대전지방법원 2025타경503566. 대전 동구 하소동의 하소 친환경 일반산업단지 안에 위치한 공장 건물 및 토지 경매입니다. 토지면적은 2,351㎡이고, 건물은 2018.09.07 사용승인을 받은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 내부에는 냉동실·급냉실·냉장실·식육처리실 등 생산시설과 사무실·창고·구내식당 등이 구성돼 있습니다. 등기상 소유자는 동진식품주식회사입니다.
권리분석의 출발점은 2018.09.21 설정된 중소기업진흥공단의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 선순위 근저당과 배당 구조가 정리된다고 해서 공장의 실제 취득가격까지 유리하다는 의미는 아닙니다. 공장의 시장가치, 설비 상태, 산업단지 이용 가능성, 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 하소동 937 |
| 도로명주소 | 대전광역시 동구 하소로 16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 산업용 공장 건물 및 공장용지 |
| 토지면적 | 2,351㎡ · 지목 공장용지 · 평지 · 세로장방형 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인 2018.09.07 |
| 주요 이용상태 | 1층 냉동실·급냉실·냉장실·포장실·식육처리실 등 / 2층 사무실·구내식당·창고·탈의실 등 |
| 주요 설비 | 급·배수·위생·화재탐지·급배기·냉동냉장·지육가공·현수레일설비 등 |
| 소유자 | 동진식품주식회사 |
| 감정가 | 2,688,763,000원 |
| 최저매각가 | 2,688,763,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 (경매개시결정 기재) |
| 청구금액 | 1,450,626,975원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-56호 수변전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
핵심은 을구 1번 중소기업진흥공단 근저당권입니다. 설정일은 2018.09.21, 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보로 하소동 937 토지가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원, 이후 2019.05.13 설정된 주식회사대산포크 근저당권의 채권최고액은 800,000,000원입니다.
이후 6건의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제입니다. 배당을 받지 못한 일반 후순위 채권이 존재한다는 사실만으로 낙찰자에게 그 채무가 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유도환 | 2020.01.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 1명(유도환)입니다. 전입신고일 2020.01.29은 말소기준권리 설정일인 2018.09.21보다 늦으므로, 제시된 권리판정상 선순위 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.15 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
그러나 보증금·차임·확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 조건과 우선변제 가능 범위는 확정하기 어렵습니다. 특히 공장시설의 일부를 사용하거나 실제 점유하는 사람이 누구인지에 따라 인도와 운영 준비에 필요한 절차가 달라질 수 있습니다. 등기상 인수액 0원과 점유 해소에 드는 비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 적정성은 아직 검증 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,688,763,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.
산업용 공장은 토지뿐 아니라 건물 구조, 냉동·냉장설비의 성능, 전력 공급능력, 산업단지 이용조건, 업종 적합성 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다. 이 물건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득(부대비용 제외) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,688,763,000원 | 0원 | 2,688,763,000원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 2,151,010,400원 | 0원 | 2,151,010,400원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 1,720,808,320원 | 0원 | 1,720,808,320원 |
실질취득은 제시된 매수인 인수액 0원을 더한 기준이며, 취득세·등기비용·명도비·설비 보수비 등 별도 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시 금액은 가정 시나리오이며 향후 실제 매각가격을 확정하는 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,688,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,287,630원 |
| 1. 근저당 · 중소기업진흥공단(을구 1번) | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업진흥공단(을구 2번) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대산포크 | 800,000,000원 | 619,475,370원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대산에프앤비 | 281,983,908원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 576,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 546,404,315원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 136,601,081원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 34,157,789원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 155,374,172원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,570,521,265원 | 2,659,475,370원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,911,045,895원 |
매각가 2,688,763,000원을 기준으로 집행비용 29,287,630원을 제외한 채권자 예상배당액은 2,659,475,370원입니다. 중소기업진흥공단의 근저당권 두 건에는 각각 1,800,000,000원과 240,000,000원이 배당되는 것으로 추정되지만, 주식회사대산포크 근저당권에는 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다.
총 채권액 4,570,521,265원 중 예상 미배당액은 1,911,045,895원입니다. 이것은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액은 아닙니다.
집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치이며, 근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 피담보채권액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당과 인수 위험
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 2,659,475,370원 | 1,911,045,895원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,127,100,296원 | 2,443,420,969원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,701,200,237원 | 2,869,321,028원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 배당 가능한 재원도 줄어들기 때문에 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건의 제시된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 인수채무 때문에 실질취득가격이 보증금 등으로 고정되는 대항력 인수형 구조는 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·산업단지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 하소동 소재 하소 친환경 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장 등이 혼재하는 공업지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량의 접근이 가능하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근 조건도 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역, 하소 친환경 일반산업단지 및 지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역에도 포함돼 있어 계획 업종과 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 면적은 2,351㎡, 지목은 공장용지입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 중로 한 면에 접하고 완충녹지와도 접합니다. 공시지가는 335,800원/㎡입니다.
- 건축·설비. 2018.09.07 사용승인된 일반철골구조 2층 건물로, 샌드위치판넬·징크판넬 등을 사용했습니다. 냉동·냉장·지육가공·현수레일설비 등이 기재돼 있습니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현재 현장 상태와 각종 설비의 적법성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 식육처리·냉동냉장 시설을 갖춘 산업용 공장으로, 향후 매각 시 동일한 설비를 필요로 하는 사업자의 수요가 중요할 수 있습니다. 구체적인 환금성은 실거래 사례와 현장 설비 조사로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·시세 검증. 하소동 및 인접 산업단지의 공장 매매 사례를 확보해 토지·건물·설비 가치를 구분해 비교하세요. 신건 최저가가 곧 적정 시세라는 가정은 금물입니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-56호 수변전설비의 포함 범위를 확인하세요. 냉동·냉장·식육처리설비 등 나머지 시설의 실제 매각 포함 여부는 별도 목록과 대조해야 합니다.
- 임차인 유도환. 전입일 2020.01.29, 배당요구일 2026.01.15를 확인하고 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 조사하세요. 대항력은 없지만 인도와 명도 문제는 따로 확인해야 합니다.
- 권리자 및 배당 대조. 중소기업진흥공단과 중소벤처기업진흥공단의 권리·채권 관계 및 예상배당표의 신청채권자 배당 표시를 검증하세요.
- 공장 가동 가능성. 전력 공급, 수변전설비, 냉동기·냉장시설, 생산시설 작동 여부, 유지보수 이력, 기존 시설의 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 산업단지·업종 제한. 일반산업단지 관리기준, 입주자격, 업종 제한 및 관련 신고·허가 승계 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 체납·부대비용. 전기료·수도료·시설 유지비·세금 및 기타 체납 여부를 확인하고 취득·보수·재가동·명도에 필요한 비용을 입찰 예산에 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 2,688,763,000원과 1회 유찰 가정 2,151,010,400원, 2회 유찰 가정 1,720,808,320원을 비교하되 각 가격의 투자 매력은 별도의 시세 검증을 전제로 판단하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장저당 목록, 토지이용계획 및 현장 상태를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 안전한 투자수익”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018.09.21 중소기업진흥공단 근저당이 말소기준이며 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 유도환도 전입일이 말소기준보다 늦어 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석됩니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 공장은 냉동·냉장 및 식육처리 시설이 포함된 산업용 부동산입니다. 실거래 비교 시세가 확인되지 않았고, 임차인의 보증금과 점유 상태도 구체적으로 확인해야 합니다. 예상 미배당액 1,911,045,895원은 낙찰자의 인수금이 아니지만, 배당관계와 권리자 식별의 정확성은 원본 확인이 필요합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력과 실제 활용 가치는 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 감정가 2,688,763,000원에 바로 접근하기보다는 설비 포함 범위·현장 상태·시장 거래가격·산업단지 이용조건을 먼저 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 보수적인 접근이 적절합니다.
