광주지방법원 2026타경31441. 광산구 우산동에 있는 제일파크맨션 101동 806호, 전용 75.18㎡ 아파트입니다. 1992년 사용승인된 15층 건물의 8층이며, 소유자는 정숙현입니다. 2021년 5월 14일 거래가액 138,500,000원으로 소유권이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 89,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권이 한국주택금융공사로 이전되었으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
권리구조의 중심은 비교적 분명합니다. 말소기준권리 이후 설정된 정무환의 근저당권과 여러 금융기관의 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 이 물건을 임차인 없는 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 정용주의 전입신고와 배당요구가 확인되며, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 실제 점유 및 명세서 기재는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1572-1 제101동 제8층 제806호 |
| 도로명주소 | 월곡산정로 20 |
| 단지 | 제일파크맨션 · 370세대 · 1992.03.11 사용승인 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.18㎡ · 27.7평형 · 지상 15층 중 8층 |
| 소유자 | 정숙현 (2021.05.14 소유권이전등기 · 거래가액 138,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 74,964,128원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.14 을구 3번 근저당권 · 국민은행 · 채권최고액 89,100,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.16 한국주택금융공사 (확정채권양도) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
가장 중요한 기준은 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 2021년 5월 14일 설정된 채권최고액 89,100,000원의 근저당권으로, 이후 2025년 10월 16일 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 이를 기준으로 후순위 권리도 원칙적으로 소멸합니다.
2025년 4월 16일 설정된 정무환의 근저당권 30,000,000원과 케이비국민카드·신한카드·현대캐피탈·롯데카드·케이엘·메리츠캐피탈의 가압류, 그리고 2026년 9월 29일 국세 압류도 후순위 등기입니다. 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 국세 압류에 관해서는 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
임차인 관련 확인사항은 정용주 1명입니다. 전입일은 2021년 6월 17일로 말소기준권리 설정일인 2021년 5월 14일보다 늦습니다. 2026년 8월 6일 배당요구 사실도 확인됩니다. 보증금·월세·확정일자 및 구체적인 사용 부분은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용주 | 2021.06.17 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 인수 0원 추정 |
| 실제 임차인 | 정용주 1명 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.06.17 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 월세 | 미상 / 미상 |
| 사용 부분 | 알 수 없음 |
| 배당요구 | 신청 · 2026.08.06 |
| 대항력 판단 | 전입일이 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 없음 |
| 우선변제권 | 확정일자 미상으로 판단 보류 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 점유 및 권리관계 최종 확인 필요 |
전입일만으로 비교하면 정용주는 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다. 따라서 확인된 전입 관계에 기초한 매수인 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 보증금이 미상이라는 사실은 보증금이 없다는 의미가 아닙니다. 확정일자와 배당순위가 확인되지 않았으므로 실제 배당액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 101.1%
제일파크맨션은 370세대이며, 전용 75.18㎡를 중심으로 78.38㎡ 거래까지 포함된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 150,291,666원입니다. 최신 거래로 표시된 2026년 3월 거래가는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.18㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 75.18㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 78.38㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 75.18㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 75.18㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 78.38㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.02 | 75.18㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 75.18㎡ | 5 | 130,500,000원 |
| 2025.12 | 78.38㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 78.38㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 75.18㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 75.18㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.18·78.38㎡ | 12건 | 150,291,666원 |
실거래 최저가는 130,000,000원, 최고가는 178,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 150,291,666원이며, 신건 최저가 152,000,000원은 이 평균보다 1,708,334원 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 2,000,000원 높은 가격입니다.
따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 시세 대비 비율은 101.1%입니다. 특히 실거래 표본에는 전용 78.38㎡ 거래도 포함되므로, 실제 응찰가를 정할 때는 전용 75.18㎡와 8층 조건에 맞는 거래를 추가로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 1. 을구 3번 · 국민은행 근저당 | 89,100,000원 | 89,100,000원 |
| 2. 을구 4번 · 정무환 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 18,867,467원 | 18,867,467원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 11,122,478원 | 11,104,533원 |
| 5. 현대캐피탈 가압류 | 25,954,894원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 가압류 | 12,500,550원 | 0원 |
| 7. 케이엘 가압류 | 8,250,000원 | 0원 |
| 8. 메리츠캐피탈 가압류 | 16,735,263원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 212,530,652원 | 149,072,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 63,458,652원 |
위 배당은 집행비용 2,928,000원과 등기상 채권최고액·가압류 청구액 등을 적용한 단순 추정입니다. 국세 압류에 따른 우선 조세채권과 임차인 배당·최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 국민은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전 역시 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 따라서 실제 배당표가 위 순서 및 금액과 일치한다고 단정할 수 없습니다.
신건 최저가에서 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 149,072,000원입니다. 전체 추정 채권액 212,530,652원보다 적어 63,458,652원의 미배당이 발생합니다. 후순위 일반채권의 미배당은 매각으로 소멸할 권리의 성격을 바꾸지 않으므로, 그 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수보다 가격이 관건
| 회차 | 예상 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 152,000,000원 | 63,458,652원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 121,600,000원 | 93,433,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 97,280,000원 | 117,401,692원 | 0원 |
현재 확인된 권리관계를 전제로 한 시나리오에서는 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 최저가가 낮아질수록 채권자 미배당은 늘지만, 말소되는 후순위 채권의 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 바뀌지는 않습니다.
1회 유찰을 가정한 가격은 121,600,000원, 2회 유찰을 가정한 가격은 97,280,000원입니다. 두 가격은 현재 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서 달라진 조건이 됩니다. 다만 이는 회차별 가정일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격으로의 재매각을 보장하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 문제도 회차와 관계없이 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 하남중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 중심의 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 서측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 1992년 3월 11일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트입니다. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역에 해당하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료상 금액은 720,100원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 370세대 아파트로 최근 거래가 확인되지만, 사용승인 시점이 오래되고 거래가격도 130,000,000원부터 178,000,000원까지 편차가 큽니다. 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 응찰가 비교. 최근 12개월 평균 150,291,666원, 최신 거래 150,000,000원과 신건 최저가 152,000,000원을 비교해 가격 메리트가 없다는 점을 반영해야 합니다.
- 임차인 정용주 확인. 전입일 2021.06.17, 배당요구 2026.08.06이 확인됩니다. 보증금·확정일자·임대차계약·점유 부분을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 국민은행 근저당권이 한국주택금융공사에 이전됐으므로 등기상 승계 내용과 실제 배당채권자, 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.09.29 국세 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기의 후순위 여부와 별개로 조세채권의 법정기일·우선순위를 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 채권자 추정 미배당 63,458,652원과 소유자 잔여 0원은 단순 모형 결과입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 121,600,000원, 2회 유찰 가정 97,280,000원을 비교하되 실제 매각 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인 점유 및 인도 절차, 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 1992년 사용승인된 아파트이므로 세대 내부 상태, 설비 유지관리, 누수·수선 필요 여부 등을 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격과 점유는 별개다”
광주 제일파크맨션 806호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권과 다수의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정용주의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
다만 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세 압류와 근저당권 승계에 따른 배당관계도 최종 검증이 필요합니다. 등기상 말소가 예상된다는 이유만으로 점유·명도까지 간단하다고 판단할 수는 없습니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 150,291,666원의 101.1%이자 최신 거래가 150,000,000원을 웃도는 금액입니다. 따라서 권리구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격 메리트는 부족하고 임차인 확인도 필요한 물건입니다. 종합적으로는 현재 가격에서 응찰을 서두르기보다 권리·점유 관계를 정리하고 시세에 맞는 입찰 상한을 설정하는 접근이 적절합니다.
