광주지방법원 2026타경31769. 담양읍 객사리 소재 일신프레뷰연립주택 103동 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 소유자는 흥원개발주식회사입니다. 이 물건은 신청채권자 신동화가 청구금액 259,698,630원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 그런데 신동화는 해당 주택에 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마친 임차인이기도 합니다.
등기부상 최초 근저당권은 2020.01.28 광주은행 앞으로 설정되었지만 2022.05.20 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.01.10 서울보증보험의 가압류입니다. 임차인 신동화의 전입·점유 시점은 이보다 빠릅니다. 따라서 후순위 임차권등기의 매각 말소 여부만 확인해서는 안 되고, 실제 임대차의 대항력과 미배당 보증금 승계를 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 제103동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 담양군 담양읍 객사5길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 5층 502호 |
| 단지 | 일신프레뷰 · 41세대 · 준공일 2020.01.15 |
| 소유자 | 흥원개발주식회사 (2020.01.28 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동화 / 259,698,630원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.10 서울보증보험 주식회사 가압류 · 247,509,490원 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 임차보증금
서울보증보험 가압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 광주은행 가압류, 조세 관련 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 말소될 대상으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기 말소와 임차인의 보증금 반환청구에 따른 매수인 인수책임은 서로 다른 문제입니다. 임차권등기가 후순위로 접수되었다는 이유만으로 앞선 전입·점유에서 발생한 대항력이 사라지지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 배당되지 않은 보증금을 떠안을 수 있다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동화 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
250,000,000원 | 전입·점유 2024.01.08 확정일자 2024.01.05 |
대항력 有 | 확정일자 有 · 배당 확인 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 을구 3번 주택임차권등기 접수일은 2025.12.18이며, 보증금 250,000,000원은 등기 내용과 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 배당요구 사실도 확인됩니다. 확정일자가 있으나 실제 배당액과 최종 변제 순위는 조세채권 등과 함께 확인해야 합니다.
③ 회차별 자금 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 가정 매각가 | 기존 배당추정 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 346,000,000원 | 1,321,591,889원 | 보증금 전액 배당 가능성은 있으나 세금·배당순위 검증 필수 |
| 1회 유찰 (80%) | 276,800,000원 | 1,389,823,089원 | 보증금 변제 여부에 따라 인수 발생 가능 |
| 2회 유찰 (64%) | 221,440,000원 | 1,444,408,049원 | 보증금이 낙찰가 초과 · 실질 약 250,000,000원 이상 |
표의 미배당액은 기존 채권배당 시뮬레이션 수치이며, 선순위 임차보증금의 실제 우선배당과 조세채권 순위를 재배열한 확정 배당액이 아닙니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 향후 매각기일·최저가를 확정하는 정보가 아닙니다.
신건 최저가 346,000,000원에서는 임차보증금 250,000,000원보다 매각대금이 많습니다. 다만 가압류·조세채권의 실제 배당순위, 집행비용, 임차인의 우선변제 범위가 확인되어야 임차보증금의 전액 변제 여부를 판단할 수 있습니다. 선순위 임차보증금이 존재한다는 사실 자체가 낙찰대금 외 추가 자금 가능성을 만드는 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (신건 346,000,000원 · 기존 채권배당 단순추정)
| 채권·배당 항목 | 채권액 | 기존 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 5,644,000원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험 | 247,509,490원 | 247,509,490원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 92,846,510원 |
| 3. 가압류 · 광주은행 | 800,739,769원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 신동화 | 259,698,630원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
기존 추정 채권총액 1,661,947,889원, 채권자 배당추정액 340,356,000원, 미배당 추정액 1,321,591,889원. 신동화 신청채권과 임차보증금의 관계 및 중복 여부에 대한 검증 전 수치입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차보증금 우선배당에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 이 미배당 총액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 실거래 확인 전에는 판단 보류
일신프레뷰는 41세대 규모의 연립주택이며 준공일은 2020.01.15입니다. 현재 감정가 346,000,000원과 가정 유찰가는 확인되지만 해당 호수와 직접 비교할 수 있는 최신 실거래가, 최근 12개월 평균 및 가격 추세를 확인하지 못했습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나, 유찰된 최저가가 저평가 가격이라는 판단은 할 수 없습니다.
단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있지만, 이 수치만으로 현재 물건의 적정 낙찰가나 향후 유찰 가능성을 판단할 수는 없습니다. 시장 실거래 비교가 없는 상황에서 유찰 예상 가격을 곧바로 매수 적정가격으로 제시하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 담양군청 서측 인근에 위치하며 주변에 관공서, 단독주택 및 근린생활시설이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 연립주택으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 접도. 단지 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있으며 토지는 부정형 평지의 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 41세대 규모의 연립주택으로 대규모 아파트와는 거래시장 특성이 다를 수 있습니다. 충분한 비교 실거래가 확보 전에는 매각 용이성이나 적정 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 임차인 보증금. 신동화의 250,000,000원 보증금 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인 인수 잔액을 구분하여 계산해야 합니다.
- 임차인과 경매신청채권자 관계. 동일인 신동화의 신청채권 259,698,630원과 임차보증금 250,000,000원의 관계, 중복신고 여부, 채권 원인 및 배당요구 내용을 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 압류 3건의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 임차보증금과의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 등기 말소와 임차보증금 인수 구별. 주택임차권등기의 매각 말소만을 근거로 보증금 인수가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 계산. 2회 유찰 가정가격 221,440,000원에 응찰하더라도 실질취득비용은 보증금 250,000,000원 수준 이상이 될 수 있습니다. 취득세·명도비용 및 기타 부담을 별도로 계산해야 합니다.
- 현장·관리비 조사. 실제 점유 상태, 임차인 명도 조건, 건물 관리상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 비교 시세 검증. 일신프레뷰 및 담양읍의 유사 면적·연식 연립주택에 대한 최근 거래가격을 확인한 후 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서의 인수권리 기재, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 내용 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되어도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건은 단순히 가압류와 압류가 많은 경매가 아닙니다. 가장 중요한 권리는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 임차인의 보증금 250,000,000원입니다. 등기부상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금의 미변제 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
신건 최저가 346,000,000원에서는 배당순위와 세금을 확인해야 하고, 유찰로 221,440,000원까지 내려가더라도 실질취득비용이 약 250,000,000원 이상으로 유지될 수 있다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 더욱이 3건의 조세 등 압류와 신청채권·보증금의 중복 관계를 검증해야 하며, 객관적인 실거래 가격 비교도 아직 부족합니다.
결론은 권리인수 위험 높음·가격 판단 보류. 보증금 전액 변제 가능성과 최종 인수액, 세금 우선순위가 명확해지기 전에는 낮아 보이는 최저가만을 근거로 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 인수보증금을 포함한 실제 총취득비용입니다.
