대전지방법원 2025타경504122. 유성구 탑립동 933-9 소재 대덕벤처타워(주)5공장입니다. 주거용 아파트가 아닌 공장과 토지를 대상으로 하는 경매로, 토지면적은 1,983.1㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 현재 소유자는 서희경이며, 2022년 설정된 농협 근저당권을 중심으로 다수의 금융채권과 압류권리가 이어진 구조입니다.
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 낙찰자가 실제로 인수할 법적 부담이 있는가이고, 다른 하나는 감정가 6,120,371,140원이 공장·토지·설비의 실제 시장가치에 비해 적정한가입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 산업용 부동산은 기계설비 상태·활용 가능성·점유관계·매각 범위가 가격에 큰 영향을 미칩니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 탑립동 933-9 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 갑천로 361-35 |
| 건물 명칭 | 대덕벤처타워(주)5공장 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 서희경 (단독소유) |
| 토지면적 | 1,983.1㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 잡종지 / 공업용 |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 감정가 | 6,120,371,140원 |
| 최저매각가 | 6,120,371,140원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,498,142,685원 |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물(2-1, 2-2) 포함 · 제시외기계기구(호이스트 크레인 2식) 포함 · 기계기구 일련번호 5 소재불명으로 매각 제외 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준은 2022.07.29 을구 7번 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호에 우성농업협동조합과 신풍농업협동조합의 근저당권이 설정되어 있습니다. 우성농업협동조합의 최초 채권최고액은 2,760,000,000원, 신풍농업협동조합은 1,800,000,000원입니다.
우성농업협동조합 근저당은 2023.09.20 채권최고액 3,240,000,000원으로 변경되었고, 두 근저당권 모두 2025.10.23 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이후 접수된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금은 확인 대상
현재 신고된 실제 임차인은 1명(로보웍스)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 로보웍스의 전입일은 말소기준인 2022.07.29보다 늦은 2024.07.01로 기재되어 있어, 현재 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유·이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 로보웍스 | 주거로 기재 · 실제 범위 확인 필요 | 미상 |
2024.07.01 2026.03.24 |
대항력 없음
우선변제 확인 배당요구 2026.03.24 · 승계 신고 없음 |
로보웍스의 보증금은 금액이 확정되지 않아 미상으로 표시합니다. 대항력 없음 판정은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것이며, 공장 내 실제 점유·임대차 형태와 적법한 대항요건은 별도로 확인해야 합니다.
과거에는 주식회사오앤엠코리아 명의의 상가건물임차권이 2022.07.28 등기되어 있었습니다. 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 4,750,000원이며, 범위는 건물 1층 동쪽 132.23㎡ 및 3층 북서쪽 396.69㎡였습니다. 다만 해당 임차권은 2022.08.02 이미 말소되어 현재 존속 임차권으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 감정가만으로 저평가 판단 불가
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 6,120,371,140원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰가격의 출발점입니다.
다만 공장 및 토지에 대해 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 토지의 일반공업지역 이용가치, 건물 상태, 기계설비의 정상 작동 여부, 공장저당 대상 목록 및 매각 제외 설비를 종합적으로 살펴야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가격 | 미배당 채권액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 6,120,371,140원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 4,896,296,912원 | 1,096,062,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 3,917,037,529원 | 2,065,529,739원 | 0원 |
위 미배당액은 최초 근저당 채권최고액 등을 사용한 간이 계산 결과입니다. 변경 근저당액 및 실제 채권액을 적용하면 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,120,371,140원 가정)
신건 가격으로 매각된다는 가정 아래 산정된 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 주요 근저당권자·가압류권자에게 배당한 뒤, 소유자 잔여금이 발생하는 구조로 계산되어 있습니다. 단, 이는 실제 배당표 확정액이 아니며 채권최고액 변경을 반영한 재계산이 필요합니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 63,603,711원 |
| 우성농업협동조합 근저당 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 신풍농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 261,045,003원 | 261,045,003원 |
| 넥스윌 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 중소기업은행 가압류 | 49,951,890원 | 49,951,890원 |
| 김지선 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 디비저축은행 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 농업회사법인 탑미트 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 정찬기 가압류 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 소유자 잔여금 | — | 115,770,536원 |
집행비용 63,603,711원, 채권자 배당 5,940,996,893원, 소유자 잔여 115,770,536원으로 계산된 간이 배당입니다. 실제 배당순위·확정채권액·당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 우성농업협동조합 근저당 변경액은 미반영되어 있습니다.
둘째, 두 농협 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었는데, 경매신청 채권자에게 귀속되는 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
셋째, 국가·유성구 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 합니다.
따라서 소유자 잔여금 115,770,536원을 확정적인 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·입지·공장 활용 조건
- 토지의 기본 성격. 지목은 잡종지, 이용상황은 공업용이며 면적은 1,983.1㎡입니다. 일반공업지역 내 공장 이용을 전제로 활용성을 검토해야 합니다.
- 토지 형상 및 접도. 지형은 평지·정방형이고, 중로 한 면에 접합니다. 폭 12m~15m의 중로3류 도로에 접한다는 점은 공장 차량 진출입 및 활용 조건을 검토할 때 중요한 요소입니다.
- 용도지역·지구. 산업육성구역·연구개발특구·지방산업단지· 지구단위계획구역에 포함됩니다. 산업시설의 허용 업종과 입주·처분 요건을 확인해야 합니다.
- 추가 규제. 철도보호지구에 저촉되며, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 완충녹지에도 접하므로 증축·변경·개발 가능 범위의 확인이 필요합니다.
- 토지 공시지가. 공시지가는 604,200원/㎡입니다. 이는 토지의 공시 기준가격으로, 토지와 건물·기계설비를 포함한 전체 경매물건의 시장가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 공장·토지의 거래 가능성은 실제 사용 업종, 공장설비 상태, 법적 용도 제한, 입주 가능 수요와 금융조달 여건에 따라 달라집니다. 감정가만으로 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.29 을구 7번 근저당권의 동시 설정 구조와 2023.09.20 채권최고액 변경, 2025.10.23 근저당권 이전을 원본 등기부와 대조하세요.
- 배당 오류 가능성 확인. 우성농업협동조합의 변경된 채권최고액 3,240,000,000원과 실제 확정채권액, 농업협동조합자산관리회사의 채권승계 및 배당 귀속을 검증하세요.
- 실제 임차인 조사. 로보웍스의 임대차계약서, 보증금, 점유 공간, 전입·사업자등록 내역, 확정일자와 배당요구 사항을 확인하세요. 대항력 없음 판정과 별개로 실제 명도 문제를 점검해야 합니다.
- 공장·토지 일괄매각 범위. 건물과 토지, 공장저당 대상 설비, 제시외건물 및 호이스트 크레인 2식의 포함 여부를 확인하세요. 소재불명 기계기구는 낙찰 후 취득 대상으로 가정하지 마세요.
- 공장 가동·시설 상태. 전기·급배수·소방시설·기계설비 상태, 정상 사용 가능 여부, 원상복구 및 유지보수 비용을 현장에서 확인하세요.
- 토지 및 법적 이용 제한. 연구개발특구·지방산업단지·산업육성구역, 철도보호지구 및 지구단위계획 관련 규제를 확인하세요. 예정된 사업에 실제 사용할 수 있는지가 중요합니다.
- 조세채권과 체납금. 국가 및 유성구 압류와 관련된 체납 조세, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요. 공과금과 각종 미납 비용도 별도로 점검하세요.
- 시세·매수가격 검증. 최근 공장·토지 거래 사례와 현장 설비 가치를 별도로 조사하세요. 현재 최저가 6,120,371,140원이 저렴하다고 판단할 비교 근거는 확보되지 않았습니다.
- 유찰 가격 시나리오. 4,896,296,912원과 3,917,037,529원은 가정된 후속 회차 가격입니다. 실제 법원 매각조건과 가격 변경을 확인하고, 시세·수익성 분석에 따라 입찰 상한을 설정하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 공장저당 목록과 현장 상태를 종합적으로 재확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리보다 중요한 것은 공장 가치와 확인되지 않은 부담
이 사건은 단순히 유찰을 기다리면 해결되는 가격 문제만 있는 물건이 아닙니다. 공장·토지의 실제 활용가치, 기계설비 포함 범위, 임차인 점유관계와 근저당 변경 사항을 함께 검토해야 입찰가격을 합리적으로 정할 수 있습니다.
현재 제시된 최저가격 6,120,371,140원은 감정가와 동일하고, 최근 실거래에 근거한 할인 여부는 확인할 수 없습니다. 산정상 인수액이 0원이라는 사실만으로 좋은 투자물건이라고 평가할 수는 없습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
대전 탑립동 933-9 공장 경매는 말소기준이 명확하고 후순위 등기의 소멸 구조도 비교적 분명합니다. 그러나 우성농업협동조합 근저당 변경액, 로보웍스의 미확인 임차보증금, 매각 제외 기계기구 및 산업시설 이용 제한을 가볍게 넘길 수 없습니다.
특히 감정가 6,120,371,140원을 정당화할 만한 비교 거래가격이나 공장 수익성 자료가 확인되지 않아, 현재 단계에서 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 말소 구조는 긍정적이지만, 배당·점유·설비·시장가치를 검증하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 편이 합리적입니다.
