주택, 지하 1층 차고) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 2층 · 사용승인 2015.03.24 |
| 토지 | 362㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 세로장방형 |
| 소유자 | 오명희 (2021.02.02 소유권이전등기, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 721,436,000원 / 721,436,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각방법 | 일괄매각 |
| 신청채권자 / 청구액 | 전주일 / 183,739,726원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.02 을구 3번 대전온누리신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준이다
현재 유효한 근저당권은 말소기준권리를 포함해 4건입니다. 등기이력상 근저당권은 총 5건이지만, 2015년 세종신용협동조합 근저당권은 2019.04.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 말소 근저당을 현재 채무에 중복 합산하면 안 됩니다.
| 순위 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 | 세종신용협동조합 | 326,000,000원 | 기말소 |
| 을구 3 | 대전온누리신용협동조합 | 312,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 4 | 김은화 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 을구 5 | 김현성 | 240,000,000원 | 소멸 |
| 을구 6 | 이미자 | 130,000,000원 | 소멸 |
| 을구 7 | 전주일 · 주택임차권등기 | 150,000,000원 | 등기상 소멸 |
을구 3번부터 6번까지 현재 근저당 채권최고액의 합계는 802,000,000원입니다. 이는 실제 대출잔액이 아니라 등기상 담보한도이며, 현재 감정가 721,436,000원을 초과합니다. 또한 현재 경매개시결정은 2025.09.26 접수됐으므로 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금보다 먼저 날짜를 보라
점유·임대차 관련 인물은 전주일과 한동우입니다. 전주일은 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기권자이며, 한동우는 2023.11.13 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자, 임대차관계가 확정되지 않은 점유 관련자입니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
전주일 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.05.18 확정 2021.05.27 |
150,000,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 검토 확정일자·배당요구 있음 승계 없음 |
|
한동우 점유관계 확인 필요 |
전입 2023.11.13 확정일자 미상 |
미상 |
가능·미상 확인된 전입일은 후순위 |
우선변제 미상 임대차·배당요구 확인 필요 승계 없음 |
그러나 확정일자와 대항요건을 갖춘 시점은 2022년에 설정된 후순위 근저당들보다 앞섭니다. 실제 우선변제 요건과 배당요구의 적법성이 충족된다면 후순위 근저당권자들보다 우선 배당받을 가능성을 검토해야 합니다. 임차권등기일이 2023.07.21이라는 이유만으로 임차인의 배당순위를 모두 그날 이후로 미루어 판단해서는 안 됩니다.
동일인의 채권을 아무 근거 없이 합산하면 채권총액과 배당예상액이 왜곡됩니다. 그렇다고 임차보증금의 배당순위를 무시해도 안 됩니다. 집행권원·채권계산서·배당요구·임차권등기 내용을 대조한 뒤 정확한 순위를 재산정해야 합니다. 현재 자료만으로 가장임차인이나 허위채권이라고 단정할 수는 없습니다.
한동우의 전입일은 2023.11.13으로 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없지만, 임대차계약·보증금·점유의 법적 성격이 확인되지 않았으므로 대항력을 무조건 있다고 하거나 점유 문제가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 대항력 가능성·미상 항목은 실제 점유관계 확인을 통해 해소해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가와 시세는 다르다
현재 감정가는 721,436,000원이고, 신건 최저매각가도 같습니다. 동일 지역·유사 단독주택 및 토지의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 할인이나 시세차익을 전제로 한 입찰 판단은 유보해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 721,436,000원 | 0원 | 721,436,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 577,148,800원 | 0원 | 577,148,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 461,719,040원 | 0원 | 461,719,040원 |
실질취득 추정액 = 매각가 가정 + 현재 확인된 인수 추정액. 취득 부대비용·미납 관리비·명도비 등은 별도이며, 유찰 시 금액은 회차별 가정으로 실제 매각결과를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 721,436,000원 가정)
현재 배당 계산은 집행비용을 먼저 차감한 뒤 근저당권자들에게 등기상 채권최고액 기준으로 순차 배당하는 방식입니다. 이 계산에서는 김현성까지 전액 배당되고, 이미자 근저당은 일부 배당, 신청채권자 전주일은 배당액이 0원으로 표시됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,614,360원 |
| 1. 근저당 · 대전온누리신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김은화 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김현성 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이미자 | 130,000,000원 | 39,821,640원 |
| 5. 경매신청채권 · 전주일 | 183,739,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권총액(현재 계산) | 985,739,726원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 711,821,640원 |
| 총 미배당액 | 273,918,086원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 |
전주일이 적법한 우선변제 요건을 갖추었다면, 후순위 근저당권자들의 배당액과 전주일의 배당액이 달라질 수 있습니다. 아울러 전주일의 183,739,726원 청구액이 임차보증금과 어떤 관계인지도 확인해야 합니다.
따라서 아래 배당 차트와 미배당액은 현재 산식의 결과일 뿐, 법원에서 확정될 실제 배당액으로 간주해서는 안 됩니다. 확정 채권잔액, 당해세, 임차인 우선변제, 공동담보 배당관계까지 반영한 재계산이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당이 증가한다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 721,436,000원 | 711,821,640원 | 273,918,086원 |
| 1회 유찰 | 577,148,800원 | 568,977,312원 | 416,762,414원 |
| 2회 유찰 | 461,719,040원 | 454,701,850원 | 531,037,876원 |
신청채권자 전주일에게 배당되는 금액은 현재 계산상 신건과 각 유찰 가정에서 모두 0원이며, 청구액 183,739,726원이 충족되지 않습니다. 다만 이는 앞서 지적한 임차권 우선변제 가능성이 반영되지 않은 결과입니다.
매각가가 낮아질수록 배당재원이 줄고 채권 미배당액은 커집니다. 그렇다고 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 대신 갚는다는 뜻은 아닙니다. 소멸하는 채권의 부족액과 낙찰자가 인수하는 권리를 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 금남면 대박리의 대박청운가마을 전원주택단지 내에 위치합니다. 주변에는 단독주택·전원주택과 농경지·자연림이 혼재하며, 근교 농촌지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 2층 주택으로, 지하 1층은 차고로 이용 중입니다. 석재붙임·징크판넬 외벽과 하이샤시 창호 등이 시공돼 있습니다. 위생·급배수·화재감지·난방·태양광발전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 362㎡, 지목 대, 완경사의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 530,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되며, 준보전산지와 접합니다. 향후 증축·개축·토지이용을 고려한다면 관련 제한 확인이 필요합니다.
- 공부·건물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정상 이용상태는 단독주택이므로, 사건의 물건분류와 실제 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 감정평가에서 정확한 위치와 경계를 확인하려면 측량이 필요하다고 명시합니다. 일괄매각 대상과 실제 울타리·진입로·주변 필지 경계를 함께 점검해야 합니다.
- 환금성. 전원주택·단독주택은 토지와 건물의 개별성이 크고 아파트와 같은 동일평형 가격 비교가 어렵습니다. 현재 유사 실거래에 기초한 매도가격이 확인되지 않으므로 매도 가능가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.02.02 을구 3번 대전온누리신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조해 별도의 인수조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 전주일 임차권의 우선변제 검증. 계약일 2021.03.20, 전입일 2021.05.18, 확정일자 2021.05.27, 임차권등기일 2023.07.21을 기준으로 실제 우선변제 요건과 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 임차보증금과 신청채권의 관계. 전주일의 보증금 150,000,000원과 경매청구액 183,739,726원이 중복되는 채권인지 확인해야 합니다. 집행권원과 채권계산서를 대조해야 정확한 배당 계산이 가능합니다.
- 한동우 점유 확인. 2023.11.13 전입 외에 계약관계·보증금·확정일자·배당요구가 확정되지 않았습니다. 실제 거주자와 점유권원, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 과거 경매의 취하 사유. 2022년과 2024년 강제경매가 각각 취하됐습니다. 관련 채권의 변동과 현재 채권관계에 영향을 주는 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보·일괄매각 목록. 대박리 313-10 토지와 313-12 지분의 관계, 이번 매각에 실제 포함되는 부동산 범위, 공동담보권의 배당 영향을 검토해야 합니다.
- 측량·경계·진입로. 감정평가상 경계 측량 필요성이 명시돼 있습니다. 실제 점유 경계, 진입로의 권리관계, 토지 이용가능 면적을 확인해야 합니다.
- 시세·환금성 검증. 721,436,000원의 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 유사 단독주택과 토지의 최근 실거래를 비교해야 합니다. 매도 가능가격을 확인한 다음에만 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
- 미납금·명도비·시설상태. 미납 공과금·관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 점유자 인도비용, 주택과 차고의 현황, 태양광·난방시설의 정상 작동 여부를 점검해야 합니다.
- 입찰 전 서류 최신화. 매각기일 2026.10.28 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 경매절차 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 입찰은 다르다”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준이 분명하고 후순위 근저당과 임차권등기가 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 안전한 경매라고 판단하면 중요한 부분을 놓칩니다.
첫째, 전주일의 임차권등기와 신청채권이 중첩되며, 확정일자 있는 보증금이 현재 예상배당 계산에 반영되지 않았습니다. 둘째, 한동우의 점유관계가 확인되지 않았습니다. 셋째, 313-12 지분의 공동담보 기재와 실제 매각목록, 주택·토지의 경계 확인이 필요합니다.
그리고 가격 측면에서는 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 721,436,000원의 적정성을 검증하지 못했습니다. 이 물건은 아파트처럼 동일평형 거래가격만으로 판단하기 어려운 전원주택 성격의 자산입니다. 유찰 가정가격이 낮아진다고 해서 곧바로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
결론은 권리·배당·점유 검증 후 가격 판단입니다. 말소기준 자체는 명확하지만, 배당순위의 불일치 가능성과 점유·토지 경계·환금성의 불확실성이 남아 있습니다. 입찰을 서두르기보다 전주일의 배당순위와 채권 관계, 한동우의 점유권원, 매각 토지 범위, 실거래 비교가격을 확인하는 것이 우선입니다.
