인천지방법원 2022타경2716. 부천 고강동 대하그랜드빌라 5동 4층 402호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 1,201,000원으로 감정가 124,000,000원의 0.97% 수준까지 내려왔고 13회 유찰됐습니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 김연심은 2021.11.24 전입했고, 이는 이 사건의 말소기준으로 제시된 2022.06.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
등기부상 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정 이후의 국 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 자체보다 선순위 가능성이 있는 점유·임차관계의 보증금 규모가 이 사건의 실질 위험입니다. 보증금이 최저가를 넘는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 1,201,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경2716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 고리울로28번길 27-14, 5동 4층402호 (고강동,대하그랜드빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 · 사용승인일 2001.05.02 |
| 소유자 | 성낙관 (2022.04.12 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 1,201,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태오 / 21,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 한국주택은행 근저당권, 국민은행 승계, 정대영 전세권, 중소기업은행·하나은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 말소기준은 2022.06.30 강제경매개시결정이며, 이후 2024.05.17 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김연심의 전입일은 2021.11.24로 말소기준보다 앞서기 때문에, 등기부가 단순해 보여도 임차인 위험을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 모른다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연심 | 2021.11.24 | 미상 | 미상 | 2022.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 13회 유찰의 숫자보다 먼저 볼 것
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 1,201,000원입니다. 제공된 회차 기준으로 현재는 감정가의 0.97%, 14회 유찰 시 840,700원, 15회 유찰 시 588,490원까지 낮아집니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없고, 더 중요한 임차보증금도 미상입니다. 따라서 “감정가의 1%이므로 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 421,618원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 김태오 | 21,400,000원 | 779,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 21,400,000원 중 예상배당은 779,382원이며, 미배당은 20,620,618원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 임차보증금 미상 문제를 해소한 값이 아니므로, 김연심의 실제 보증금·권리 확인 전에는 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 고강동 소재 고강초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 항공표면 관련 구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김연심의 보증금과 확정일자를 확인해야 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 1,201,000원은 경매 최저가일 뿐, 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 김연심은 2022.06.30 배당요구를 했으나 보증금이 미상이므로 배당 후 잔액 여부를 계산할 수 없습니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격 문제인지, 점유·권리·물건 상태 등 다른 원인과 연결되는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 소유·점유 관계 대조. 현재 소유자는 성낙관이고 임차인 김연심이 조사돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 13회 유찰돼 최저가가 1,201,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 김연심의 전입일은 2021.11.24로 말소기준 2022.06.30보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상, 실질취득가 미상입니다.
등기상 후순위 권리 소멸만 보고 접근하면 위험합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 게다가 13회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “김연심의 보증금이 얼마이고 실제로 얼마를 인수하는가”를 먼저 풀어야 하는 물건입니다.
