대전지방법원 2026타경116. 대전광역시 서구 탄방동 갤러리빌 1층 105호, 감정 이용상태가 제2종근린생활시설(사무소)인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사이룸으로, 2021년 1월 25일 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 4월 12일 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 44,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 바로 이 권리가 말소기준권리입니다.

이후 여러 채권자가 가압류와 압류를 진행했습니다. 특히 신용보증기금의 가압류 청구금액은 256,500,000원으로 물건의 감정가보다 큽니다. 그러나 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 말소기준권리 이후 등기된 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 세금채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 임형준 씨의 전입일은 2025년 5월 2일입니다. 말소기준일인 2021년 4월 12일보다 늦어 조사자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 이 물건은 사무소이므로 실제 점유·임대차 내용과 사업자등록 관련 사항까지 확인해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

핵심 기준일은 2021년 4월 12일입니다. 을구 3번 신한은행 근저당권의 채권최고액은 44,400,000원이며 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이보다 먼저 설정됐던 대전영화교회신용협동조합 근저당권은 2015년 8월 27일 말소됐습니다. 코리아신탁주식회사 명의 신탁 또한 종료돼 현재 선순위 신탁권리로 남아 있지 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임형준 씨는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦고, 대항력 조사 결과도 없는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 사항만으로는 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 낮지만, 면적이 다르다

갤러리빌6차 거래자료에는 최근 12건의 매매 사례가 확인됩니다. 전체 거래 평균은 40,275,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 12개월 거래 평균 40,875,000원과 최신 거래가격 41,500,000원을 우선 살펴봐야 합니다.

다만 중요한 비교상의 한계가 있습니다. 조회 대상 면적은 30.4㎡인데, 아래 실거래 12건의 거래 면적은 모두 19.23㎡입니다. 더욱이 경매 물건은 1층 사무소이고, 비교 거래는 3~6층에 분포합니다. 따라서 아래 거래가격을 이 사무소의 동일 면적·동일 용도 시세라고 단정할 수 없습니다.

최근 12개월 평균은 40,875,000원이며, 2026년 8월 최신 거래가격은 41,500,000원입니다. 최저매각가 71,000,000원은 최근 평균의 173.7%에 해당하고, 최신 거래가격도 웃돌고 있습니다.

다만 면적과 층수, 용도가 일치하지 않기 때문에 173.7%라는 비율은 직접적인 고평가율이 아니라 비교자료 간 가격 차이를 보여주는 지표입니다. 동일 조건 거래가 확인되기 전에는 실제 시세보다 얼마나 비싼지 또는 저렴한지 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 1,678,000원, 채권자 예상배당 총액은 69,322,000원입니다. 전체 채권신고액은 328,101,572원으로 상당한 미배당이 발생하지만, 후순위 가압류 채권의 미배당이 곧 매수인 인수채무로 연결되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

제시된 회차별 추정에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 채권액은 커지지만, 매수인 추정 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 채권이 배당 부족만으로 매수인에게 이전되지 않기 때문입니다.

다만 유찰이 곧 가격 메리트 확보를 뜻하지는 않습니다. 1회 유찰 가정가격 56,800,000원과 2회 유찰 가정가격 45,440,000원 역시 19.23㎡ 실거래를 그대로 대입해 평가할 수 없습니다. 사무소의 실제 면적과 임대수익, 유사 용도 거래를 먼저 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탄방초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 각종 근린생활시설과 주상용 건물, 아파트 등이 혼재하며 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 탄방역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 등으로 마감돼 있으며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
• 용도. 1층 105호는 제2종근린생활시설로서 사무소로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 임대수요, 금융조건, 환금성이 다를 수 있으므로 사무소 기준의 임대·매매 수요를 따로 검토해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류에 접하고 있으며 공시지가는 ㎡당 2,125,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 현재 이용형태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 갤러리빌6차의 거래집계는 78세대·2011년 준공으로 표시됩니다. 확인된 12건은 모두 19.23㎡ 거래이므로, 1층 근린생활시설 자체의 환금성이 충분하다는 근거로 사용하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 면적과 용도부터 확정. 경매 물건은 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 등기부·건축물대장·감정평가서의 전유면적 및 대지권을 대조하고, 거래사례 19.23㎡와 조회 대상 면적 30.4㎡의 차이를 확인해야 합니다.
• 동종 실거래 확보. 1층 사무소와 비교 가능한 면적·용도의 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 현재 최근 거래 평균 40,875,000원만으로 입찰 상한을 결정하기에는 비교 조건이 맞지 않습니다.
• 임형준 임대차 확인. 보증금·월세·계약기간·확정일자·배당요구 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 근린생활시설 특성을 고려해 사업자등록과 인도 등 대항요건도 점검해야 합니다.
• 세금채권 확인. 서구 및 국의 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는지와 별개로 조세채권의 법정기일 및 배당순위, 실제 체납액 확인이 필요합니다.
• 배당표 과신 금지. 예상 집행비용은 1,678,000원이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 비용. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 인수보증금이 없더라도 점유자 인도 협의와 명도에 따른 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·운영비. 관리비 미납액과 공용부분 부담, 사무소 운영에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 낙찰가 외 실질 취득비용 계산에서 빠뜨려서는 안 됩니다.
• 유찰 시에도 가격 재검증. 1회 유찰 가정가격 56,800,000원, 2회 유찰 가정가격 45,440,000원은 가격 시나리오일 뿐 적정가를 의미하지 않습니다. 동종 물건의 시장가격과 임대수익 검증 후 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 2026년 10월 28일 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”

대전 탄방동 갤러리빌 105호는 등기상 권리정리 구조가 비교적 명확한 근린생활시설입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 조사상 임차인 1명도 말소기준 이후 전입했습니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 추정 인수액은 0원입니다.

하지만 여기서 투자가치까지 긍정적으로 결론 내릴 수는 없습니다. 신건 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 40,875,000원의 173.7%이고, 최신 거래 41,500,000원보다도 높습니다. 더구나 비교 거래는 19.23㎡, 경매 물건은 1층 사무소이며 조회 대상 면적은 30.4㎡여서 직접 비교 가능한 시장가격이 확인됐다고 보기 어렵습니다. 최근 거래가격은 과거 대비 2.3% 상승했지만, 그 사실만으로 현재 최저가의 적정성이 입증되지는 않습니다.

여기에 임차보증금·배당요구 여부가 불분명하고, 압류에 따른 세금채권도 별도 확인이 필요합니다. 현재 회차는 가격 메리트가 검증되지 않은 상태이며, 근린생활시설 특유의 임대·환금성 위험도 고려해야 합니다. 따라서 권리상 조건부 양호, 가격은 보류로 평가합니다. 동일 용도·면적 거래와 임대수익, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 저가 낙찰을 기대한 적극적인 응찰보다 보수적인 판단이 적절합니다.