수원지방법원 2025타경30933. 경기도 여주시 월송동 345-51에 위치한 대지 + 토지 경매물건입니다. 토지면적은 357.0㎡, 지목은 대지이며 계획관리지역에 속합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 나대지 경매로 해석해서는 안 됩니다.

권리구조는 표면적으로 복잡하지 않습니다. 건물 등기상 소유자는 정병욱이고, 2025년 8월 12일 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 국가와 여주시의 압류가 순서대로 설정됐으며, 두 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있어 관련 선행 권리와 토지 등기까지 대조할 필요가 있습니다.

특히 중요한 부분은 가격과 배당입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 835,991,800원으로 같아 감정가 대비 할인은 없습니다. 신청채권자의 청구액은 466,498,161원인데 예상배당표상 채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 표에 표시되는 소유자 잔여금은 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸, 선행 권리 검증은 필요

등기상 확인되는 근저당권은 없고, 경매개시결정 등기가 2025.08.12에 기재되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 국가의 압류와 여주시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 기재된 후순위 압류 자체가 매수인의 인수채무로 남는 구조는 아닙니다.

다만 경매개시결정의 등기원인에는 2025타경780이 기재되어 있는 반면, 분석 대상 사건번호는 2025타경30933입니다. 사건번호가 다르게 나타나는 경위를 원본 사건기록과 대조하고, 경매개시결정 이전의 권리 및 토지 등기상 별도 권리가 존재하는지 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 최저가 835,991,800원, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 835,991,800원입니다. 유찰이 없는 신건이기 때문에 가격 할인율은 0%입니다. 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 감정가가 실제 매매시세보다 높은지 또는 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 토지와 건물을 함께 살펴야 하는 일괄매각 물건입니다. 토지면적뿐 아니라 건물의 규모·이용상태·제시외 건물의 가치, 계획관리지역 내 이용 제한 등이 가격 평가에 영향을 줄 수 있습니다. 인근 토지의 단순 면적당 가격만으로 적정 입찰가를 확정하는 접근은 피해야 합니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정값이며 향후 실제 최저매각가가 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원 역시 확인된 권리 기준의 산정값으로, 미확인 임대차와 매수 부대비용은 반영하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 835,991,800원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 현재 표시된 채권자 배당액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 466,498,161원이 배당 계산에 반영되지 않은 상태이므로, 아래 잔여액은 실제 소유자에게 지급될 금액으로 확정할 수 없습니다.

산술상 잔여액 825,231,882원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 금액입니다. 실제 채권배당, 세금, 법정 우선채권, 임차인 배당 등이 미반영되어 있으므로 실제 소유자 교부액이 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 산정되어 있으며, 배당 계산 누락과 인수 위험은 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 경기도 여주시 월송동 소재 연라초등학교 북측 근거리에 위치합니다. 주변에는 전원주택, 나지, 임야, 농경지 및 근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 형상. 지목은 대, 면적은 357.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형)에 속합니다. 실제 건축·개발 가능 여부는 해당 용도지역 및 개별 규제의 적용을 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 자연보전권역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 각 제한의 적용 범위와 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 250,300원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로서 건물을 포함한 일괄매각 물건의 실제 거래가격을 직접 나타내지는 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 조건은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 전원주택과 농경지 등이 혼재한 지역의 토지·건물 일괄매각 물건으로, 실제 매수 수요는 건물 상태, 활용 가능성, 규제, 접근성 및 가격에 영향을 받을 수 있습니다. 거래사례 검증 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 소유관계 및 감정평가 반영 여부를 원본에서 확인하세요.
• 토지·건물 등기 대조. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 매각물건명세서를 함께 검토하고, 선행 권리와 법정지상권 등 인수 가능 권리의 존재 여부를 점검하세요.
• 경매 사건번호 확인. 분석 대상인 2025타경30933과 경매개시결정 등기원인에 기재된 2025타경780의 관계를 확인하세요.
• 실제 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사 및 현장 방문을 통해 점유자, 임대차 보증금, 전입·점유 관계를 확인하세요. 점유자가 확인되더라도 권리 성립 요건을 확인하기 전에는 대항력을 확정하지 마세요.
• 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 466,498,161원과 국가·여주시 압류채권의 우선순위, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 현재 표시된 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 감정가 835,991,800원이 적정한지 토지와 건물의 개별 평가액, 인근 비교 가능한 거래사례, 건물 상태 등을 검토하세요.
• 규제 검토. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 자연보전권역 등 토지이용 제한을 확인하고 계획한 이용 목적이 허용되는지 검토하세요.
• 명도·부대비용. 점유관계, 제시외 건물 처리, 미납 관리비, 조세 관련 위험과 취득·명도 비용을 확인해 최종 자금계획에 반영하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부, 최종 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각범위와 가격 검증

이 물건은 등기상 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 계산상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 경매 사건번호 대조 필요, 신청채권자 배당 미반영이라는 확인사항을 남겨두고 있습니다.

감정가와 최저매각가는 모두 835,991,800원이며, 최근 실거래 가격과 비교한 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 토지·건물 일괄매각 특성상 매각범위와 건물 가치, 법적 이용 제한을 확인하지 않고 입찰가를 결정하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 긍정 요소는 있으나 입찰 판단은 보류입니다. 등기와 점유관계, 배당계산 및 시세 근거를 검증한 뒤 접근하는 것이 적절합니다. 감정가와 같은 신건 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.