대전지방법원 2026타경600412. 대전광역시 중구 태평동 파라곤아파트 310동 905호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 전용면적은 84.236㎡, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층에 위치합니다. 소유자는 이진경이며, 2017년 3월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다.

권리관계는 2022년 7월 6일 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 231,600,000원 근저당권을 중심으로 형성돼 있습니다. 같은 회사가 2022년 7월 18일 추가로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 농협은행·현대카드·대전신용보증재단의 가압류 및 대전광역시 중구의 압류가 이어졌습니다.

이들 권리는 등기상 모두 말소기준권리 또는 그 후순위 권리로, 정상적인 매각이 이루어지면 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·인도 위험은 별개입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 소멸

가장 중요한 기준점은 2022.07.06 설정된 을구 18번 근저당권입니다. 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 231,600,000원으로 설정한 권리이며, 이 근저당권 자체가 경매 매각에 따른 말소 대상입니다.

그 뒤 설정된 같은 회사의 을구 21번 근저당권 120,000,000원과 농협은행 주식회사 가압류 16,350,776원, 현대카드 주식회사 가압류 7,417,816원, 대전신용보증재단 가압류 15,000,000원은 모두 후순위로 분석됩니다. 대전광역시 중구의 압류도 등기상 매각 소멸 대상입니다.

현재 권리분석에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기 권리와 예상배당을 전제로 한 판단으로, 확인되지 않은 대항력 임차관계까지 부존재한다고 확정하는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 104.9%

파라곤아파트는 총 1,040세대 규모이며, 대상 호실의 전용면적은 84.236㎡입니다. 최근 실거래 비교 표본은 2026년 2월부터 9월까지의 12건으로, 대부분 전용 84.24㎡ 거래입니다. 단, 비교 표본 중 전용 75.93㎡ 거래가 포함되어 있어 평균은 이를 감안해 해석해야 합니다.

최근 실거래 최저는 340,000,000원, 최고는 380,000,000원입니다. 표본 평균은 361,250,000원이며, 2026년 9월 최신 거래가는 375,000,000원입니다.

최저매각가 379,000,000원은 최근 12건 평균 대비 104.9%입니다. 최신 거래가 375,000,000원보다도 높고, 실거래 최고가 380,000,000원에 가까운 수준입니다. 따라서 신건 가격을 시장 평균보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 대상 호실과 같은 9층 거래도 2026년 3월 357,000,000원, 2026년 5월 350,000,000원으로 확인됩니다. 같은 층이라고 동일 가치를 보장하지는 않지만, 대상 호실의 신건 최저가에 가격 경쟁력이 있는지 재검토해야 하는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 6,106,000원으로 추정되어 있으며, 현대해상화재보험주식회사 근저당권 2건의 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 기준으로 작성된 배분 시뮬레이션입니다.

제시된 배분 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계가 372,894,000원이며, 전체 채권금액 390,368,592원에 대해 17,474,592원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당권은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준으로 배분됐습니다. 대전광역시 중구의 압류 관련 조세채권, 당해세 및 미확인 우선배당채권은 별도로 반영되지 않았습니다. 가압류채권 사이의 실제 배당순위·안분 여부도 확정된 것이 아니므로 표의 개별 배당액은 법원의 확정배당액과 다를 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가

감정가 대비 낙찰가격을 현재 회차 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 가정하면 다음과 같습니다.

가정 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 확인된 등기상 권리 구조에서는 매수인 인수액이 증가하지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금 인수형과 달리, 유찰에 따른 가격 인하가 실제 취득가격을 낮추는 방향으로 작용하는 구조입니다. 단, 임대관계와 실제 점유 상태를 확인하기 전까지 이를 최종적인 명도 위험 부재로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 버드내초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 9층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 건부지로 사용 중입니다. 단지 외곽은 공도에 접하고, 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 대로3류 도로와 접하며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다. 공시지가는 1,275,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 개별 호실 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,040세대 단지로 최근 거래 표본이 확인됩니다. 다만 거래가격이 340,000,000원부터 380,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태와 실제 매수 수요를 반영해 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저매각가 379,000,000원은 최근 12건 평균 361,250,000원의 104.9%입니다. 최신 거래가 375,000,000원보다도 높으므로 입찰 상한을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 1.5회를 참고하되 향후 유찰 여부를 확정할 수는 없습니다. 1회 유찰 가정 303,200,000원, 2회 유찰 가정 242,560,000원에서 가격 경쟁력이 어떻게 달라지는지 비교할 필요가 있습니다.
• 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 검토. 대전광역시 중구의 압류가 있으므로 관련 세목·법정기일·당해세·배당요구 여부를 검토해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 배당순위 확정은 별개입니다.
• 근저당권 채권액. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 231,600,000원과 120,000,000원입니다. 실제 배당채권액은 채권계산서와 법원 배당절차에 따라 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비, 공용부분 부담 여부와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 별개다”

대전 파라곤아파트 310동 905호는 2022년 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 말소기준으로, 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 예상배당에서 채권 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

반면 신건 최저매각가 379,000,000원은 최근 실거래 평균 361,250,000원보다 높고, 최신 거래가 375,000,000원도 웃돕니다. 현재 가격만으로는 경매 취득에 따른 할인 효과가 부족합니다. 또한 임대관계 미상 및 조세채권 배당 변수를 확인해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 단지 평균 1.5회 유찰 이력을 참고하면서 가격 조정 가능성을 살피고, 실제 점유 및 조세채권 관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.