대전지방법원 2026타경600356. 세종특별자치시 보람동 호려울마을10단지(중흥S클래스) 1003동 10층 1001호입니다. 2016년 11월 사용승인을 받은 656세대 아파트단지에 위치하며, 실거래 비교 대상은 전용 약 109.53㎡ 규모입니다. 소유자 김은영 명의로 2017년 소유권이전등기가 이루어진 후 우리은행과 에스비아이저축은행 등의 근저당권이 설정되었습니다. 결국 에스비아이저축은행이 임의경매를 신청했고, 우리은행도 별도의 임의경매개시결정을 받았습니다.
이 사건에서 구분해야 할 것은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액입니다. 최저가로 매각된다고 가정하면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 256,850,000원 발생하지만, 이는 곧바로 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 오히려 입찰자가 주의할 부분은 최근 실거래보다 높은 신건 가격과 아직 확인되지 않은 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600356 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 713 호려울마을10단지 제1003동 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 시청대로 210 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 비교 전용면적 109.5334㎡ · 지상 29층 중 10층 |
| 단지 | 호려울마을10단지(중흥S클래스) · 656세대 · 사용승인 2016.11.30 |
| 소유자 | 김은영 (2017.02.22 소유권이전등기) |
| 감정가 | 1,125,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,125,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구금액 | 599,186,094원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.22 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.02.22 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권 4건과 세종신용보증재단의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이전에 설정되었던 신만갑 및 굿모닝자산관리대부의 근저당권과 관련 질권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
임차인·점유관계 — 인수 0원 산정, 임대관계 확인 필요
| 확인된 임차인 신고 | 0명 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 실제 점유 및 전입 여부 확인 필요 |
| 우선변제권 판단 | 임대차계약 및 확정일자 확인 필요 |
| 매수인 인수 산정액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
임차인 신고가 확인되지 않는다고 해서 현재 소유자가 직접 거주한다거나 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 미확인 점유자가 있는 경우에는 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부에 따라 대항력과 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 최저가보다 낮다
같은 단지의 유사 전용면적 109.53~109.97㎡ 실거래 자료입니다. 전체 비교 거래는 12건이고, 전체 평균은 1,042,500,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,060,000,000원과 최신 거래 880,000,000원을 우선적으로 확인하는 것이 신건 가격 판단에 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 109.97㎡ | 3 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 109.53㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2025.11 | 109.97㎡ | 17 | 1,180,000,000원 |
| 2025.06 | 109.97㎡ | 27 | 1,200,000,000원 |
| 2025.04 | 109.97㎡ | 27 | 1,200,000,000원 |
| 2025.03 | 109.53㎡ | 19 | 950,000,000원 |
| 2025.03 | 109.97㎡ | 13 | 1,120,000,000원 |
| 2024.12 | 109.53㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2024.11 | 109.53㎡ | 14 | 940,000,000원 |
| 2024.09 | 109.53㎡ | 19 | 1,005,000,000원 |
| 2024.09 | 109.53㎡ | 28 | 1,000,000,000원 |
| 2024.08 | 109.97㎡ | 20 | 1,195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,060,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,042,500,000원 |
현재 최저가 1,125,000,000원은 최근 12개월 평균 1,060,000,000원보다 65,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 106.1%입니다. 최신 거래인 2026년 3월 880,000,000원과 비교하면 가격 차이는 245,000,000원에 달합니다.
집계된 최근 거래와 이전 거래의 평균 비교 추세는 +2.9%로, 전체 구간이 일률적으로 하락한 것으로 볼 수는 없습니다. 다만 가장 최근 두 거래가 각각 840,000,000원, 880,000,000원으로, 2025년의 고가 거래보다 상당히 낮다는 점은 중요합니다. 이 물건은 10층이고 최신 실거래는 3층이므로 층별 가격 차이를 고려해야 하지만, 그러한 차이만으로 신건 가격에 시세상 이점이 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,650,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 7) | 514,800,000원 | 514,800,000원 |
| 3. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 8) | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 4. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 9) | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 5. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 10) | 288,000,000원 | 51,150,000원 |
| 6. 가압류 · 세종신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,368,200,000원 | 1,111,350,000원 |
매각가 1,125,000,000원 및 집행비용 13,650,000원을 적용한 추정입니다. 우리은행 채권은 최초 채권최고액을 사용했으며, 이후 변경등기 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도이며 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
이 가정에서는 집행비용을 제외한 1,111,350,000원이 채권자에게 배당되고, 256,850,000원의 미배당액이 발생합니다. 특히 에스비아이저축은행의 을구 10번 근저당권은 채권최고액 288,000,000원 중 51,150,000원만 배당되는 계산입니다. 세종신용보증재단의 가압류에도 배당액이 배정되지 않습니다.
회차별 배당 및 인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,125,000,000원 | 256,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 900,000,000원 | 479,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 720,000,000원 | 657,800,000원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 후순위 근저당권과 가압류의 배당 부족분이 자동으로 매수인에게 승계되지 않기 때문입니다. 다만 실제 대항력 있는 임차권이 발견되면 해당 임차인의 보증금 및 배당관계는 별도로 재산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보람초등학교 북측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서 및 교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장과 단지 주변 광대로·중로를 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 10층으로, 사용승인일은 2016.11.30입니다. 급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 1,670,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 656세대 아파트단지로 동일 유사 평형 거래 사례가 존재하지만, 비교 거래는 840,000,000원에서 1,200,000,000원까지 분포합니다. 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 하며, 특히 최신 두 거래의 낮은 가격이 재매각 가능 가격에 주는 영향을 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세와 입찰가 비교. 신건 최저가 1,125,000,000원은 최근 12개월 평균 1,060,000,000원의 106.1%입니다. 최신 거래 880,000,000원과의 차이도 함께 고려해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 점유 및 임차관계 확인. 임차인 신고 0명과 실제 임차인 부재는 동일하지 않습니다. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재된 만큼 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 점유 실태 확인이 중요합니다.
- 우리은행 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 363,000,000원과 2025.10.17 변경된 295,658,000원을 구별하고, 배당요구 채권액과 실제 유효 채권금액을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 말소. 에스비아이저축은행 근저당권 4건, 세종신용보증재단 가압류, 각 임의경매개시결정의 매각 후 소멸 여부를 매각조건 및 등기 원본과 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 1,125,000,000원, 1회 유찰 가정 900,000,000원, 2회 유찰 가정 720,000,000원의 가격 차이를 비교하되 실제 유찰 및 차회 최저가를 확정된 사실로 간주하지 마세요.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 거주자와 인도 가능 시점, 명도비용을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 동일 면적의 실거래라도 층·향·내부 상태가 다릅니다. 본건 10층의 내부 상태와 3층·6층 최신 거래의 차이를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”
세종 보람동 호려울마을10단지 1003동 1001호는 우리은행의 선순위 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당금과 매수인 부담금은 구별할 수 있습니다.
하지만 가격의 평가는 다릅니다. 신건 최저가 1,125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,060,000,000원보다 높고, 최신 거래 880,000,000원과도 차이가 큽니다. 집계 평균 추세는 +2.9%이지만 가장 최근 거래가격이 낮다는 사실을 무시하고 고가 거래에 맞춰 가격을 평가해서는 안 됩니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도나 대항력 위험까지 완전히 해소되었다고 판단할 수는 없습니다. 결론은 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인은 필요하고 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 최저가에 즉시 응찰할 가격상 근거는 약하며, 실거래와 실제 취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
