* 예상 인수 0원과 실질취득 219,000,000원은 현재 회차에서 전세권이 전액 배당되고 매수인에게 승계되지 않는다는 전제입니다. 전세권의 인수 여부가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

수원지방법원 2025타경31580. 이천시 부발읍 죽당리 소재 다세대주택 506동 301호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 219,000,000원이고 유찰 없는 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 대상 호실은 3층입니다. 사용승인일은 2021.09.01이고 현황은 공실로 조사됐습니다.

이번 물건은 소유권 관계보다 전세권의 배당과 소멸이 중요한 사건입니다. 과거 안양제일새마을금고와 하모니자산관리대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 주식회사 케이씨이앤씨 명의 전세권은 남아 있고, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 매각으로 사라진다는 설명만으로 매수인의 부담을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 핵심 변수

경매개시결정은 2025.08.27 접수됐습니다. 권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 이 경매개시결정이지만, 그 이전에 설정된 전세권의 실제 존속 여부는 별도 검토 대상입니다. 경매를 신청한 주식회사 케이씨이앤씨는 을구 5번 전세권자와 동일하므로, 해당 전세권에 기한 경매신청인지, 배당요구 및 매각에 따른 소멸 요건이 충족되는지를 집행기록과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

2025.10.02 접수된 이천시 압류는 2026.09.18 말소됐습니다. 따라서 등기상 주된 미해결 쟁점은 2022년에 설정된 전세권입니다.

② 가격과 회차별 위험 — 유찰되면 미배당 증가

신건의 감정가와 최저매각가는 모두 219,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전세권자에게 전세금 185,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 유찰 후 최저가격이 내려가면 배당 부족액이 발생합니다.

* 회차별 예상 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상의 가정입니다. 등기상 전세권은 인수 가능 권리로 분류되어 있으므로, 미배당액이 실제로 매수인에게 승계되지 않는다는 법적 판단을 확정한 수치가 아닙니다.

신건에서는 전세권 전액 배당을 가정할 수 있지만, 1회 유찰 시 미배당은 13,052,800원, 2회 유찰 시에는 47,602,240원입니다. 실제 매각으로 전세권이 소멸하는 것으로 확인된다면 매수인의 인수 부담 없이 낙찰가 기준으로 판단할 수 있습니다. 반대로 전세권이 존속한다면 단순히 낮아진 최저매각가만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

신건 예상배당은 집행비용 3,866,000원, 전세권자 185,000,000원, 소유자 잔여 30,134,000원입니다. 전세권 전액 배당 및 매수인 인수 0원을 전제로 한 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 소멸 여부는 별도로 확정해야 합니다.

④ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

시세 판단. 감정가와 최저매각가는 219,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없으며, 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 전세권 부담과 주변 시세를 함께 확인해야 합니다.

• 주위환경. 이천시 부발읍 무촌리 소재 이천종합운동장 남동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 운행빈도와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물의 3층 호실입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재타일 마감이며, 도시가스·승강기·공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로로 이동하며, 단지 남측에서 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역(전부제한지역)·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 공실이지만 실제 내부 상태와 점유 여부는 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택이며 주변에 농경지와 자연림이 혼재하고 대중교통 편의성이 다소 낮아, 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 거래 사례와 거래량 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 확인이 최우선. 을구 5번 주식회사 케이씨이앤씨 전세권 185,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 배당요구·경매신청 근거·말소 조건을 확인해야 합니다.
• 경매신청 원인 확인. 신청채권자와 전세권자가 동일하므로 해당 전세권에 기한 임의경매인지, 다른 집행권원이 있는지를 경매기록에서 대조하세요.
• 유찰 후 미배당 검토. 1회 유찰 시 13,052,800원, 2회 유찰 시 47,602,240원의 미배당이 예상됩니다. 이를 자동으로 매수인 인수액 0원이라고 확정하지 마세요.
• 시세 검증. 신건 최저가 219,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 비교 거래가 확인되지 않았으므로 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 현황과 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 및 전세권 관련 현황을 별도로 점검하세요.
• 과거 신탁관계 확인. 대신자산신탁주식회사 명의 신탁은 말소됐지만, 신탁원부 제2021-494호와 신탁재산 귀속 등기 내역을 대조하는 것이 좋습니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 집행기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “배당 0원 인수 가정”을 확정으로 받아들이지 말 것

이 물건은 임차인 신고가 없고 감정평가상 공실이며, 과거 가압류·신탁·근저당권 상당수가 이미 정리됐다는 점에서는 권리관계가 비교적 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 185,000,000원 전세권은 별개의 문제입니다. 전세권자가 경매신청채권자와 동일하고, 현재 최저가 기준으로는 전액 배당이 예상되지만, 등기상 권리분석에는 인수 가능 권리로 남아 있습니다. 전세권이 실제로 소멸하는지 확인하기 전에는 매수인의 부담이 없다고 단정하기 어렵습니다.

더구나 유찰되면 매각가격뿐 아니라 전세권의 배당액도 내려가 미배당이 커집니다. 선순위 권리가 실제로 인수되는 구조라면 낮아진 최저매각가가 곧 낮은 실질취득액을 뜻하지 않습니다. 반대로 전세권이 매각으로 소멸한다는 사실이 확인된다면, 예상배당상 인수 0원이라는 계산을 적용할 수 있습니다.

가격 측면에서도 주변 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 신건 219,000,000원의 적정성은 판단을 유보해야 합니다. 권리 소멸 확인이 먼저, 실거래 시세 검증이 다음. 이 두 조건이 해결되기 전까지는 단순히 신건이라는 이유나 유찰 후 가격 하락만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.