수원지방법원 2025타경31129. 양평군 서종면 문호리에 위치한 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 김영경, 경매신청채권자는 이상명입니다. 2022년 7월 8일 설정된 이상명 명의의 근저당권은 채권최고액 750,000,000원으로 말소기준권리입니다. 이후 이경희 근저당권 400,000,000원과 압류·가압류가 이어졌습니다. 감정가 627,168,000원으로 시작하는 신건인데, 현재 매각가격을 가정하면 신청채권자조차 계산상 채권액 전부를 회수하지 못합니다.

여기서 중요한 것은 미배당이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않는다는 점입니다. 배당계산상 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 유치권 주장, 농지취득자격증명 제출 조건, 그리고 리모델링 중단 상태는 배당표 숫자만으로 해결할 수 없는 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 남는다

핵심 말소기준은 2022.07.08 을구 4번 이상명 근저당권입니다. 이경희의 후순위 근저당권, 신한카드 가압류, 국·양평군·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 설정됐던 하나은행 근저당권과 서순임 전세권, 이상명의 추가 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 서순임의 400,000,000원 전세권은 2023.03.10 말소돼 현재 존속하는 선순위 전세권으로 계산하지 않습니다.

임차인 관계도 단정할 수 없습니다. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 과거 전세권이 말소됐다는 사정만으로 현재 점유자의 신원이나 대항력 유무까지 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자를 확인한 후 전입·임대차관계와 실제 인도 가능성을 검토해야 합니다.

② 가격 검토 — 627,168,000원이 적정한지는 아직 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 627,168,000원입니다. 동일 지역의 실제 거래가격이나 비교 가능한 주택 매매사례가 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 일반적인 단독주택보다 가격 검토의 변수가 많습니다. 공사가 중단된 건물의 완성도, 설비 작동 여부, 추가 공사비, 제시외 건물의 상태, 유치권 분쟁 가능성, 농지취득자격증명 취득 문제까지 종합해야 실제 취득 부담을 판단할 수 있습니다.

유찰 시나리오는 현재 감정가를 기준으로 한 가정이며, 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당은 채권자에게 지급되지 못한 추정액이지 매수인의 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 627,168,000원 가정)

매각대금 627,168,000원에서 추정 집행비용 8,671,680원을 제외한 618,496,320원이 선순위 근저당권자 이상명에게 배당되는 계산입니다. 이경희 근저당권과 신한카드 가압류에는 배당할 금액이 남지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여액 역시 0원입니다.

이 배당계산에서 반영한 채권 합계는 1,240,504,606원이며, 예상 배당 합계는 618,496,320원, 미배당은 622,008,286원입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정 채무액과는 차이가 날 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 주위 환경. 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 서종면 게이트볼장 남동측 원거리에 위치합니다. 주변은 전원주택단지, 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하지만 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 불편한 편입니다. 차량 접근 가능성과 대중교통 편의성은 구분해서 평가해야 합니다.
• 건물 상태. 철골콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 기재돼 있습니다. 리모델링 공사가 중단되어 있습니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·난방설비 등 부대설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다. 외관이나 감정가만으로 즉시 거주 가능한 상태라고 판단해서는 안 됩니다.
• 토지. 문호리 240-53 토지는 지목 대, 면적 660.0㎡, 완경사의 부정형 토지로 기재돼 있습니다. 도로접면은 세로각지(가)입니다. 토지의 개별 조건과 실제 이용가능 면적을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역 관련 사항이 있으며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 향후 증축·용도변경·공사 재개 시 해당 제한을 검토해야 합니다.
• 공시지가. 문호리 240-53 토지의 공시지가 자료는 328,500원/㎡입니다. 공시지가는 개별 거래시세나 일괄매각 가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지를 일괄 취득하는 물건이며, 중단된 리모델링과 불확실한 유치권, 농취증 제출 조건, 대중교통 불편이 매수자층을 제한할 수 있습니다. 실제 거래사례와 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 주장 조사. 현수막을 설치한 주체, 주장 채권액, 공사계약과 미지급 내역, 실제 점유 주체와 점유 시기 및 유치권 성립요건을 확인해야 합니다. 단순 현수막 설치만으로 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.
• 목록 3 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출이 가능한지 관할 기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 명시 조건이 있으므로 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
• 일괄매각 범위. 건물·토지의 각 매각목록, 제시외 건물의 위치·상태, 경계와 실제 이용상황을 대조해야 합니다. 특히 농취증 조건이 붙은 목록 3을 빠뜨리지 않아야 합니다.
• 리모델링 공사. 공사가 중단된 경위, 건축 관련 인허가, 시공 상태 및 잔여 공사비를 확인해야 합니다. 전기·급배수·위생·난방설비 정상 작동 여부도 직접 점검해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 임대차 또는 공사 관련 점유인지 구분해야 합니다. 점유자와 그 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 인도비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 조세 및 압류. 국·양평군·국민건강보험공단의 압류 관련 채권, 우선 배당되는 세금과 공과금, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 이상명 근저당권의 공동담보에는 문호리 240-53, 문호리 240-71 등의 부동산이 기재돼 있습니다. 공동담보 일부소멸 이력까지 포함해 현재 담보관계와 실제 채권잔액을 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 검증. 인근 단독주택·토지 거래사례와 감정평가 내역을 비교해야 합니다. 중단된 공사의 재개비, 유치권 분쟁 대응비용, 기타 취득비용을 별도로 산정한 다음 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 매각목록 및 특별매각조건을 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기 인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 627,168,000원의 최저가와 0원의 등기상 인수액입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 배당구조만 보면 매수인에게 넘어오는 채무가 없는 형태입니다.

그러나 단독주택은 리모델링 공사가 중단됐고, 건물에는 유치권 행사 현수막이 설치돼 있습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하며, 목록 3 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 중요한 조건입니다. 임대관계도 확정되지 않았습니다.

여기에 실제 시세를 검증할 거래사례가 없으므로 신건 가격에 매력이 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 미확인 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 검증입니다. 유치권의 실체, 농취증 발급 가능성, 점유 상태, 공사 재개비용과 비교 시세를 확인한 이후에야 매수가격을 합리적으로 결정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 저가 낙찰이 아니라 낙찰 후 실제로 취득·인도·사용할 수 있는 상태를 입증하는 것입니다.