광주지방법원 2026타경31324. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 10층 1006호가 강제경매로 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 2022년 사용승인된 집합건물로, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 236,000,000원입니다.

등기부상 소유자는 유한회사비알케이입니다. 2022년 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 조애리의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 2026년 4월에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 문제는 등기된 임차권 하나만으로 점유관계를 모두 설명할 수 없다는 점입니다. 이석희라는 별도 임차인이 확인되지만, 보증금과 전입신고일이 알려져 있지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 점유는 추가 확인

말소기준권리는 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 등기된 조애리의 임차권과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 근저당권에 같은 날 변경등기가 존재하므로, 최초 설정 채권최고액만을 현재의 유효 채권액으로 보는 것은 주의해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 미확정

확인된 실제 임차인은 이석희와 조애리, 총 2명입니다. 조애리는 주택임차권등기가 있으며 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 이석희는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

조애리 임차권등기: 2024.11.08 · 임대차계약일 2022.09.23 · 점유개시일 2022.10.31 · 등기상 차임 월 110,000원.

③ 가격 판단 — 신건 236,000,000원, 시세 확인 전

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 236,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현 단계에서 최저가가 시장가격보다 저렴하거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.

특히 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 물건이므로, 실제 매매가격을 비교할 때에는 공부상 용도·이용상태·건물 조건이 유사한 거래를 우선 확인해야 합니다. 단순히 같은 건물의 다른 주거형 물건 가격을 대입하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며, 실제 매각조건이나 향후 기일 확정을 뜻하지 않습니다. 인수액 0원 역시 확인되지 않은 임차인의 인수 위험을 반영하지 않은 계산값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

매각대금 236,000,000원을 기준으로 작성된 예상배당에서는 집행비용 4,104,000원을 먼저 공제하고, 잔여 231,896,000원을 우리은행 근저당권에 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사에 대한 계산상 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

위 표는 최초 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원을 적용한 계산 결과입니다. 을구 1-1번 변경등기의 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제를 최종 반영한 배당 결과로 확인된 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

모든 회차에서 주택도시보증공사의 계산상 배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원으로 산출되어 있습니다. 그러나 미배당 합계는 최초 근저당 채권최고액을 기초로 하고 있어 변경등기 이후의 실제 담보채권액과 차이가 발생할 수 있습니다. 표에 표시된 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량출입이 가능하며 간선도로변에 있습니다. 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용형태를 함께 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 표시되지 않았습니다. 다만 용도 관련 적법성은 현장 및 공부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 광주역 인근 상업지대라는 입지 특성이 있지만, 비교 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매입가와 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이석희 대항력 확인. 전입세대 확인과 임대차계약서, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 조애리 임차권 정리. 보증금 176,300,000원에 대한 배당요구와 임차권등기 말소, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계. 조애리 보증금과 신청채권액이 동일하므로 대위변제·채권승계 및 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 23,047,920,000원과 변경등기상 56,520,000원의 관계 및 공동담보 해제 효과를 확인하고 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록상 의무기간·임대료 증액 제한과 매각 후 적용·정리 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·금융 조건 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이가 대출·세금·임대 및 전입 가능 여부에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 유사한 용도와 이용상태의 최근 거래를 확보한 뒤 낙찰가와 인수 가능액을 합산하여 실질취득비용을 비교해야 합니다.
• 현장·관리비 확인. 점유자, 내부 상태, 미납 관리비 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 예정”과 “인수 위험 없음”은 다르다

이 물건의 권리 흐름은 겉으로 보면 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 조애리의 임차권등기는 후순위입니다. 그래서 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다.

하지만 이석희의 대항력과 보증금이 미상이고, 근저당권 변경등기상 채권최고액과 배당표에 적용된 금액 사이에 중요한 차이가 있습니다. 또한 근린시설 분류, 오피스텔 이용, 민간임대주택 등기라는 특성이 겹쳐 있어 일반적인 주거용 물건과 동일한 조건으로 평가하기 어렵습니다.

현재 최저가 236,000,000원의 가격 메리트도 최근 실거래 비교 없이는 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미상 임차인의 인수 위험이 해소되지 않으면 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이석희의 임대차관계, 우리은행 변경등기의 효력, 주택도시보증공사의 채권 승계, 민간임대주택 관련 의무를 확인하고 적정 시세를 검증한 이후에 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 타당합니다.