광주지방법원 2026타경30850. 광주 동구 수기동의 충장홀리어스오피스텔 제1동 제7층 제703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔이며, 전유면적은 23.6192㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대양산업개발입니다. 2020년 설정됐던 더블저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 그 뒤 박상현의 전세권과 임차권등기가 이루어졌습니다.

권리분석의 핵심은 2026.03.13. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 그보다 앞서 설정된 2023년 전세권과 2025년 임차권등기는 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 박상현은 2021.05.17. 전입했고, 2021.04.26. 확정일자를 받은 임차인입니다. 낙찰가가 내려간다고 실질취득비용도 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·임차권

2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당권 93,000,000원은 2021.05.14. 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당을 현재의 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다.

그 후 박상현 명의로 2023.05.25. 전세금 125,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025.06.10.에는 같은 박상현 명의의 임차보증금 125,000,000원 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 2026.03.13. 압류보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 같은 사람의 권리, 보증금은 중복 합산 금지

실제 확인되는 임차인은 박상현 1명입니다. 전세권과 임차권등기는 동일인에게 설정된 권리로, 각 125,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다.

박상현은 2021.05.17. 전입하여 2026.03.13. 말소기준 압류보다 앞서는 대항력을 갖고 있습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 확인돼 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있는 지위입니다. 다만 배당에서 전액 회수하지 못하면 미회수 보증금이 낙찰자의 부담으로 남을 수 있습니다.

③ 우선매수권 — 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있다

이 문제는 가격이나 권리인수 여부와 별개입니다. 일반 입찰자가 더 높은 금액을 제시했다고 해서 반드시 매수인이 되는 것은 아닙니다. 우선매수권 행사 가능성이 존재하는 사실상 외부 낙찰 제한형 경매라는 점을 입찰 판단의 선행 조건으로 보아야 합니다.

따라서 우선매수권자의 행사 의사, 행사 요건 및 해당 매각기일의 적용 절차를 법원 경매계에서 확인하지 않은 채 일반적인 수익형 오피스텔 경매로 접근하는 것은 위험합니다.

④ 낙찰가와 인수액 — 유찰되어도 취득원가는 크게 낮아지지 않는다

이 사건의 선순위 보증금은 125,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많아지면, 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액은 커져, 실질취득금액은 보증금 수준을 중심으로 유지됩니다.

실질취득 추정 = 회차별 최저매각가 + 예상 매수인 인수액. 표의 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 조건부 추정이며, 실제 배당순위·집행비용·동일 채권 중복계상 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

반면 신건의 130,000,000원은 배당이 정상적으로 이루어져 보증금이 전액 충족된다는 가정 아래 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 전세권과 임차권의 중복 배당 문제가 확인되므로 그 계산 결과를 확정적인 권리 소멸 보장으로 받아들이기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

위 표는 제시된 자동 배당 시뮬레이션 금액을 그대로 표시한 것입니다. 실제 확정 배당표가 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충장동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무용시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.08.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층 호실입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 오피스텔 건부지이며, 북동측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역에 해당하고 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
• 이용 및 환금성. 전유면적 23.6192㎡의 소형 오피스텔입니다. 실제 이용상태는 오피스텔이며, 배당·인수위험과 우선매수권 제한까지 고려하면 일반적인 소형 오피스텔과 동일한 환금성으로 평가하기 어렵습니다.
• 건축물 확인. 감정상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 현황과 이용 적법성은 입찰 전 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 법정 우선매수권이 명시되어 있습니다. 외부 입찰 전 행사 주체·행사 요건·매각 절차를 법원 경매계에 확인해야 합니다.
• 선순위 보증금 인수 여부. 박상현의 전입일은 2021.05.17.이며 말소기준 압류보다 앞섭니다. 배당을 통한 전액 변제 여부와 미배당 보증금의 인수 범위를 검토해야 합니다.
• 전세권과 임차권의 동일 채권 여부. 두 등기의 권리자가 모두 박상현이고 금액도 각각 125,000,000원입니다. 중복 배당을 전제로 한 계산을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
• 전세권 소멸 조건. 을구 3번 전세권이 말소기준 이전에 설정되어 있습니다. 배당요구와 경매신청의 법적 효과, 전세권이 매각으로 소멸하는 조건을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득비용. 1회 유찰 추정 127,256,000원, 2회 유찰 추정 126,897,600원은 인수액을 반영한 금액입니다. 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 임차인과 신청채권자 관계. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일합니다. 계약관계, 경매신청 근거, 권리 행사 내역을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 실거래 가격 확인. 동일 건물과 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 인수액을 더한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유 현황을 구분하여 확인하고, 인도 절차 및 미납 관리비의 부담 범위를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 현황을 확인한 뒤 입찰 가능 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 인수액은 남는다”

이 물건의 핵심은 단순히 전세권이 있다는 사실이 아닙니다. 선순위 전세권과 대항력 있는 임차권이 같은 임차인에게 중첩되어 있고, 그 임차인이 경매를 신청했으며, 전세사기피해자의 우선매수권까지 명시되어 있다는 점입니다.

신건 최저매각가는 130,000,000원입니다. 자동 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 동일인의 전세권·임차권에 대한 배당이 중복 반영된 부분이 있어 확정적으로 신뢰할 수 없습니다. 1회 유찰하면 최저가가 104,000,000원, 2회 유찰하면 83,200,000원이지만, 예상 인수액을 합산한 실질취득금액은 각각 127,256,000원과 126,897,600원입니다.

또한 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있으므로, 가격 경쟁력만 따지는 일반 경매 접근 자체가 적절하지 않습니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득금액의 적정성을 검증할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 일반 외부 입찰 보류입니다. 우선매수권 행사 여부, 선순위 전세권·임차권의 소멸 조건, 동일 보증금의 배당 충당 관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저매각가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 실제로 매수할 수 있는지, 그리고 최종적으로 얼마를 부담해야 하는지입니다.