광주지방법원 2026타경31751. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 12층 1201호, 전용면적 58.0093㎡의 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 168,900,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

등기부에는 우리은행 근저당권과 손성민의 주택임차권이 기재돼 있습니다. 얼핏 보면 보증금 168,900,000원을 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 위험한 구조처럼 보입니다. 하지만 임대차계약일·확정일자와 전입일을 구분하면 판단이 달라집니다.

최초 임대차계약일은 2017.04.20, 최초 확정일자는 2017.04.26이지만, 실제 주민등록과 점유개시는 2017.05.12입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2017.05.04보다 늦습니다. 따라서 제시된 사실관계에서는 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 일반적인 후순위 임차인 물건보다 확인할 사항이 많습니다. 소유권에 제한을 가하는 행위를 규제하는 금지사항등기, 민간임대주택등기, 그리고 채권최고액이 다르게 나타나는 근저당권 변경등기가 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당권

권리분석의 출발점은 2017.05.04 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 성립한 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 손성민의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 이 근저당권보다 나중에 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 확정일자는 빠르지만 전입이 늦다

등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 손성민 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 기재돼 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

이 사건에서 가장 주의해야 할 것은 확정일자가 빠르다는 사실만으로 선순위 임차인이라고 판단하면 안 된다는 점입니다. 대항력과 우선변제 순위는 임대차계약 체결·확정일자뿐 아니라 주택 인도와 주민등록이라는 요건도 함께 고려해야 합니다.

손성민은 2017.04.26 최초 확정일자를 받았지만 2017.05.12에 전입하고 점유를 시작했습니다. 반면 우리은행 근저당권은 2017.05.04 설정됐습니다. 따라서 근저당권보다 앞서는 주택임대차 대항요건을 갖추지 못한 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건

수하임아파트101동 동일 면적대의 실거래는 총 4건입니다. 거래 시점은 2025년 2월부터 6월까지이며, 집계된 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최신 거래가격은 210,500,000원입니다.

최저매각가 209,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다. 최신 12층 거래가격인 210,500,000원보다는 조금 낮지만, 전체 거래 표본의 평균보다는 높습니다.

특히 동일 단지에서도 4층 거래는 202,000,000원, 12층 거래는 210,500,000원으로 차이가 있습니다. 본건이 12층이라는 점은 비교에 참고할 수 있으나, 같은 층에서 과거에 형성된 가격이 현재 가치를 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 제시된 배당 순위에 따르면 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당권에 배분되고, 후순위 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 변경·공동담보 해제에 따른 실제 채권최고액 및 배당순위, 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 위 표는 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 예상 변화

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 향후 유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자에게 돌아가는 배당 재원도 줄어듭니다. 아래는 각 회차별 가정 시뮬레이션입니다.

표상 총 미배당액이 매우 큰 이유는 우리은행 근저당권의 기재 채권최고액 5,886,000,000원을 계산에 적용했기 때문입니다. 공동담보 및 변경등기의 실제 효력 검증 없이는 이를 이 호실에서 발생하는 확정 손실액이나 매수인 부담액으로 해석할 수 없습니다.

각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 가정됩니다. 이는 손성민의 임차권이 후순위이고 매각으로 소멸한다는 전제가 변하지 않기 때문입니다. 즉, 이 물건의 유찰 시 가격 효과는 선순위 임차보증금 인수형 물건과 다릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 교육시설, 공공기관 등이 혼재된 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 북서측 서강로를 통해 진출입합니다. 인근에 시내버스 정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물입니다. 2017.04.26 사용승인됐으며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 997,100원/㎡이며, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 보수 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 86세대 규모의 단지로, 제공된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 대규모 단지에 비해 거래 참고 표본이 적어 향후 매도 시 가격 판단과 매수자 확보에 신중할 필요가 있습니다.
• 가격 변동 판단. 확인되는 거래가격은 202,000,000원부터 210,500,000원까지입니다. 최근 거래가 2025.06에 머물러 있어 현재 가격 흐름을 판단하려면 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2017.05.04 우리은행 근저당권의 설정 및 변경 내용을 원본 등기사항전부증명서와 공동담보목록으로 대조해야 합니다. 특히 5,886,000,000원과 65,160,000원의 관계를 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 법적 효력. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 등기가 있으므로 우리은행 근저당권과의 관계, 매각 시 처리 방식 및 잔존 제한 여부를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택으로 등록된 사실과 임대의무기간·임대료 증액 제한 관련 등기가 있습니다. 매각 후 등기 처리 및 의무 승계 여부를 관할기관과 전문가에게 확인해야 합니다.
• 손성민의 대항력. 주민등록일·점유개시일 2017.05.12를 기준으로 선순위 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 실제 전입 이력과 임차권등기 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 임차권등기. 2024.11.15 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 배당 결과에 따른 임차권등기 말소 및 실제 인도 절차를 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권자 청구금액은 168,900,000원입니다. 임차보증금과 금액이 같지만, 실제 권리 승계관계와 배당채권의 성격은 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 실거래가 재확인. 최신 확인 거래가 2025.06인 만큼, 2026.10.28 입찰에 앞서 현 시점의 동일 단지·동일 면적 매매가격을 재확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 거주자를 확정할 수 없습니다. 현장점유 상황을 확인하고, 필요 시 인도명령·명도비용을 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 인도 과정에서 발생할 비용을 관리주체 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 점검. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 원본 및 공동담보목록을 함께 대조하고, 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라고 신건에 바로 응찰할 이유는 없다”

광주 수하임아파트 1201호의 핵심은 임차보증금 168,900,000원의 존재 자체가 아니라 그 임차인의 권리 순위입니다. 최초 확정일자는 빠르지만 전입과 점유가 말소기준 근저당권보다 늦으므로, 제시된 사실관계상 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 낮습니다.

그러나 이것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 첫째, 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 206,250,000원보다 높습니다. 둘째, 실거래가 최신 시점과 입찰일 사이에 시차가 존재합니다. 셋째, 근저당권 변경·공동담보 해제·금지사항등기·민간임대주택등기라는 법률 검토 요소가 있습니다.

특히 배당 시뮬레이션에서 우리은행이 대부분을 배당받는 것으로 나타나지만, 변경된 근저당권의 최종 효력을 확인하기 전에는 해당 수치를 확정적 배당 전망으로 볼 수 없습니다. 주택도시보증공사 배당 0원도 시뮬레이션상의 결과입니다.

결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 부족하고 등기 검증이 필요한 신건”입니다. 후순위 임차권이라는 장점보다, 현재 가격과 특수등기의 불확실성을 더 엄격하게 평가해야 합니다. 권리 원본을 검증하고 현재 시세를 다시 확인하기 전까지는 입찰 판단 보류가 합리적입니다.