수원지방법원 2025타경31242. 경기도 이천시 백사면 모전리의 그린캐슬 제1동 3층 301호, 다세대주택입니다. 소유자 이영도는 2022.02.22 이 물건을 160,000,000원에 취득했습니다. 이후 국(도봉세무서장)의 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 겉으로는 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이지만, 승계인이 제출한 확약서가 매수인의 실제 부담을 바꾸는 결정적 요소입니다.
권리분석에서 특히 주의할 점이 있습니다. 2023.04.25 국의 압류가 말소기준권리이고, 임차인 이경민의 주민등록·점유개시일은 그보다 앞선 2022.02.15입니다. 확정일자도 2022.01.19이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 단순히 임차권등기가 말소기준일 뒤에 설정됐다는 이유만으로 인수 위험을 없다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 실질 인수액을 0원으로 평가하는 이유는 후순위 임차권등기 자체가 아니라 승계인의 명시적인 권리 포기 확약 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1 그린캐슬 제1동 제3층 제301호 도로명주소: 경기도 이천시 백사면 청백리로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.04.21 |
| 소유자 | 이영도 (2022.02.22 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25 · 갑구 4번 · 국 압류 (도봉세무서장) |
| 임차인 / 보증금 | 이경민 · 160,000,000원 · 주택도시보증공사가 승계 |
| 매수인 인수 | 확약 반영 실질 0원 (원칙상 배당 부족분 23,746,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 승계인이 포기했다
이 사건의 권리 흐름은 과거 근저당 말소 → 선순위 임차인 → 국 압류(말소기준) → 임차권등기 → 강제경매 → 승계인 확약으로 정리됩니다. 2016.05.11 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 144,000,000원)은 2022.02.17 이미 말소됐으므로 현존하는 말소기준 근저당으로 취급하지 않습니다. 국 압류 이후의 경매개시결정과 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 및 확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이경민 1동301호 전부 |
160,000,000원 | 대항력 있음 2022.02.15 전입·점유 |
우선변제 있음 2022.01.19 확정일자 |
HUG 승계 확약 제출 2026.05.04 · 대항력 및 잔존청구권 포기 |
| 임대차계약일 | 2022.01.06 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.19 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.02.15 |
| 임차권등기 | 2024.03.06 · 을구 3번 · 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.06 |
| 보증금 채권 | 160,000,000원 |
| 보증채권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출 | 2026.05.04 |
| 실질 인수 판단 | 0원 — 확약의 유효한 적용을 전제 |
- 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기
- 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기
- 임차권등기 말소에 동의
② 가격 판단 — 최저가보다 중요한 실질취득 구조
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원입니다. 기존 소유권이전 등기에 기재된 2022.02.22 거래가액은 160,000,000원이지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 거래시세를 의미하지 않습니다. 따라서 두 금액의 차이만으로 이 물건이 저렴하다거나 시세 대비 할인됐다고 판단할 수 없습니다.
가격을 분석할 때는 확약 적용 여부에 따라 서로 다른 실질취득 구조를 구분해야 합니다. 확약이 유효하면 매수인 보증금 인수는 실질 0원으로 보아 낙찰가가 실질취득의 기준이 됩니다. 반면 확약이 효력을 발휘하지 못하고 대항력 채권을 인수한다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 총부담은 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
회차별 낙찰가·보증금 부족분
| 매각 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 139,000,000원 | 23,746,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 111,200,000원 | 51,156,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 88,960,000원 | 73,041,280원 | 0원 |
유찰 시나리오는 향후 매각을 예측한 확정 결과가 아닙니다. 원칙상 인수액은 각 회차의 예상 배당 부족분이며, 확약의 효력이 인정되는 경우 실제 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 분석합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
확약이 유효하다면 위 부족분은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 다만 실제 시세 대비 가격 경쟁력은 최근 유사 다세대주택 거래와 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,746,000원 |
| 1. 이경민 임차보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 기준 집행비용을 차감하면 임차보증금에 136,254,000원이 우선 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당은 별도 항목상 0원으로 표시되지만, 이는 보증기관과 기존 임차인의 보증금이 서로 독립된 채권이라는 의미가 아닙니다. 승계관계가 있는 동일 보증금 채권의 중복 계산에 유의해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 모전현대아파트 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 2016.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 개별 세대입니다. 외벽은 치장타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시 등으로 마감돼 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 아파트 단지와 같은 환금성이나 가격 형성 구조를 전제해서는 안 됩니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 토지는 부정형의 평지이며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 누수·설비 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·세대의 특성과 인근 거래가격에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 재매각 가능성을 검토할 때는 같은 지역의 유사 연식·구조·층수·면적 거래를 우선 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 실제 법원 기록에 편철돼 있는지, 문언에 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인하세요.
- 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 이경민의 보증금 반환채권 중 어느 범위까지 승계했는지 확인해야 합니다. 확약 대상 밖에 독립된 반환청구권이 남는다면 별도 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 임차권등기는 경매 후 실제 말소가 가능한지 확인해야 합니다. 확약서의 말소 동의와 등기 정리 완료는 구분해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 인도 절차 및 예상 비용을 현장에서 확인하세요.
- 국·이천시 압류 및 세금. 2023.04.25 국 압류와 2025.06.10 이천시 압류가 있습니다. 압류등기의 매각 소멸과 조세채권의 배당순위는 구분해 검토하고, 당해세 및 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 시세 검증. 2022.02.22 거래가액 160,000,000원만을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 인근 다세대주택의 최근 실거래와 개별 물건 상태를 비교해 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
- 비용 검토. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담, 취득·등기비용, 점유 이전에 필요한 명도비용을 별도로 반영하세요.
- 유찰 시 재분석. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 원칙상 보증금 미배당은 증가합니다. 각 회차마다 확약 효력과 실질 인수액을 함께 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 확약 관련 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.6억”보다 중요한 것은 그 채권의 포기 여부
이천 그린캐슬 301호는 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가를 초과하는 사건입니다. 원칙만 놓고 보면 매각가 139,000,000원에 낙찰됐을 때 보증금 부족분 23,746,000원을 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수할 보증금이 늘어나므로, 확약이 없다면 실질취득 부담은 보증금 160,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 결정적인 사정이 있습니다. 임차인 이경민의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.04 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 감정가와 같은 최저가 139,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 결론까지 이어지는 것은 아닙니다. 과거 거래가액은 현재의 시장가격을 보장하지 않으며, 다세대주택 특유의 개별성과 환금성도 고려해야 합니다. 권리 위험은 확약으로 해소될 여지가 크지만, 확약 원본·승계 범위·점유 상태·현재 시세의 확인은 필수입니다. 따라서 이 사건은 “조건부 인수 해소, 가격 판단 보류”로 정리하는 것이 적절합니다.
