대전지방법원 2026타경600493. 대전 중구 산성동 307-31 소재 주택과 토지를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김애란이며, 신청채권자는 신한카드 주식회사, 청구금액은 9,484,371원입니다. 신청채권액만 보면 규모가 작아 보이지만, 이 물건에는 한우리신용협동조합의 채권최고액 68,900,000원인 근저당권과 제이비우리캐피탈·서울보증보험·케이씨알에스제이차유동화전문 관련 가압류가 있습니다. 예상배당 계산에 반영된 전체 채권액은 217,061,784원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다.

권리 흐름에는 중요한 이력도 있습니다. 2021년 정현지에게 증여되었던 소유권이 사해행위취소에 따른 판결로 말소되어 김애란 명의로 돌아온 구조입니다. 관련 가처분등기도 이미 말소되어 있지만, 이는 일반적인 소유권 이전보다 경위가 복잡했던 물건임을 보여줍니다. 현재 등기부상의 말소기준과 소멸 대상은 구분되지만, 점유·임대관계가 확인되지 않았다는 점까지 해소된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

핵심은 2016.08.05 한우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 68,900,000원이며, 토지 산성동 307-31을 공동담보로 표시하고 있습니다. 이 근저당을 말소기준으로, 그 뒤 설정된 강제경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 충무새마을금고·이인표 근저당과 사해행위 관련 가처분은 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 먼저

이 물건은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 162,856,700원으로 같습니다. 그러나 동일하거나 비교 가능한 주변 주택·토지의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

시나리오상 유찰에 따라 최저매각가는 내려가지만, 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 특히 이 물건은 일반적인 아파트 단위세대와 달리 토지 및 제시외 건물의 현황이 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 비교 대상의 토지면적·건물구조·접도조건을 함께 살펴야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,856,700원 가정)

매각가를 162,856,700원으로 가정하면 집행비용 3,079,994원을 공제한 후 채권자들에게 159,776,706원이 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 217,061,784원에 비해 57,285,078원이 부족하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자 신한카드는 청구금액 9,484,371원을 전액 배당받는 것으로 계산되지만, 마지막 가압류채권자인 케이씨알에스제이차유동화전문에는 채권액 중 3,513,445원만 배당되는 시나리오입니다. 배당 부족과 낙찰자 인수는 다른 개념입니다. 이 배당 부족액이 곧바로 매수인의 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당은 채권최고액, 다른 채권은 청구금액을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위·확정채권액·조세·우선변제권 등으로 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가, 인수 추정 0원

각 시나리오에서 신한카드의 청구금액 9,484,371원은 전액 배당되는 것으로 산정되었습니다. 최저매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 조건에 따른 결과이며, 실제 임차인과 점유관계에 대한 검토를 대체하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대전광역시 중구 산성동 산성동성당 동측 인근에 위치합니다. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 감정 기호(2) 건물은 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다. 급탕·급배수 위생설비와 난방설비가 있는 것으로 탐문되었습니다. 실제 설비 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 135.8㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 실제 차량 진출입과 도로 이용 조건을 현장에서 점검해야 합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 보문산 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 491,900원/㎡입니다.
• 공부 및 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 대체로 부합하며 위반건축물로 표시되어 있지는 않습니다. 다만 제시외 건물과 지적경계, 실제 건축물의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트와 다른 개별 주택·토지형 물건이므로 토지의 접도조건, 건물 상태, 제시외 부분 및 실수요에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 인근 비교거래를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2016.08.05 한우리신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 강제경매개시결정과 가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 임대차 및 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 자료·현장 탐문을 통해 실제 점유자와 임대차계약, 전입일, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 검증. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 구조와 면적, 실제 사용 상태, 적법성 및 매각범위에 포함되는 정도를 확인하세요.
• 토지경계·접도 확인. 토지면적 135.8㎡와 현장 경계가 일치하는지, 도로 이용과 차량 진입에 제한이 없는지, 경계침범이나 이용상 장애가 있는지 확인하세요.
• 소유권 이력 확인. 2021년 증여와 이후 가처분, 사해행위취소 판결에 따른 소유권이전등기 말소의 경위를 최신 등기부 및 관련 원문과 대조하세요.
• 가격 상한 검증. 토지면적, 건물구조, 건물 상태 및 접도조건이 유사한 주택·토지의 실제 거래를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 배당 및 추가 비용. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 미반영 조세·우선변제권, 명도비용, 취득 관련 비용 및 건물 보수비를 별도로 점검하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전에 법원 매각공고, 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서 및 현황조사서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 해소”

대전 산성동 2026타경600493은 한우리신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 예상배당에서는 매수인 인수액 0원, 소유자 잔여 0원이며, 채권 미배당액은 57,285,078원으로 계산됩니다.

그러나 권리분석의 결론을 단순히 안전하다고 확정하기는 어렵습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 사해행위취소에 따른 소유권 회복 이력이 있으며, 제시외 건물을 포함한 주택·토지 일괄매각이라는 점을 검토해야 합니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 신건 가격의 경쟁력은 평가하기 어렵습니다.

등기상 권리정리는 비교적 명확하지만, 점유와 현황·가격 검증은 아직 필요합니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가만 보고 적극 응찰하기보다, 임대차와 현장 건물 상태를 확인하고 실거래 기반의 가격 상한을 정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 종합 평가는 C등급으로, 등기상 인수 부담이 낮다는 점보다 확인되지 않은 점유관계와 시장가격 불확실성을 중점 반영했습니다.