인천지방법원 2022타경2716. 부천시 고강동 대하그랜드빌라 5동 4층 402호로, 2001.05.02 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 성낙관이며 2022.04.12 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 123,000,000원입니다. 김태오가 2022.06.30 강제경매를 신청했고 청구금액은 21,400,000원입니다.
표면적인 숫자는 매우 낮습니다. 감정가 124,000,000원에서 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,452,000원입니다. 하지만 이 사건의 중심은 할인율이 아닙니다. 김연심이 경매개시결정일보다 앞선 2021.11.24 전입했고, 배당요구도 2022.06.30 접수했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약과 점유가 유효하게 이어지고 있다면 매각대금으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 실질취득액은 2,452,000원으로 고정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경2716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 고리울로28번길 27-14, 5동 4층402호 (고강동, 대하그랜드빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층402호 · 사용승인일 2001.05.02 |
| 소유자 | 성낙관 (2022.04.12 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 2,452,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태오 / 21,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2001년 설정된 주식회사한국주택은행 근저당권과 2003년 정대영 전세권은 2013.11.08 각각 말소됐습니다. 이후 중소기업은행 근저당권은 2014.12.12, 주식회사하나은행 근저당권은 2021.10.18 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.06.30 강제경매개시결정이며, 그 뒤의 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상 담보권이 정리된 뒤인 2021.11.24 김연심이 전입했다는 점입니다. 전입일은 2022.06.30 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 소멸한다고 볼 수 없으며, 실제 배당액을 초과하는 보증금이 있다면 그 차액이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김연심 | 2021.11.24 | 미상 | 2022.06.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 판단 — 할인율만으로는 판단 불가
감정가 124,000,000원과 현재 최저가 2,452,000원의 차이는 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 수준을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 더구나 이 사건은 임차보증금이 미상이라 시세와 비교해야 할 기준도 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
11회 유찰은 단순한 할인 기회로만 볼 수 없습니다. 장기간 응찰이 이어지지 않은 원인이 권리관계, 점유, 물건 상태 또는 환금성에 있을 가능성을 점검해야 합니다. 실질취득액과 최근 거래가를 모두 확인하기 전에는 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 444,136원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 65,000,000원 | 2,007,864원 |
| 3. 전세권 · 정대영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 21,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 63,600,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김태오 | 21,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 247,400,000원 중 채권자 배당액은 2,007,864원, 미배당액은 245,392,136원으로 계산됩니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 이력이 있는 과거 권리도 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 배당표 및 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다. 김연심의 보증금이 미상이므로 실질 인수액은 이 표의 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층402호입니다.
- 주위환경. 고강초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 항공표면구역, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2001.05.02 사용승인된 다세대주택이 11회 유찰된 만큼 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김연심의 임대차계약서와 보증금 액수 없이는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 점유 지속 여부. 전입신고만이 아니라 현재 실제 점유가 유지되는지 현장 방문과 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 금액, 예상 배당액을 확인해 미배당 보증금의 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인 인수 여부와 소멸하지 않는 권리의 기재를 최신 원문에서 확인해야 합니다.
- 과거 말소권리 확인. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 근저당권·전세권이 실제 배당절차에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 점유 분쟁, 내부 상태, 체납 관리비와 공용부분 부담, 거래 수요를 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물과 인근 유사 다세대의 최근 거래가를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “245만원 낙찰”이 아니라 “보증금 미상 인수”를 계산해야 한다
이 사건은 감정가 124,000,000원에서 최저가 2,452,000원까지 내려온 11회 유찰 물건입니다. 그러나 낮은 최저가가 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 김연심이 2021.11.24 전입해 2022.06.30 말소기준권리보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 매수인의 총부담은 2,452,000원이 아니라 2,452,000원 + 미배당 임차보증금이 될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 시세 비교도, 적정 입찰가 계산도, 수익성 판단도 불가능합니다. 11회 유찰과 다세대주택의 환금성까지 겹친 만큼 결론은 명확합니다. 임대차 원문과 실제 점유를 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.