광주지방법원 2026타경31102. 광주 북구 임동에 자리한 한국아델리움 103동 20층 2004호입니다. 전용면적은 84.8212㎡, 20층 건물의 최상층에 위치한 남동향 계단식 아파트입니다. 현재 소유자는 김명재로, 2020년 12월 18일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 8월 29일 오케이저축은행 앞으로 근저당권이 설정됐고, 같은 은행이 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 주목할 점은 동일한 은행의 근저당권이 두 건 존재한다는 사실입니다. 을구 18번 근저당권의 채권최고액은 273,600,000원, 을구 19번 근저당권은 43,200,000원입니다. 두 권리의 채무자는 각각 김명재와 주식회사이퍼스로 다르지만, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 국민은행 가압류 두 건 역시 매각으로 소멸합니다.

임차인 유종수는 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구가 접수된 임차인인 만큼, 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 점유·명도 사항을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 두 건 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2025.08.29 설정된 을구 18번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이며, 채무자는 소유자 김명재입니다. 같은 날 설정된 을구 19번 근저당권은 채권최고액 43,200,000원으로, 채무자가 주식회사이퍼스인 별도 채권입니다. 두 근저당권 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

뒤이어 국민은행이 2025년 12월 3일 32,659,744원, 12월 8일 498,740,026원의 가압류를 등기했습니다. 두 가압류 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 채권액이 크기 때문에 채권자들이 전액 배당받지 못하는 상황이 예상됩니다. 이 미배당액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당요구는 있다

실제 임차인은 1명입니다. 유종수의 전입일은 2025.10.28로, 말소기준권리 설정일인 2025.08.29보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않으며, 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수하는 금액으로 잡히지 않습니다.

임차인은 2026.04.27 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반적인 우선변제권의 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 소액임차인의 최우선변제는 대항력 있는 선순위 임차인인지와는 별도의 법정 요건으로 판단되므로, 전입 시기·보증금·점유 및 관련 기준을 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 작다

한국아델리움 동일 평형(전용 84.82㎡대)의 실거래를 살펴보면 전체 12건 평균은 330,000,000원이고, 최근 12개월 집계 5건 평균은 334,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 1월, 338,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +2.1%로 나타나, 하락 추세를 전제로 가격을 과도하게 낮춰 평가할 상황은 아닙니다.

최저매각가 328,000,000원은 전체 실거래 평균 330,000,000원보다 2,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 334,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 최근 시세 대비 비율은 98.2%입니다. 최신 거래가 338,000,000원과 비교하면 10,000,000원 낮습니다.

즉 이 물건은 최근 평균 시세보다 조금 낮은 가격에서 경매가 시작됩니다. 하지만 일반 매매와 달리 경매에는 취득 관련 비용, 잔금 조달, 점유자 명도, 관리비 확인 및 물건 상태 점검이 따릅니다. 따라서 1.8% 수준의 시세 차이만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 더구나 실거래 표본에는 층수가 다른 주택이 섞여 있어 최상층인 본건의 실제 상품성도 개별적으로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

집행비용 5,392,000원을 먼저 공제하고, 근저당권 두 건의 채권최고액을 기준으로 배당한 추정표입니다. 채권자 총 채권액 848,199,770원, 예상 채권자 배당액 322,608,000원, 미배당액 525,591,770원입니다. 실제 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 하락하더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 유찰이 발생하면 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 미배당액이 낙찰자의 추가 부담으로 전환되지는 않습니다.

현재 신건 가격은 328,000,000원입니다. 1회 유찰 시 가정한 최저가는 262,400,000원, 2회 유찰 시에는 209,920,000원입니다. 이 가격들은 실제 유찰이 확정된 금액이 아니라 회차별 가정 시나리오이며, 향후 법원의 매각조건 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 임동 한국아델리움 1차 103동에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 야구장 건축 중인 대규모 부지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 동측 및 북측에 진출입로가 개설되어 있습니다. 교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물의 20층 2004호입니다. 남동향 계단식이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 1,047,000원/㎡, 토지면적은 15,352.0㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 보수 필요 여부는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 340세대 규모의 2005년 준공 아파트입니다. 동일 평형 실거래 12건의 가격 범위는 300,000,000원부터 353,000,000원까지로 거래별 편차가 존재합니다. 최근 거래의 시점과 개별 층·향·상태를 반영해 적정 매수가격을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유·명도 확인. 유종수의 전입일은 2025.10.28로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 실제 점유 상태, 임대차 관계, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 소액임차인 최우선변제. 보증금은 20,000,000원이고 배당요구일은 2026.04.27입니다. 법정 요건과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 해당 우선배당이 반영되지 않았습니다.
• 근저당권 두 건 확인. 오케이저축은행의 을구 18번과 19번은 각각 273,600,000원과 43,200,000원입니다. 채무자가 다른 별개 권리인 만큼 등기 원본의 말소 및 배당 관계를 대조하세요.
• 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 330,000,000원보다 최근 12개월 평균 334,000,000원, 최신 거래 338,000,000원을 우선 참고하되, 실거래 집계 기준시점과 이후 거래 변동 여부를 확인하세요.
• 입찰가 상한 설정. 신건 최저가 328,000,000원은 최근 평균의 98.2%입니다. 할인 폭이 크지 않으므로 취득 관련 비용과 점유자 인도·수리 비용을 고려한 상한이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원의 시나리오를 검토하되, 실제 유찰 여부는 법원 매각결과로 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세·우선변제 관련 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 서류 및 현장 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중하게”

광주 한국아델리움 103동 2004호는 매수인 인수액 0원으로 분석되는 아파트입니다. 말소기준권리인 오케이저축은행 근저당권을 비롯해 후순위 근저당권과 국민은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 유종수의 전입도 말소기준권리 이후여서 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 임차인이 존재한다는 사실 자체는 중요합니다. 배당요구를 한 임차인이므로 최우선변제 여부와 점유·명도 상황을 확인해야 합니다. 예상배당에서 발생하는 거액의 미배당채권은 매수인에게 승계되지 않지만, 실제 배당순위가 조정될 가능성도 구분해서 검토할 필요가 있습니다.

가격 측면에서는 최저가 328,000,000원이 최근 12개월 평균 334,000,000원보다 낮아 시세 대비 소폭의 할인은 존재합니다. 그러나 최근 평균의 98.2%라는 가격은 경매의 불확실성을 감수하기에 충분한 할인가인지 신중하게 판단해야 하는 구간입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 0.7회로, 유찰을 확신할 수는 없습니다.

결론은 권리상 접근 가능한 물건이지만, 신건에서 적극적인 고가 응찰을 권하기는 어려운 B등급 유형입니다. 대항력 없는 임차인과 매수인 인수 0원은 분명한 장점이지만, 실제 수익성은 낙찰가격과 취득 부대비용, 명도 가능성에 달려 있습니다. 권리는 양호, 가격 메리트는 제한적 — 매수가격을 지키는 것이 핵심입니다.