광주지방법원 2026타경31259. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 20층 2019호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 239,000,000원, 최저매각가 역시 239,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 단순히 임차보증금만 보면 위험해 보입니다. 김영조 명의로 189,400,000원의 주택임차권이 등기돼 있기 때문입니다. 그러나 임차인의 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.10.31이고, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일은 2022.09.16입니다. 등기상 선후관계에 따르면 임차인은 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차인으로 분류됩니다.
따라서 핵심은 임차보증금 전액을 낙찰자가 떠안는 구조인지가 아니라, 근저당권 변경의 실제 효력과 배당표의 정확성입니다. 여기에 주택도시보증공사의 경매신청 금액이 임차보증금과 동일하다는 점까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2019호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 20층 2019호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 189,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 |
| 임차인 | 김영조 · 임차보증금 189,400,000원 · 주택임차권등기 |
| 매수인 인수액 | 0원 (대항력 없음 판정에 따른 잠정 산정) |
| 민간임대주택 | 2019.10.02 등록에 관한 등기 기재 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 근저당 변경이 핵심
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 후순위의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
이는 배당 계산에 직접 영향을 미치는 사항입니다. 변경등기의 효력과 해당 호실에 남아 있는 담보 범위를 확정하지 않은 상태에서 당초 채권최고액을 그대로 적용하는 것은 위험합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영조 건물 전부 |
2022.10.31 2022.10.31 |
189,400,000원 | 대항력 없음 | 배당 확인 필요 | 관계 확인 |
| 임대차계약일 | 2022.09.24 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.10.25 |
| 전입신고일 | 2022.10.31 |
| 확정일자 | 2022.10.31 |
| 임차보증금 | 189,400,000원 |
| 차임 | 월 110,000원 (임차권등기 기재) |
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임차권등기일 | 2024.11.08 (2024카임5901) |
| 배당요구 | 접수 표시 있음 · 2024.11.08 |
| 대항력 판단 | 말소기준 근저당권보다 전입이 늦어 대항력 없음 |
| 인수보증금 | 0원 (현재 권리관계에 따른 산정) |
임차보증금 189,400,000원이 배당으로 모두 회수되지 못하더라도, 그 사실만으로 낙찰자에게 미배당액이 인수되는 것은 아닙니다. 다만 임차권등기 및 점유관계의 최종 확인은 필요합니다.
보증금 반환채권의 대위변제 또는 채권승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김영조 1명이며, 두 금액을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 또한 주택도시보증공사의 청구금액과 임차인 명의 채권이 법적으로 동일한 채권인지는 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 우선변제에 따라 실제 얼마를 배당받는지는 별개의 문제입니다. 특히 선순위 근저당의 변경등기와 보증기관의 청구권 관계가 명확해져야 임차인 측 배당액도 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로는 메리트가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 239,000,000원입니다. 대항력 있는 임차보증금의 승계가 발생하지 않는다는 현재 판단을 전제로 하면, 낙찰가와 별도 인수보증금의 합계인 잠정 실질취득액 역시 239,000,000원입니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.
그러나 오피스텔은 개별 호실의 면적, 임대수익, 거래량, 임차조건에 따라 가치 차이가 발생합니다. 이 물건의 최저가가 합리적인지 판단하려면 동일 건물이나 유사한 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 239,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 239,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 잠정 실질취득액 | 239,000,000원 | 인수 0원 전제 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 191,200,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 최저가 | 152,960,000원 | 감정가 64% |
239,000,000원이 적정 시세보다 낮은지, 높은지 결론 내릴 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 경우에도 최신 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 잔여액을 우리은행에 배당하고, 주택도시보증공사에는 배당하지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 근저당권 변경등기와 임차보증금 채권의 관계가 충분히 반영됐는지 확인이 필요한 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 189,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 매각가를 전제로 한 잠정 배당 계산입니다. 우리은행 근저당권 변경등기, 임차인 우선변제 및 보증기관의 청구권 관계가 확정되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 및 인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 23,002,466,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 23,049,596,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 23,087,301,440원 | 0원 |
이는 후순위 담보권 및 대항력 없는 임차권의 미배당금이 원칙적으로 매수인에게 이전되지 않기 때문입니다. 채권자에게 남는 미회수 채권을 낙찰자의 추가 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
변경등기에 따른 실제 담보한도가 56,520,000원으로 확정되는 경우, 현재 시뮬레이션의 우리은행 배당액 234,854,000원을 그대로 적용할 수 없습니다. 이에 따라 후순위 채권자 및 임차보증금 관련 배당도 달라질 수 있습니다.
김영조의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액도 동일하므로, 채권승계 여부와 배당받을 권리자를 먼저 확정해야 합니다. 기존 배당표는 참고 시나리오일 뿐, 최종 배당예측으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 노선상가가 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 최상층인 20층 2019호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권등기 및 민간임대주택 등록 이력이 있으므로 실제 이용관계와 임대사업 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등과 관련됩니다. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 도로. 광대소각의 도로접면 조건이며, 대로·중로·소로와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건축 및 공부. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 매매가격뿐 아니라 임대수익과 임차수요도 중요합니다. 현재 실거래 비교에 따른 적정가격과 매도 소요기간을 검증할 수 없어 환금성에 대해 보수적으로 접근해야 합니다.
경매 매각 이후 해당 등록 및 임대사업 관련 의무가 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요합니다. 말소기준권리 이후에 등기사항이 표시됐다는 사정만으로 모든 행정상 의무가 당연히 사라진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본. 우리은행의 당초 채권최고액 23,047,920,000원, 변경 최고액 56,520,000원, 공동담보 해제 내역의 정확한 법률효과를 확인해야 합니다. 공동담보목록 제2022-834호와 함께 대조하는 것이 중요합니다.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구금액 189,400,000원이 김영조의 임차보증금 반환채권과 어떤 관계인지, 대위변제·채권양도·승계가 있었는지 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 김영조의 전입신고일 2022.10.31 및 임차권등기일 2024.11.08을 말소기준권리와 대조하고 실제 점유상태와 주민등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 임차인의 확정일자, 배당요구, 근저당 변경 및 주택도시보증공사의 신청채권을 함께 검토해 배당표의 적정성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 후 의무 처리 및 임차인에 대한 행정상 제약 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 동일 건물의 최근 매매사례와 임대보증금·월세 수준을 확인한 뒤 최저가 239,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 상태가 어떠한지 확인하고 명도 절차와 추가비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 우선변제 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 집행기록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 검증이 끝난 물건은 아니다”
광주역한국아델리움 2019호는 현재 확인되는 권리 선후관계상 후순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 말소기준 근저당보다 임차인의 전입신고가 늦고, 임차권등기도 후순위이기 때문입니다.
하지만 이것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 우리은행 근저당권의 변경등기와 예상배당표가 일치하는지 검증되지 않았고, 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 동일한 이유도 확인해야 합니다. 민간임대주택 등록 이력에 따른 별도 검토도 필요합니다.
무엇보다 239,000,000원이라는 신건 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 인수액이 0원이라는 사실은 권리분석상 긍정적이지만, 가격 경쟁력과 환금성을 증명하지는 않습니다.
결론은 권리 인수 잠정 0원, 배당구조 재검증 필수, 가격 판단 보류입니다. 근저당 변경의 효력과 채권승계 관계를 확정하고 최근 실거래를 비교한 이후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
