광주지방법원 2026타경30676. 광주광역시 북구 문흥동 919, 대주맨션1차아파트 101동 9층 915호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 지상 13층 건물의 9층 호실이며, 단지 동일 평형 거래자료는 전용 59.86㎡를 중심으로 형성돼 있습니다. 현재 소유자는 박희옥이고, 2025년 3월 27일 상속을 원인으로 2026년 3월 31일 소유권이전등기가 접수됐습니다.
경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사, 청구금액은 66,113,553원입니다. 이 공사는 과거 현대라이프생명보험주식회사 명의로 설정된 근저당권을 2025년 이전받은 것으로 나타납니다. 따라서 단순히 경매개시결정만 확인할 것이 아니라 2016년 설정된 근저당권이 실제로 어느 시점까지 유효했는지를 반드시 살펴야 합니다.
가격도 부담입니다. 96,000,000원이라는 최저가는 전체 실거래 평균 87,833,333원보다 높을 뿐 아니라 최근 12개월 평균 86,416,666원도 웃돕니다. 최근 시세가 하락하는 상황에서 신건 감정가를 그대로 기준으로 입찰하면 시장가격보다 높은 가격을 지불할 위험이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 919, 대주맨션1차아파트 제101동 제9층 제915호 |
| 도로명주소 | 평교로 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트 이용 · 지상 13층 중 9층 |
| 동일평형 거래 기준 | 전용 59.86㎡ · 대주1 · 676세대 · 1988.02.24 준공 |
| 소유자 | 박희옥 (2025.03.27 상속, 2026.03.31 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 입찰 회차 | 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 66,113,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차인 | 김민경 1명 · 2024.04.18 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당과 2024년 전입의 선후관계
2016년 근저당이 존속한 상태에서 실행된 경매라면 그 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 반면 해당 근저당이 유효하게 말소됐다면 후순위 권리 분석의 기준이 달라질 수 있습니다. 현재 기록의 근저당 말소 표시와 이전등기 사이에는 확인이 필요한 부분이 있으므로, 경매개시결정일을 곧바로 말소기준으로 확정해서는 안 됩니다.
등기 흐름을 보면 1994년 설정된 대한상호신용금고의 근저당권 30,000,000원은 2000년 말소됐고, 1994년 가처분 역시 말소됐습니다. 이후 2016년 김장온이 95,000,000원에 취득하면서 현대라이프생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권은 푸본현대생명보험주식회사로 명칭이 바뀌었고, 2025.09.23 한국자산관리공사 앞으로 이전등기가 접수됐습니다. 2026년에는 박희옥의 상속등기 이후 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이 흐름만 보면 2016년 근저당을 기초로 한 담보권 실행 가능성이 있으나, 정확한 존속 여부와 말소기준권리 확정은 등기 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 판단 유보
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 2024.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 확인 필요 |
임차인 김민경은 현황조사 및 매각물건명세서에 나타납니다. 전입일은 확인되지만 확정일자, 보증금, 월차임, 배당요구 여부 및 구체적인 점유관계는 확인되지 않습니다. 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고인은 없습니다.
핵심은 2024.04.18 전입일과 2016.02.03 근저당 설정일의 선후관계입니다. 2016년 근저당이 유효한 말소기준권리라면 김민경의 전입은 후순위이므로 해당 전입만으로 매수인에게 대항할 수 있다고 보기 어렵습니다. 그러나 기존 근저당의 말소 여부 및 임차인의 실제 점유 요건이 확정되지 않아, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
유효한 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가 + 인수보증금으로 계산한 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액을 특정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 11.1% 높은 신건
대주1 단지의 전용 59.86㎡ 전후 거래자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 87,833,333원이지만, 오래된 거래의 가격이 섞여 있으므로 이번 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 86,416,666원과 최신 거래 84,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.86㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 13 | 101,000,000원 |
| 2025.07 | 59.86㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 59.86㎡ | 7 | 85,500,000원 |
| 2025.05 | 59.86㎡ | 13 | 73,000,000원 |
| 2025.03 | 59.86㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 59.86㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2024.11 | 59.86㎡ | 11 | 100,500,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 59.86㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 86,416,666원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 87,833,333원 |
최근 12개월 거래 6건의 평균은 86,416,666원. 반면 신건 최저가 96,000,000원은 최근 평균보다 9,583,334원 높습니다. 최근 시세 대비 111.1%라는 수치는 감정가 그대로 응찰할 경우 평균 거래가격 이상의 부담이 발생한다는 뜻입니다.
가장 최근인 2026년 3월 거래가는 84,000,000원입니다. 감정가와 비교하면 차이가 더 커집니다. 전체 거래 평균 대비 최저가 비율도 109.3%로, 어느 기준을 보더라도 현재 최저가가 평균보다 낮다고 판단하기 어렵습니다.
최근 12개월 평균 86,416,666원과 최신 거래 84,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 하며, 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 포함하면 실질취득액은 낙찰가보다 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
현재 배당 추정에는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영돼 있습니다. 그러나 실제 경매신청채권자의 청구금액은 66,113,553원이고 근저당 관련 권리도 존재하므로, 아래 금액은 최종 배당 결과가 아닌 미완성 추정치로 봐야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 한국자산관리공사(미반영) | 66,113,553원 | 산정 필요 |
| 2. 임차인 김민경 | 미상 | 산정 불가 |
| 소유자 교부(기존 계산값) | — | 93,872,000원 |
임차인 보증금·배당요구, 당해세, 최우선변제 등도 확인되지 않았습니다. 매수인 인수액 0원 역시 계산상 표시일 뿐, 임차인 권리가 확정될 때까지 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 매각 시나리오와 자금 위험
| 구분 | 최저가 | 소유자 잔여(미완성 계산) | 인수금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 계산상 0원 · 미확정 |
유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정이며 실제 차기 매각가격이나 매각 여부를 보장하지 않습니다. 소유자 잔여액은 신청채권자 배당과 임차보증금 등을 반영하지 않은 계산값입니다.
최저가가 76,800,000원 또는 61,440,000원으로 내려간다면 표면적인 가격은 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 그러나 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리자로 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인이 인수할 금액만큼 실제 취득비용이 증가합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않았으므로 1회·2회 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시립무등도서관 북측 인근에 위치한 대주맨션1차아파트로, 주변은 아파트가 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 주변도로와 연결되고 인접 소로를 통해 단지에 진출입합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕의 지상 13층 아파트입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모와 연식. 676세대, 1988.02.24 준공 단지입니다. 준공 시기가 오래된 만큼 시설 상태와 유지보수 부담을 확인해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 택지개발지구와 토지구획정리사업지구에 포함됩니다. 토지는 유사 사다리형 평지의 아파트 부지입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 중로1류 및 소로1류와 접하는 것으로 조사됐습니다. 토지 공시지가는 843,300원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래 표본은 70,000,000원부터 105,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 평균이 과거 평균보다 3.2% 낮아졌으므로 매도 시점과 호실 상태에 따른 가격 차이에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2016.02.03 설정 근저당권, 2025.09.23 근저당권 이전등기, 2026.04.07 임의경매개시결정의 관계를 원본 등기로 대조하세요. 특히 기존 근저당의 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 김민경 실사. 2024.04.18 전입 사실 외에 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 현재 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 계산. 단순 낙찰가만 보지 말고 매수인 인수보증금 가능성을 반영하세요. 대항력 인수형이면 유찰 이후에도 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 입찰상한 설정. 전체 평균 87,833,333원보다는 최근 12개월 평균 86,416,666원과 최신 거래 84,000,000원을 우선 검토하세요. 최근 가격추세 -3.2%도 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 신건 96,000,000원, 1회 유찰 가정 76,800,000원, 2회 유찰 가정 61,440,000원을 비교하되 임차보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 가격상 이익을 단정하지 마세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액 66,113,553원이 기존 배당 모형에 반영되지 않았습니다. 채권자별 배당순위와 실제 배당액을 다시 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·시설 상태. 임차인 점유 여부와 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 오래된 아파트의 설비 상태를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 권리부터 확정해야 한다”
광주 문흥동 대주맨션1차 915호는 가격과 권리 양쪽에서 주의가 필요한 경매물건입니다. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균 86,416,666원의 111.1%로, 가격 측면의 이점이 확인되지 않습니다. 최신 실거래 84,000,000원과 비교해도 비싸고, 거래가격 추세도 -3.2% 하락 중입니다.
권리 측면에서는 2016년 근저당의 존속 여부가 말소기준권리 판단에 중요합니다. 실제 임차인 김민경의 전입일은 2024년이지만 보증금과 점유관계가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당 추정도 신청채권자의 청구액이 누락돼 있어 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
이 단지의 경매물건은 평균 1.3회 유찰된 이력이 있으므로, 가격 변화를 살펴볼 수는 있습니다. 하지만 유찰은 가격만 낮출 뿐 불명확한 임차인 권리를 자동으로 해결하지 않습니다. 현재 결론은 신건 입찰 보류, 말소기준권리와 임차인 보증금 확인 후 실질취득액 기준으로 재평가입니다. 이번 물건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담해야 하는지를 확인하는 것입니다.
