광주지방법원 2026타경31912. 광주광역시 북구 운암동 수하임아파트 101동 17층 1701호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 58.0093㎡, 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 19층 건물에 위치한 아파트입니다. 등기부상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 168,900,000원의 채권을 청구한 강제경매입니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 임차권등기가 있다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 임차인 안주연의 전입일은 2024.07.30로, 말소기준인 2017.05.04 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

다만 배당관계는 단순하지 않습니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 5,886,000,000원인데, 같은 날 채권최고액 65,160,000원과 공동담보 해제를 기재한 변경등기가 존재합니다. 제공된 예상배당표는 최초 금액을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 담보채권의 범위와 우선배당액을 원본 등기로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 소멸 대상, 근저당 변경은 확인 필요

말소기준권리는 2017.05.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 접수된 안주연의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 168,900,000원, 인수 0원

안주연의 임차보증금은 168,900,000원으로 적지 않지만, 전입신고와 점유개시가 모두 2024.07.30입니다. 말소기준권리인 2017.05.04 우리은행 근저당권보다 늦기 때문에 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵습니다.

2024.12.27 임차권등기가 접수되었고 배당요구도 신고되어 있지만, 이 등기만으로 기존 선순위 근저당권에 우선하는 대항력이 새로 생기는 것은 아닙니다. 따라서 제공된 분석에서는 매수인의 보증금 인수액을 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 실거래 평균보다 높다

수하임아파트101동은 86세대 규모로, 비교 가능한 전용 58.01㎡ 실거래 4건이 확인됩니다. 거래가격은 202,000,000원~210,500,000원, 평균은 206,250,000원입니다.

신건 최저매각가 209,000,000원은 비교 실거래 평균 206,250,000원의 101.3%입니다. 즉 평균 시세보다 높은 수준으로, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

다만 최신 거래로 기록된 2025.06 거래가격 210,500,000원보다는 최저가가 낮습니다. 같은 달에 202,000,000원 거래도 존재하므로, 상대적으로 높은 거래 한 건만을 근거로 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 시나리오이며 확정 배당표가 아닙니다. 특히 우리은행 근저당권 변경등기의 효력이 반영되지 않았을 가능성이 있어, 실제 배당액과 우선순위는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 미반영입니다.

이 추정에 따르면 매각대금 209,000,000원 중 집행비용 3,726,000원을 제외한 205,274,000원이 우리은행에 배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 채권 청구액은 6,054,900,000원, 예상 채권자 배당 합계는 205,274,000원, 미배당액은 5,849,626,000원으로 산정됩니다. 이는 최초 근저당권 채권최고액을 적용한 계산 결과이므로, 그대로 확정적인 채무 잔액이나 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

제공된 회차별 계산에서는 최저매각가가 209,000,000원 → 167,200,000원 → 133,760,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 임차인의 선순위 대항력이 인정되지 않는다는 판단을 전제로 하므로, 낙찰가가 하락해도 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.

다만 우리은행이 우선배당받는 금액과 신청채권자의 미배당 여부는 근저당권 변경등기 해석 및 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표의 미배당액 전체가 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 서측 왕복 4차로 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지하 1층~지상 19층 건물입니다. 도시가스난방, 위생·급배수, 소방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당하며, 토지 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가되었습니다.
• 환금성. 86세대 규모의 단지이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 거래 표본이 적고 시점도 오래되어 현재의 매수 수요 및 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 5,886,000,000원과 변경등기상 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 담보채권액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 등기 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 말소 여부, 임대의무기간 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 안주연의 전입신고·점유개시일 2024.07.30, 확정일자 2024.06.07, 임차권등기일 2024.12.27을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 168,900,000원, 신청채권의 법적 성격, 실제 배당순위 및 임차인의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 2025년 거래 평균 206,250,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 대상인 17층의 가격과 주택 상태를 고려해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 점유 및 명도. 내부를 확인하지 못한 물건이므로 현장 점유자, 실제 주거 상태, 인도 협의 및 명도비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세, 기타 실제 배당에 영향을 미치는 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.28 매각기일 및 매각조건, 매각물건명세서의 변경·정정 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 0원, 그러나 가격과 등기 검증은 필수”

광주 수하임아파트 101동 1701호는 보증금 168,900,000원의 임차권등기가 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 분석되는 물건입니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점은 매수인에게 유리한 요소입니다.

그러나 신건 최저가 209,000,000원은 비교 실거래 평균 206,250,000원보다 높습니다. 실거래 표본도 2025년 거래 4건이어서 현재 시세의 정확한 판단에는 한계가 있습니다.

특히 최초 근저당권과 변경등기 사이의 채권최고액 차이, 공동담보 해제, 민간임대주택 관련 등기의 효력은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 신건에서 무리하게 가격을 높여 응찰할 이유는 부족하며, 권리 원본을 확인하고 현재 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.

종합 판단: 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트가 부족하고 중요 등기사항의 추가 확인이 필요한 C등급 검토형 물건입니다.