광주지방법원 2026타경3106. 광주 북구 운암동의 벽산블루밍메가씨티아파트 305동 105호입니다. 전용면적은 84.7489㎡, 지상 26층 건물의 1층에 위치합니다. 벽산블루밍메가씨티3단지는 2008년 준공된 1,295세대 단지입니다. 소유자는 김향수 씨로, 2009년 소유권보존등기 이후 현재까지 소유권이 이어지고 있습니다.

등기부에서 가장 중요한 날짜는 2023년 12월 15일입니다. 이날 신한은행 앞으로 채권최고액 284,900,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 개인 근저당권자 2명과 카드사·금융사 가압류 4건이 추가됐지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 권리보다 가격과 점유 상태입니다. 이 물건은 감정가 그대로 출발하는 신건이고, 최근 12개월 실거래 평균보다 최저가가 높습니다. 최신 거래는 그보다 더 낮은 수준이므로, 감정가 대비 할인 여부가 아니라 실제 거래가격과의 차이를 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2023.12.15 신한은행 근저당권입니다. 과거 농업협동조합중앙회 및 서광주농업협동조합 명의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 문제 되는 신한은행 근저당과 그 이후 설정된 개인 근저당, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인은 신고·조사된 인원 기준으로 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 제3자인지, 전입신고나 별도 임대차관계가 존재하는지는 확인이 필요합니다. 현재 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 반대로 현 단계에서 명도 부담이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.

② 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다

벽산블루밍메가씨티3단지의 전용 84.75~84.83㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 2~4월이며, 최근 12개월 평균은 357,500,000원입니다. 대상 물건은 1층이지만 아래 거래 표본은 모두 2층 이상입니다.

거래가격은 320,000,000~395,000,000원으로 편차가 있습니다. 이 범위의 고가 거래만 보고 감정가가 적정하다고 판단하는 것은 위험합니다. 최근 12개월 평균은 357,500,000원으로, 최저매각가 363,000,000원보다 5,500,000원 낮습니다. 최저가는 최근 평균의 101.5%입니다.

더 주목할 것은 2026년 4월 최신 거래 325,000,000원입니다. 이번 신건 최저가보다 38,000,000원 낮은 가격에 거래됐습니다. 최신 한 건만으로 시장 전체의 지속적인 하락을 확정할 수는 없지만, 적어도 최신 거래가격은 최근 평균을 상당히 밑돌고 있습니다. 높은 과거 거래가격보다 현재에 가까운 거래 수준을 우선해 평가할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용 5,882,000원을 제외하면 채권자 배당액은 357,118,000원입니다. 총 채권액 636,408,118원에 비해 279,290,118원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신한은행과 후순위 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치입니다. 신한은행의 경매 청구액은 264,846,146원으로, 채권최고액 284,900,000원과 구별해야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 최우선변제 여부와 동일 접수번호 근저당권의 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

유찰 시나리오별 예상 채권자 미배당

유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당할 재원은 줄고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 파악된 소멸 대상 권리의 미배당이 매수인 채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 권리관계보다 실제 낙찰가격이 투자 성과를 좌우하는 구조입니다.

다만 위 유찰가격은 회차별 가정입니다. 현재 최저매각가격은 363,000,000원이며, 후속 회차는 실제 유찰 및 법원의 매각조건 확정 여부에 따라 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 운암사거리 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 남측 및 북서측 외곽 공도를 통해 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 26층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 층수. 매각 대상은 1층 105호입니다. 최근 실거래 비교 표본은 2층 이상이어서 대상 물건의 층별 선호도와 실제 내부 상태를 별도로 반영해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 절대·상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,295세대 아파트 단지이고 유사 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 320,000,000~395,000,000원으로 넓어, 매도 시 실현 가능한 가격을 평균값 하나로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 357,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 325,000,000원도 확인되므로, 신건 최저가를 곧바로 시세 대비 할인 가격으로 평가하지 마세요.
• 1층 가격 차이 확인. 비교한 실거래 12건은 모두 2층 이상입니다. 실제 일조, 조망, 프라이버시, 소음, 습기 및 실내 상태를 직접 확인하고 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 점유·임대차 재조사. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대, 임대차 관련 자료와 실제 점유자를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유관계가 있으면 명도와 인수위험 판단이 달라질 수 있습니다.
• 개인 근저당권 확인. 김재형 204,000,000원과 김명호 66,000,000원의 근저당은 동일 접수번호로 등기돼 있습니다. 등기원문상 권리관계와 배당방법을 확인하되, 후순위 소멸 대상이라는 점과 예상 배당액은 구별하세요.
• 채권최고액과 실제 채권액 구별. 신한은행 근저당 채권최고액 284,900,000원과 경매 청구액 264,846,146원은 다릅니다. 확정 배당액은 실제 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비와 명도비용. 체납된 공용부분 관리비나 점유자 인도 관련 비용은 배당표의 매수인 인수액 0원과 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 시점 확인. 현재는 감정가 100%의 신건입니다. 1회 유찰 시 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원의 시나리오가 있으나 실제 다음 최저가와 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류”

이 물건의 핵심은 분명합니다. 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 279,290,118원이 미배당되더라도 그것이 곧 낙찰자에게 이전되는 채무는 아닙니다.

하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 357,500,000원보다 높습니다. 가장 최근 확인된 거래 325,000,000원과의 차이는 더 큽니다. 대상 물건이 1층이라는 점까지 고려하면, 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 명도관계를 확인한 이후에야 권리상 부담이 낮다는 판단을 확정할 수 있습니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다, 점유관계를 확인하고 최근 거래가격과 비교해 입찰 상한을 보수적으로 정하는 접근이 필요합니다. 결론은 권리조건은 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다.