수원지방법원 2025타경31162. 경기도 양평군 양평읍 창대리의 철근콘크리트구조 2층 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 사공영우이며, 2020년 소유권을 이전받을 당시 기재된 거래가액은 290,000,000원입니다. 같은 날 양평중앙새마을금고 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 판테온대부주식회사의 근저당권과 전세권, 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이번 사건의 경매개시결정 채권자는 판테온대부주식회사이며, 청구액은 53,653,549원입니다. 중요한 점은 해당 채권자의 근저당권보다 양평중앙새마을금고 근저당권이 먼저 설정됐다는 사실입니다. 양평중앙새마을금고의 2020.02.20 근저당이 말소기준이고, 뒤따르는 근저당권과 전세권은 매각 시 소멸하는 구조입니다. 그렇다고 입찰자의 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 늦게 전입한 점유자의 실제 사용관계와 주택·토지의 매각 범위를 확인해야 실질적인 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2020.02.20 설정된 양평중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원으로, 건물과 공동담보 토지에 설정된 권리입니다. 이후 2022.03.21 설정된 판테온대부주식회사의 75,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권은 모두 후순위로 매각 시 소멸할 예정입니다.

서민금융진흥원 가압류 13,112,505원과 주식회사국민행복기금 가압류 8,834,833원도 말소기준 이후 권리입니다. 판테온대부주식회사 및 양평새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 확인된 건물 등기상의 담보권·압류 관련 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유자 분석 — 전입은 늦지만 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입자 1명입니다. 임대차계약의 존재, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전세권자인 판테온대부주식회사는 별도로 등기된 법인이며, 염승현의 임대차보증금과 동일한 권리로 취급하거나 합산하지 않습니다.

염승현의 전입일은 2024.12.12로, 말소기준인 2020.02.20보다 늦습니다. 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖춘 임차인에 해당하지 않습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 후순위 임차인 보증금을 낙찰자가 당연히 승계하는 구조로 볼 수는 없습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 별도의 문제입니다. 실제 임대차계약이 있는지, 어느 부분을 점유하는지, 배당요구를 했는지, 다른 점유관계가 존재하는지에 따라 배당과 인도 절차는 달라질 수 있습니다. 전입자라는 사실만으로 유효한 임대차계약과 보증금 액수를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가는 있지만 실거래 검증이 필요하다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 395,290,250원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가의 100%입니다. 등기에 기재된 2020년 소유권이전 거래가액은 290,000,000원이지만, 이는 당시의 거래가격이지 현재 시장에서 같은 가격에 거래된다는 뜻은 아닙니다.

최근 12개월 실거래 평균과 최신 비교 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 단독주택은 건물의 관리상태와 토지 형상, 도로 접근성, 이용 규제에 따라 가격 편차가 생길 수 있습니다. 따라서 감정가가 제시됐다는 사실만으로 적정 매수가격을 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 395,290,250원 가정)

추정 집행비용 6,334,064원을 차감하고 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 예상배당 합계는 341,947,338원, 잔여금은 47,008,848원입니다. 실제 피담보채무와 배당순위·배당액은 달라질 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 동일 법인 명의의 근저당권과 전세권도 실제 채권관계 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 채권 미배당은 증가

유찰 시뮬레이션에서는 최저매각가가 감정가의 80%, 64%로 조정되는 경우를 가정하고 있습니다. 매각가격이 낮아질수록 배당 가능한 금액이 줄어, 채권자 미배당이 발생하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 판단과 채권자가 전액 변제받는지는 구분해야 합니다.

현재 신건 매각가를 가정하면 채권자에게 341,947,338원이 배당되고, 소유자에게 47,008,848원이 남는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 가정에서는 30,942,389원, 2회 유찰 가정에서는 93,303,379원의 채권 미배당이 발생합니다.

하지만 미배당 채권이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 말소되는 담보권·전세권에 대한 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리와 시뮬레이션을 전제로 한 추정이며, 실제 입찰에서는 별도 인수권리, 임대차관계와 토지 등기를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기도 양평군 양평읍 창대리 소재 창대1리 마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 읍소재지 내 전원주택지대로, 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 외장판넬, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 실내 구성. 1층에는 방·거실·주방·식당·드레스룸·화장실·다용도실·보일러실 등이, 2층에는 방·드레스룸·화장실 등이 배치돼 있습니다.
• 난방. 유류보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다. 설비의 실제 작동상태와 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 토지면적 291.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며, 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다.
• 토지 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 등과 관련된 규제가 있습니다. 건축물의 증축·용도변경이나 토지 활용을 계획한다면 해당 제한을 반드시 검토해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 여부도 해당 없음으로 확인됩니다. 다만 실제 현황과 건축물대장의 일치 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 단독주택은 개별 토지와 건물의 조건이 거래가격에 크게 반영될 수 있습니다. 최근 비교 거래와 예상 처분기간을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 최종 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.02.20 양평중앙새마을금고 근저당권을 기준으로, 판테온대부주식회사의 근저당권·전세권 및 후순위 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 전입자 염승현 확인. 2024.12.12 전입한 점유자의 실제 거주 여부와 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력이 없더라도 인도 절차는 남을 수 있습니다.
• 전세권의 실체 확인. 판테온대부주식회사 명의의 5,000,000원 전세권은 건물 전부를 범위로 설정됐고, 등기상 존속기간은 2022.03.21부터 2024.03.20까지입니다. 현재 말소 상태와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 창대리 319-4와 공동담보에 언급된 창대리 312-4 지분을 구분하고, 이번 매각목록에 포함된 토지·건물만을 정확히 확인하세요. 토지 등기부의 별도 권리도 검토해야 합니다.
• 최근 매매가격 조사. 양평읍 창대리 인근의 유사한 단독주택·대지 거래 사례를 확인하세요. 토지면적, 건물 상태, 도로접면, 이용 규제를 고려한 비교가 필요합니다.
• 건물 하자와 유지비. 유류보일러의 작동상태, 누수, 균열, 방수, 외장판넬 마감 상태 및 설비 유지비를 점검하세요. 주택 외관만으로 수선비 부담을 확정할 수 없습니다.
• 공법상 제한 확인. 계획관리지역 외에 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 교육환경보호구역 등 토지 활용을 제한하는 사항을 확인하세요.
• 명도 및 추가비용. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수선비 및 미납 공과금 등을 점검하세요. 배당표상 매수인 인수액 0원과 실제 총취득비용이 동일하다는 의미는 아닙니다.
• 배당표 검증. 배당 시뮬레이션은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 하므로 실제 채권잔액, 법정 우선채권 및 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 공동담보 관련 채권관계도 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 좋은 매수가격은 다르다”

이 사건에서 가장 긍정적인 요소는 말소기준이 비교적 명확하다는 점입니다. 2020년 양평중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 설정된 판테온대부주식회사의 근저당권·전세권과 가압류·경매개시결정이 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

반면 확인해야 할 요소도 분명합니다. 염승현의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았고, 토지와 건물의 매각 범위 및 각 토지의 별도 등기권리도 확인해야 합니다. 더구나 최저가 395,290,250원이 실제 시세보다 유리하다는 거래 근거는 아직 확보되지 않았습니다.

단독주택과 토지를 함께 취득하는 경매에서는 등기상 권리뿐 아니라 점유·토지 규제·건물 상태·환금성이 최종 수익성과 실질취득비용을 좌우합니다. 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 최근 시장가격과 비교하지 않으면 가격 메리트를 보장할 수 없습니다.

결론은 '권리 소멸 구조는 양호하지만, 입찰 판단은 보류'입니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않았다는 점은 유리하지만, 미상인 점유관계와 시세 검증이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 신건에 서둘러 입찰하는 것이 아니라, 매각대상 범위와 점유관계를 확정하고 객관적인 시장가격을 검증하는 것입니다.